Comment bien choisir son placement financier selon son profil investisseur ? (II)

Nous reprenons ici notre petite chronique sur les différents placements qui peuvent s'offrir aux investisseurs selon leurs objectifs ou profils. Concentrons-nous cette fois sur un secteur porteur et très apprécié des français, l'immobilier.

Placement immobilier : des possibilités multiples selon ses objectifs

On ne le répétera jamais assez, mais l’immobilier a toujours occupé une place prépondérante dans le patrimoine des français. Ainsi, les investissements dans la pierre ou dans la « pierre-papier » sont généralement très recherchés. L’achat de sa résidence arrive en première position comme solution quand il est question d’investir dans l’immobilier en France. Mais ce n’est pas à la portée de tout le monde. Il existe une quantité d’options annexes selon les montants disponibles, selon la durée envisagée ou encore selon l’objectif.

Investir dans l’immobilier pour se créer un patrimoine ou un complément de revenus

Selon les liquidités disponibles, la plupart des investisseurs opteront pour l’achat de leur résidence principale pour un investissement immobilier. C’est la priorité de la plupart des français, car il y a un côté rassurant dans cette démarche. De plus, il s’agit de se constituer un patrimoine et indirectement de sécuriser son avenir ou celui de sa descendance. L’avantage de cette option, outre la constitution d’un patrimoine, est la fiscalité qui lui est associée. En effet, dans l’hypothèse d’une revente, il faut savoir que la résidence principale est totalement exonérée d’impôts et de prélèvements sociaux sur les plus-values. C’est une des dernières niches fiscales intéressantes à exploiter dans l’immobilier aujourd’hui. En revanche, l’acquisition de sa résidence principale suppose une enveloppe minimum d’apport pour que l’opération ne soit pas trop lourde à supporter et pour que le bien acheté ai le meilleur potentiel de plus-value dans le futur.

Pour ceux qui sont déjà propriétaire, investir dans l’immobilier peut être envisagé dans l’optique d’un complément de revenus. On optera ainsi pour de l’investissement locatif, souvent dans l’ancien (rénové ou non), pour prétendre à un retour d’environ 3 à 5% brut annuel (en fonction du marché de l’immobilier de la ville choisie, de l’emplacement du bien et du prix d’achat par rapport aux politiques de loyer pratiquées). Les revenus immobiliers perçus seront eux soumis à imposition.

Pour un complément de revenu efficace dans l’immobilier, on pourra considérer l’option parking. Ce placement immobilier est idéal pour les petites enveloppes et offre donc une excellente solution de diversification de son patrimoine. Les rendements, notamment dans les grandes villes de province, oscillent entre 6 et 8% brut annuels.

L’investissement immobilier en vue d’une défiscalisation

De nombreux dispositifs ont été successivement mis en place afin de conserver cette primauté de la pierre dans la dynamique d’investissement des français. L’avantage fiscal est généralement la deuxième raison qui pousse à investir dans l’immobilier. Plusieurs lois ont été mises en place mais les plus connues et utilisées restent à ce jour le dispositif PINEL qui devrait prendre fin au 31 décembre 2017 et qui concerne les achats dans le neuf et la loi MALRAUX qui permet sous certaines conditions de bénéficier d’avantages fiscaux pour de l’ancien restauré.

La réussite d’un tel placement n’est pas assuré à tous les coups. Cela dépend, comme pour l’investissement locatif, de la ville choisie mais également du rapport prix d’achat/loyer. En effet, sachez que votre rendement est limité par le plafonnement des loyers dans le dispositif PINEL. On estime en général les taux de rendements moyens annuels entre 2 et 4,5%.

Le placement immobilier avec un objectif de rendements

L’inconvénient avec l’investissement locatif c’est principalement le côté gestion qui va de pair (trouver le bien, souvent dans une ville différente de son lieu de résidence principale, le mettre en location, gérer les loyers et les papiers associés, gérer les problèmes possibles avec les locataires, …) et qui se fait généralement à distance.

Avec globalement les mêmes espérances de rendements annuels (autour de 5%), les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) représentent une première alternative pour investir dans la pierre mais sans la partie gestion. Il existe des SCPI de bureaux, commerces ou encore logements. Le principe est simple, l’investisseur investit en prenant des parts dans une SCPI, il sera donc propriétaire d’une part du parc immobilier géré par la SCPI mais n’en sera pas gestionnaire. Il s’agit d’un investissement sur le moyen voire long terme et il convient de faire attention à la liquidité offerte à la revente de ses parts.

Pour un investisseur qui réfléchirait en termes de rendements, l’alternative qui commence à faire ses preuves est celle du crowdfunding immobilier. Il s’agit de financer à plusieurs des programmes de promotion immobilière via la souscription de titres financiers (le plus souvent des obligations). L’enveloppe de départ est souvent entre 500€ et 2 000€ selon les plateformes. Chez Homunity, le ticket d’entrée est à 1 000€ sur la majorité des projets proposés à la collecte. L’investissement se fait 100% en ligne et les membres de la communauté ont même accès à leur propre portefeuille virtuel ce qui simplifie et fluidifie les étapes de remboursements ou de réinvestissements. Outre le fait de participer à l’économie réelle en investissant dans des projets concrets qui permettent de dynamiser le marché du logement de certaines villes, l’intérêt du financement participatif immobilier est triple :

• Les taux de rendements prévisionnels annuels (qui sont fixés contractuellement donc qui ne subissent aucune fluctuation sur un quelconque marché financier) sont très intéressants. Chez Homunity, la moyenne enregistrée sur les 22 programmes financés en 18 mois est de 9%, ce qui est bien supérieur aux placements immobiliers traditionnels.
• Les horizons d’investissement sont relativement courts. En effet, les sorties s’effectuent généralement entre 12 et 24 mois maximum. La moyenne enregistrée pour Homunity étant aux alentours de 16 mois. Sachant que, contrairement à des titres boursiers, les investisseurs n’ont aucun moyen de revendre leur obligation avant la fin de l’investissement. La période d’illiquidité est donc finalement assez courte.

Enfin, les intérêts perçus sur une opération de crowdfunding immobilier sont considérés comme des revenus mobiliers, et non immobiliers comme c’est le cas de l’investissement locatif ou encore des dividendes récupérés via une SCPI. Jusqu’ici ces revenus étaient soumis au barème de l’impôt sur le revenu et dépendait donc de la tranche d’imposition de l’investisseur (à laquelle il fallait rajouter les prélèvements sociaux de 15,5%). Ainsi, pour les personnes s’inscrivant dans la troisième tranche et plus, l’imputation sur les intérêts pouvait se révéler très importante. Or avec l’arrivée de la flax tax à 30% (prélèvements sociaux compris) prévue par le gouvernement d’Emmanuel Macron, cette alternative d’investissement va vite se révéler très avantageuse en termes notamment d’optimisation de sa fiscalité.

Ainsi, selon les objectifs (défiscalisation, constitution d'un patrimoine, obtention d'une rente mensuelle ou de profits élevés annuels) de l'investisseur et selon son profil et son aversion au risque, l'immobilier est offre de très nombreuses opportunités.