Le financement de la promotion immobilière
Présentation du mode de financement de la promotion immobilière :
Pour lancer une opération de promotion, le promoteur a besoin d’avoir les reins solides et un plan de financement clair. En effet, cela demande des fonds importants et donc souvent d'avoir recours au crédit. Nous aborderons ici la thématique du financement de la promotion immobilière.
Pour construire un immeuble, il faut trouver le financement, celui du promoteur est découpé en trois parties :
Types d’opérations financées et conditions de financement :
- Opérations de marchands de biens : il s’agit là d’acheter un immeuble déjà construit, afin de le revendre avec ou sans réhabilitation. Dans ce cas, les banques proposent des crédits d’acquisition ou crédits travaux, l’apport minimum doit être d’au moins 20% de l’opération.
- Les opérations de promotion immobilière : construction d’immeuble pour le vendre. Les crédits terrains ou d’accompagnement sont accordés si l’apport est au minimum de 15%, la pré-commercialisation de 50% et le promoteur a souscrit à une garantie financière d’achèvement.
Pour l’ensemble de ses crédits, une garantie sur les biens financés et la caution solidaire des associés sont demandées pour obtenir le financement.
Contexte global :
Depuis la crise financière de 2008, les conditions d’obtention de crédits se sont durcies. En effet, les législateurs ont fait en sorte d’empêcher aux banques de répéter leurs erreurs. A savoir, le fait de consentir des crédits à des ménages qui n’avaient pas la capacité d’emprunter et surtout à taux variable. La répercussion de cette loi sur les promoteurs, est le fait que les banques prêtent moins tout en demandant davantage de fonds propres qu’avant. En 2012, on constate une baisse de plus de 13% d’octrois de crédits. De là né l’intérêt de pouvoir prêter de l’argent à un promoteur pour qu’il puisse réaliser sa construction.
Rôle d’Homunity :
Sur Homunity.fr des promoteurs immobiliers, validés par nos équipes, peuvent proposer leurs projets pour être financés. Nous analysons chacun d’eux. Seuls ceux qui respectent l’ensemble de nos critères sont présentés sur notre site. Nos membres peuvent alors choisir le(s) projet(s) qui les intéressent, après avoir pris connaissance des analyses et présentations de ceux-ci. Par la suite, il est possible d’investir à partir de 1 000 euros. L’argent collecté est alors prêté au promoteur, qui réalise son opération puis rembourse la communauté avec un intérêt de 8 à 10 %.
Les crédits bancaires ont bien sûr leur rôle dans le financement de la promotion immobilière : Ils peuvent être classés en trois catégories, en fonction des besoins de l’opération. Ils durent en règle générale entre un et deux ans et financent à peu près 40 % du projet.
Les ventes en état futur d’achèvement, vente avant le début de la construction, qui permet au promoteur de commencer les travaux. Ces fonds seront complétés par des appels de fonds au fur et à mesure de la construction. Une bonne opération est préréservée à hauteur de 50% du projet total (ce pourcentage est à prendre en compte en fonction de la durée de mise en vente. Par exemple : un immeuble à construire de taille moyenne, ayant était préréservé à 50 % en moins de six mois, est une bonne opération).
Les fonds propres de celui-ci, à savoir l’argent qu’il apporte lui-même via sa société de promotion (issus des bénéfices réalisés lors de précédentes opérations). Avec la nouvelle réglementation des banques (Bâle III) les banques demandent davantage de fonds propres ; ce que nous proposons et de compléter ceux du promoteur.
