Quel rendement pour un placement via le crowdfunding immobilier ?

Avec leur rendement net avant impôt typiquement compris entre 8 et 12 %, les plateformes de crowdfunding immobilier ont tout pour séduire les épargnants en quête de performance. Ces placements bénéficient en outre d’une fiscalité transparente et simple à comprendre.

Le crowdfunding immobilier : un bref rappel

Le crowdfunding immobilier, ou littéralement « financement par la foule », constitue une toute nouvelle forme d’investissement participatif : par l’intermédiaire de plateformes en ligne spécialisées, de plus en plus de promoteurs et bailleurs prennent l’habitude de faire appel à l’épargne privée pour boucler le financement d’un projet, et permettre ainsi à un nouvel immeuble de sortir de terre.

Les épargnants intéressés peuvent investir le montant de leur choix dans un projet de construction qu’ils sont libres de sélectionner (nouveau lotissement, copropriété, logements sociaux…), pour espérer ensuite un retour sur investissement très positif. D’après le baromètre d'HelloCrowdfunding, le rendement moyen net avant impôt des projets reste constant par rapport à 2016 avec un score de 9,7%.

Le ticket d’entrée dans un nouveau projet de construction se situe généralement entre 1 000 et 3 000 €, ce qui place donc le crowdfunding immobilier à la portée de nombreux épargnants prêts à y consacrer une petite part de leur patrimoine.

Quelques chiffres-clés
- La collecte de fonds en crowdfunding immobilier a atteint plus de 97 millions d'euros à décembre 2017, contre 62 millions un an plus tôt.
- 208 projets ont été financés sur cette période, contre 153 en 2016.
- Le montant moyen collecté par projet connaît une progression et s'élève à 467 043€.

Source : Baromètre Hellocrowdfunding 2017

De quel type de placement immobilier s’agit-il ?

De nombreuses plateformes de crowdfunding immobilier exigent la création d’une SCCV (société civile de construction vente) pour les besoins uniques de chaque opération. Les contributions des épargnants sont alors versées au profit d’une holding détenant elle-même une majorité des parts de la SCCV. D’autres professionnels du secteur proposent d’investir via une société par actions simplifiée (SAS).

Au final, l’épargnant est détenteur soit d’obligations (taux fixe et connu à l’avance, rendement fixe), soit de titres financiers (parts de société sans rendement connu à l’avance, mais avec un objectif de valorisation).

Les risques liés au crowdfunding existent et doivent être connus. Le capital investi dans le cadre d’un tel placement immobilier n’est en effet pas garanti. En cas de retard de livraison du chantier ou d’un grand nombre de biens invendus, la rentabilité finale de l’opération peut notamment être revue à la baisse. C’est la raison pour laquelle il est recommandé de sélectionner votre projet avec autant de soin que si vous achetiez vous-même ! En amont, les plateformes de crowfunding font également un travail d'audit extrêmement minutieux afin d'éliminer autant que faire se peut les risques commerciaux, administratifs et financiers des projets. 
 

Quelle fiscalité applicable ?

La fiscalité applicable aux opérations de crowdfunding immobilier est, sans surprise, celle des plus-values mobilières.

Pour 2017, cela signifiait que la plus-value tirée de votre investissement était intégrée de plein droit à votre revenu imposable, puis soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu : tout dépendait donc de votre niveau de revenus et de votre tranche marginale d’imposition (14 %, 30 %, 41 %…). Il convient d’ajouter à l’impôt sur le revenu des prélèvements sociaux de 15,5 % (augmentés à 17,2% pour 2018), qui correspondent au paiement de la contribution sociale généralisée (CSG) et de la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS). Dans le cas d’un placement rapportant 10 % avant impôt, un foyer imposé sur le revenu à 14 % voyait donc la plus-value amputée de 29,5 %. La rentabilité réelle de l’opération passait alors à 7,05 % nets.

Si le placement est réalisé sous la forme de titres financiers, certaines plateformes vous autorisent par ailleurs à les placer sur un plan d’épargne en actions (PEA) et donc à bénéficier de son enveloppe fiscale beaucoup plus protectrice. Rappelons qu’au-delà de huit ans d’ancienneté, un PEA peut donner à des retraits partiels sans aucune imposition sur le revenu.
 

Quelles perspectives pour 2018 ?

À compter du 1er janvier 2018, l’instauration annoncée d’une « flat tax » de 30 % tout compris (impôts et prélèvements sociaux) pour tous les revenus mobiliers pourrait encore augmenter l’attractivité du crowdfunding immobilier pour les foyers les plus aisés, qui seront gagnants à partir d’un taux marginal d’imposition de 30 % seulement.

Le futur impôt sur la fortune immobilière (IFI), quant à lui, ne devrait logiquement pas inclure dans son assiette les investissements en crowdfunding immobilier (s’agissant d’acquisition de parts de société), même si les contours de la réforme sont encore très flous à ce sujet.

Attractif et rentable, le crowdfunding immobilier apporte un souffle d’air plus que bienvenu à l’ensemble des épargnants qui souhaitent redonner des couleurs au rendement de leur capital. Une diversification à envisager !