La copropriété et ses frais cachés
Avant d’acheter un logement en copropriété pour y vivre ou pour le louer, il faut prévoir les charges liées à l’entretien des parties communes ainsi que les dépenses, souvent importantes, dues à des travaux dans l’immeuble. L’investissement doit prendre en compte tous ces coûts.
Que faire pour évaluer les coûts ?
Tout d’abord, il s’agit d’évaluer l’état de l’immeuble dans lequel on pense acquérir un bien. Cela consiste donc à savoir plusieurs choses et de recueillir plusieurs informations : de quand date la construction de l’immeuble, combien de lots s’y trouvent, vérifier si la façade n’est pas fissurée, l'état de la toiture et si les parties communes sont en bon état ou encore quel est le type de chauffage. Cela s’applique particulièrement pour les immeubles de plus de 30 ans, mais rien n’empêche d’y faire attention pour le neuf.
Ensuite, il faudra estimer les charges : s’assurer qu’il est possible de les payer en plus d’un possible emprunt immobilier. Elles doivent être dans la moyenne nationale : plus elles sont élevées plus il est aisé de baisser le prix d’achat. En Île-de-France, la moyenne est de 44€/m²/an tandis que pour la province la moyenne est de 35€/m²/an (source: Association des Responsables de Copropriété).
Cette étape achevée, si le bien est destiné à la location, il convient de déterminer si l’immeuble nécessite de travaux significatifs, qui sont bien sûr à la charge du propriétaire et non du locataire. Afin d’aider à cette appréciation, la loi ALUR impose ainsi au vendeur de mettre à disposition de l’acheteur des documents résumant les diagnostics comme celui de l’état intérieur de l’électricité, du gaz,etc... Ces documents doivent être mis à disposition de l’acheteur dès la première visite. Pour compléter ces documents, s’intéresser aux procès verbaux des dernières assemblées générales ayant voté ou non des travaux et les ayant payés ou non.
L’acheteur doit aussi consulter les comptes de la copropriété afin de s’assurer de sa santé financières ou de constater si le vendeur et les autres copropriétaires payent régulièrement les charges...
Enfin, l’acheteur se doit de prendre en compte dans son investissement la vacance locative (si le bien est destiné à être loué) : en effet, quand il n’y a plus de locataire, toutes les charges sont assumées par le propriétaire. Cela représente une manque à gagner de 3% des loyers perçus chaque année, pour une moyenne de 5,7 semaines de vacance par an (source : observatoire Clameur).
Ainsi, tous ces frais et coûts, que l’on constate pas forcément à première vue en visitant un appartement, sont à envisager et estimer dans le calcul d’un investissement.
Un investissement locatif représente donc plus de travail et de soucis qu’on pourrait ne le penser pour un investissement immobilier. En réalité, à long terme le rendement est plutôt faible (entre 2 et 3%) : l’espoir est de réaliser une plus-value à la revente. Homunity propose une nouvelle façon d’investir dans l’immobilier sans s’occuper de gestion, de frais, de charges,.... Investir dans le crowdfunding immobilier, c’est investir sur 12 ou 24 mois et bénéficier de rendements compris entre 8 et 10% net avant impôts.
