Quel rendement pour un placement via le crowdfunding immobilier ?

Avec leur rendement net avant impôt typiquement compris entre 8 et 12 %, les plateformes de crowdfunding immobilier ont tout pour séduire les épargnants en quête de performance. Ces placements bénéficient en outre d’une fiscalité transparente et simple à comprendre.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ? 

Le crowdfunding immobilier, ou littéralement « financement par la foule », constitue une toute nouvelle forme d’investissement participatif. Entre autres, il permet à des particuliers de participer à l’achat de biens neufs ou en travaux. Il peut donc s’agir : 

• De biens immobiliers neufs, notamment de la construction de logement, 
• De l’aménagement de bureaux, de commerce comme de logement, 
• De l’élévation d’un immeuble, 
• Plus rarement mais tout aussi possible, d’une vente à la découpe. 

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier repose sur un système très simple. Par l’intermédiaire de plateformes en ligne spécialisées, des promoteurs comme des bailleurs proposent aux particuliers, comme aux professionnels, de participer à une épargne privée en vue de boucler le financement d’un projet. C’est ainsi qu’ils permettent à un nouvel immeuble de sortir de terre, dès lors que les travaux sont bouclés.

Les épargnants intéressés peuvent investir le montant de leur choix dans un projet de construction qu’ils sont libres de sélectionner (nouveau lotissement, copropriété, logements sociaux…). 

L’objectif ? En tirer par la suite, si le projet aboutit et trouve de nombreux acquéreurs,  un retour sur investissement très positif. 

💡 Le saviez-vous ? D’après Capital, le financement participatif immobilier a atteint les 9,4% en moyenne en 2022. Une collecte qui a dépassé les 1,6 milliard d’euros : un nouveau record !  

Combien coûte le ticket d’entrée dans le crowdfunding immobilier ?

Le ticket d’entrée dans un nouveau projet de construction se situe généralement entre 1 000 et 3 000 €. Ce qui place donc le crowdfunding immobilier à la portée de nombreux épargnants, prêts à y consacrer une petite part de leur patrimoine.

Rappelons que le financement participatif en immobilier atteint un rendement stable entre 8 et 12%, ce qui est assez rare sur le marché de l’investissement.

Quelques chiffres-clés

• La collecte de fonds en crowdfunding immobilier a atteint plus de 1 607 milliard d'euros en 2022, soit une haute de 40% des investissements.
• Plus de 1 625 projets ont été financés sur cette période, contre 1 346 en 2021
• Le taux de rendement interne (TRI) moyen est passé à 9,4%, alors qu’il était de 9,1 en 2021 et de 9,3 en 2020. 

Comment se lancer dans le financement participatif en immobilier légalement ?

De nombreuses plateformes de crowdfunding immobilier exigent la création d’une SCCV (société civile de construction vente) pour les besoins uniques de chaque opération. Les contributions des épargnants sont alors versées au profit d’une holding détenant elle-même une majorité des parts de la SCCV. 

Il est également possible que des professionnels du secteur proposent d’investir via une Société par Actions Simplifiée (SAS). La création d’une SAS ne prend pas beaucoup de temps, mais un investissement de base (capital social, frais de création d’entreprise, etc.), ainsi qu’une gestion administrative et financière toute l’année. Il est possible de confier cet aspect de la gestion à un expert-comptable. 

Que détient l’épargnant une fois son investissement concrétisé ?

L’épargnant est détenteur : 

➡️ soit d’obligations : taux fixe et connu à l’avance, rendement fixe ;  

➡️ soit de titres financiers : parts de société sans rendement connu à l’avance, mais avec un objectif de valorisation.

Quels sont les risques liés au financement participatif en immobilier ?

Les risques liés au crowdfunding existent et doivent être connus. Le capital investi dans le cadre d’un tel placement immobilier n’est en effet pas garanti. En cas de retard de livraison du chantier ou d’un grand nombre de biens invendus, la rentabilité finale de l’opération peut notamment être revue à la baisse. 

C’est la raison pour laquelle il est recommandé de sélectionner votre projet avec autant de soin que si vous achetiez vous-même ! 

Bon à savoir :  en amont, les plateformes de crowdfunding font également un travail d'audit extrêmement minutieux afin d'éliminer autant que faire se peut les risques commerciaux, administratifs et financiers des projets. 

Quelle fiscalité applicable ?

La fiscalité applicable aux opérations de crowdfunding immobilier est, sans surprise, celle des plus-values mobilières.

En 2017, c’est l’apparition de la Flat Tax (Prélèvement Forfaitaire Unique) de 30%. Entre autres, la plus-value tirée de votre investissement était intégrée de plein droit à votre revenu imposable, puis soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu : tout dépendait donc de votre niveau de revenus et de votre tranche marginale d’imposition (14%, 30%, 41%, etc.). 

Il convient d’ajouter à l’impôt sur le revenu des prélèvements sociaux de 17,2%, qui correspondent au paiement de la contribution sociale généralisée (CSG) et de la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS). 

Dans le cas d’un placement rapportant 10 % avant impôt, un foyer imposé sur le revenu à 14 % voyait donc la plus-value amputée de 29,5 %. La rentabilité réelle de l’opération passait alors à 7,05 % net.

Comment diminuer son taux d’imposition ?

Si le placement est réalisé sous la forme de titres financiers, certaines plateformes vous autorisent par ailleurs à les placer sur un plan d’épargne en actions (PEA) et donc à bénéficier de son enveloppe fiscale beaucoup plus protectrice. Rappelons qu’au-delà de huit ans d’ancienneté, un PEA peut donner lieu à des retraits partiels sans aucune imposition sur le revenu.

Quelles perspectives pour le crowdfunding immobilier 2025 ?

Le crowdfunding immobilier continue son ascension en 2023 et rien, malgré l’inflation actuelle, ne semble l’empêcher de la poursuivre d’ici 2025. Cette méthode d’investissement continue de fleurir sur un marché prometteur, avec notamment de nouveaux enjeux apportés par la loi Climat. Les investissements durables, pour un secteur immobilier plus vert, sont de plus en plus plébiscités par le public comme les investisseurs. 

Ainsi, nous pouvons nous attendre à ce que des projets se concentrent à développer des buildings toujours plus verts, plus écologiques, plus responsables. 

Attractif et rentable, le crowdfunding immobilier apporte un souffle d’air plus que bienvenu à l’ensemble des épargnants qui souhaitent redonner des couleurs au rendement de leur capital. Une diversification à envisager !