Le promoteur immobilier et la bataille des fonds propres !

Les fonds propres, un besoin essentiel pour le promoteur immobilier !

Au-delà des compétences nécessaires à la réalisation d’un programme immobilier, les promoteurs, qu’ils aient 30 ans d’expérience ou bien s’ils se lancent à peine, sont tous confrontés à la même problématique : le besoin en fonds propres. On dit de la promotion immobilière que c’est une des activités les plus « capitalistiques ». En d’autres termes, pour réaliser un programme immobilier il faut disposer de sommes très conséquentes, dont font partie les fonds propres du promoteur immobilier.

Le financement d'un programme immobilier

Les promoteurs immobiliers n’ont bien évidemment pas attendu le financement participatif pour trouver des solutions à cette problématique. Mais avant de détailler les plus courantes, et pour une bonne compréhension, voici brièvement comment se finance un programme immobilier :

Prenons un exemple concret : un immeuble de 20 appartements pour un coût de revient global de 5 000 000€.

Chronologiquement, le promoteur immobilier est le premier à engager des frais pour faire naître le projet. Une fois le projet bien avancé (permis de construire obtenu et purgé, commercialisation bien entamée), il va contracter un emprunt bancaire qui finance bien souvent l’acquisition du terrain et les premiers travaux.

Enfin, les acquéreurs dans le cadre d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) paient au promoteur leur appartement au fur et à mesure de l’avancée du chantier, conformément à un calendrier d’appels de fonds. Par exemple, à la signature officielle de l’acte de vente, l’acquéreur verse 5% du prix total du bien. 

Le crédit bancaire

Pour accorder un crédit, toutes les banques demandent en moyenne au promoteur immobilier d’engager 10 à 20% du montant du coût de revient global du projet (ce qu'on appel généralement les fonds propres du promoteur immobilier). Ramené à l’exemple décrit au-dessus, cela signifie que le promoteur va devoir investir entre 500 000€ et 1 000 000€. Si vous avez déjà acquis un bien immobilier, vous pouvez comparer cela au montant minimum que la banque vous demande d’apporter. L’emprunt bancaire reste la solution la moins onéreuse et un promoteur a donc tout intérêt à contracter un emprunt vu les taux actuels (2-3% seulement) pour financer la majorité de son besoin.

Lorsque nous abordons la thématique des fonds propres, nous désignons finalement la somme que le promoteur immobilier doit engager pour pouvoir obtenir son crédit bancaire, les 10 à 20% donc.

A l’échelle d’une opération, le montant peut paraître faible mais lorsque le promoteur à plusieurs opérations, les besoins en fonds propres deviennent rapidement très conséquents. La question du financement de ses fonds propres se pose donc !