SCPI : comment anticiper et tirer parti de la baisse du prix des parts ?

SCPI : comment anticiper et tirer parti de la baisse du prix des parts ?

Retrouvez la tribune de Mikaël Assayag, directeur de l'Epargne chez Homunity publiée sur Mieux Votre Argent le 06 octobre 2023.

Le contexte autour de la pierre-papier a de quoi faire frémir les investisseurs. Le prix des parts de certaines SCPI a baissé, c’est un fait. Mais est-ce pour autant un signe alarmant ? 

Il est important de bien comprendre ce qui détermine la valeur des parts pour investir de manière éclairée dans l’immobilier.
 

Quand on investit dans des parts d’une Société civile de placement immobilier (SCPI), prendre en compte le taux de rendement ne suffit pas. En effet, avant toutes choses, il est capital de bien comprendre que le sous-jacent reste de l’immobilier. Du coup, tout comme votre résidence principale ou locative, la société de gestion qui acquière pour votre compte les immeubles se confronte aux mêmes règles : sélectionner l’emplacement et regarder de près le prix au mètre carré avant de se positionner.
 

Vendre ou acheter au bon moment doit primer sur la hauteur du rendement
 

Pour un porteur de parts de SCPI on évoque les notions de prix de reconstitution et d’acquisition. Le prix de reconstitution représente la valeur vénale de l’ensemble des biens de la SCPI. Plus précisément, il représente la valeur d’expertise du patrimoine majorée de tous les frais d’acquisition pour reconstituer le patrimoine de la SCPI à l’identique, ainsi que la valeur des actifs financiers détenus. C’est donc l’équivalent d’un prix de marché, qui serait par analogie le prix au mètre carré. Le prix d’acquisition, lui, est le prix auquel le porteur achète ses parts. Il est défini par la société de gestion à sa création. Chaque année, des experts indépendants évaluent ce patrimoine permettant de suivre l’évolution à la hausse ou la baisse de leur valorisation. 

Ce prix reflétant le marché, il suit les cycles immobiliers et il est donc, par nature, fluctuant. Il est alors important de suivre de près l’écart entre ces deux valeurs.
 

En effet, le prix d’acquisition ne doit pas trop s’éloigner du prix de reconstitution, et rester dans une fourchette entre -10 % et +10 %. Si cet écart est dépassé, alors le prix d’acquisition doit être réajusté. Quand on entend que les prix des parts de certaines SCPI ont baissé, on évoque donc le réajustement à la baisse de ce prix d’acquisition, qui fait toujours suite à une baisse du prix du marché. Il peut dans la plupart des cas, être anticipé. En effet, avant de s’écarter de plus de 10 %, une tendance à la hausse ou à la baisse du prix de reconstitution a forcément été observée. C’est ici le rôle des experts immobiliers : identifier les SCPI susceptibles de se déprécier ou de s’apprécier, et inviter les détenteurs de parts à bien allouer leur épargne. Il est important de se faire accompagner afin de bien traduire les informations transmises trimestriellement par les sociétés de gestion (bulletin trimestriel, bilan annuel).
 

Privilégier les SCPI disposant d’une forte capacité de collecte


Pour ceux qui n’auraient pas vendu leurs parts avant une baisse du prix, la durée de détention va devoir s’allonger, car ils ont tout intérêt à attendre un nouveau cycle haussier. Quoi qu’il en soit, il ne faut jamais perdre de vue que les parts de SCPI sont des placements de long terme, répondant à des objectifs comme celui de la constitution d’une retraite complémentaire qui en période d’inflation voit ses loyers indexés. Pour ceux qui n’ont pas encore investi, des prix d’acquisition en baisse représentent des opportunités d’investissement. Néanmoins, si le prix d'acquisition d'une part de SCPI est inférieur à la valeur de reconstitution, c'est plutôt bon signe pour un investisseur. Cela signifie qu’il achète des parts de SCPI à un prix décoté du marché. Un détenteur de parts doit toujours chercher à entrer à un prix inférieur à celui du marché.

Pour autant, toutes les SCPI ne sont pas à mettre dans le même panier. Récemment, seules une quinzaine d’entre elles ont baissé le prix de leurs parts sur les  plus de 200 qui existent. Miser sur celles qui augmentent, voire stagnent, en période de crise est aussi une valeur sûre. En revanche, en période de hausse des taux, il convient de miser sur les SCPI qui collectent le plus. Sur un marché où les taux d’emprunts sont élevés, il faut de l’apport. Si une SCPI ne collecte pas assez, elle ne pourra donc pas se positionner sur certaines opportunités en raison d’un coût du crédit trop élevé.

L’investisseur éclairé aura tout intérêt à se faire accompagner par des spécialistes de cette classe d’actifs pour naviguer dans l’environnement chahuté que nous connaissons actuellement. Connaître le prix de marché et comprendre le prix d’acquisition pour être conscient de son prix d’achat est une étape sur laquelle on ne peut faire l’impasse.

 

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