Un programme immobilier de A à Z
Quelles sont les différentes étapes d'un programme immobilier ?
Le promoteur immobilier est un acteur récent dans la construction de logement en France, il est apparu comme on le connait aujourd’hui après la seconde guerre mondiale, dans les années 1950. La promotion immobilière a une place centrale dans la plupart des projets de construction de logements, on estime qu’elle est actuellement à l’origine de près de 40% des logements construits chaque année en France. Un programme immobilier réunit un nombre conséquent d'acteurs autour d'un acteur central, le promoteur. Nous verrons ici les différentes étapes d'un programme immobilier.
La recherche du foncier
C’est la base du métier de promoteur immobilier, sans terrain, il ne peut pas faire construire d’immeubles ou de maisons et ne peut donc pas vendre… Pour obtenir des terrains constructibles, les promoteurs immobiliers passent par des réseaux d’apporteurs d’affaires ou bien directement par les propriétaires de terrains à vendre. Posséder un bon réseau est primordial pour réussir dans ce domaine.
Définition du projet
Une fois le terrain trouvé, une étude de marché va être réalisée pour déterminer les besoins précis de la zone sur laquelle se situe le terrain. En parallèle, le promoteur va faire appel à un architecte et des bureaux d’études pour concevoir l’architecture du bâtiment et valider les aspects techniques du projet. L’objectif de cette étape est de constituer un dossier de demande de permis de construire qui sera présenté à la mairie afin d’obtenir une autorisation. En général, le promoteur immobilier est en discussion avec la mairie bien avant le dépôt de la demande, afin de prendre en compte ses attentes.
La commercialisation
C’est la phase de vérité pour chaque programme immobilier, l’étude de marché et les orientations prises par le promoteur immobilier doivent avoir été bonnes pour que les appartements se vendent. Bien souvent, le promoteur n’attend pas l’obtention définitive du permis de construire pour lancer la commercialisation du programme immobilier mais quelques mois auparavant.
La construction
Pour lancer la construction, la banque qui octroie le crédit demande, en général, que plus de 60% des lots ait été vendus. Le promoteur, en tant que maître d’ouvrage, va gérer l’avancement du chantier et peut, en cas de retard du chantier, être pénalisé financièrement en devant payer aux acquéreurs des pénalités de retard. Le promoteur est accompagné de son maître d'oeuvre (architecte ou bureau d'études) voir d'un assistant maître d'ouvrage (AMO) qui vont l’aider à faire avancer le chantier et à coordonner l’intervention des différents acteurs. La phase de construction est également soumise aux aléas climatiques qui peuvent faire prendre un retard conséquent au projet. Voir les différentes étapes de la construction.
La livraison
Une fois l’ouvrage réalisé, les lots sont livrés aux acquéreurs et des visites de livraison sont donc organisées. C’est à ce moment que l’acquéreur dresse une liste de réserves qui attestent d’un défaut de fabrication. L’entreprise de construction dispose de 60 jours pour lever ces réserves. Une fois le procès verbale de réception signé par les parties, les différentes garanties commencent à courir : Garantie de parfait achèvement (1an), garantie décennale…
Il faut en général entre 24 et 36 mois entre le moment où le promoteur dispose d’un terrain constructible et la livraison de l’appartement à son acquéreur. La difficulté pour le promoteur étant bien entendu de réussir à bien enchaîner les étapes pour réduire au maximum la durée du programme immobilier.
Voici donc les grandes étapes d'un programme immobilier et ici notre infographie promotion.
