La bataille des fonds propres ! (suite)

Les solutions dont dispose un promoteur pour financer son besoin en fonds propres

Après avoir expliqué ce que l’on appelait les fonds propres d'un promoteur immobilier concernant une opération et montré à quel point il était indispensable au bon développement d’une société de promotion immobilière, nous abordons ici la thématique des solutions, dont disposent les promoteurs, pour assurer le financement de leurs opérations. Plusieurs cas peuvent intervenir dans le cadre du financement d'un programme immobilier.

Pour financer partiellement ses fonds propres, le promoteur immobilier peut faire appel à plusieurs solutions :

La  co-promotion

Tout d’abord, de nombreux promoteurs réalisent ce que l’on appelle un projet en « co-promotion ». Très concrètement, c’est lorsque deux promoteurs s’associent pour un même projet, l’un apportant bien souvent le terrain et assurant la gestion et l’autre une partie des financements. L’avantage de cette solution est de nouer des relations avec un autre promoteur qui pourra peut-être plus tard apporter lui aussi un terrain ou des financements et ainsi s’associer à nouveau… L’inconvénient étant bien entendu que le promoteur va devoir partager la marge du programme avec un autre acteur.

L'entrée au "tour de table"

Faire entrer un acteur au « tour de table » est l’expression qui désigne le fait de convier des acteurs à s’associer au promoteur pour financer les fonds propres. On retrouve alors bien souvent des fonds d’investissements, des banques, des assurances et plus rarement des particuliers (très) aisés. Dans ce cas, l’apport du partenaire est uniquement financier et en aucun cas opérationnel.

L’avantage est de pouvoir installer une relation partenariale où le fonds d’investissement, la banque… va entrer ainsi dans les tours de table de plusieurs opérations et ainsi décharger financièrement d’autant le promoteur, qui pourra donc avec la même somme développer plus d’opérations. Le point noir est comme pour la co-promotion, le partage de la marge. De plus, tous les promoteurs ne peuvent pas faire appel à ce type de financement, les fonds d'investissements pouvant se montrer très sélectifs sur le promoteur et sa zone d'activité.

Le crowdfunding immobilier

Dernier né du financement : le crowdfunding. Contrairement aux deux précédents types d’acteurs, les plateformes de crowdfunding proposent aux promoteurs d’apporter des fonds en l’échange d’une rémunération qui est fixée par contrat (celle que vous toucherez en tant qu’investisseur) et non plus partager la marge de l’opération. Le risque pris n’est pas le même car les investisseurs ne sont pas associés au promoteur, ils détiennent uniquement une créance sur celui-ci. Une solution qui s'adaptent particulièrement à des opérations déjà sécurisées : permis de construire obtenu et purgé de tous recours et pré-commercialisation bien engagée.

 

Il est aujourd’hui vrai que la co-promotion ou l’entrée au tour de table sont deux pratiques bien ancrées dans la profession et fréquemment utilisées. Le crowdfunding quant à lui, du fait de sa jeunesse, est encore pas toujours bien perçu par certains acteurs.

Il est vrai que le sujet des fonds propres est un sujet tabou dans la promotion immobilière et se financer via une plateforme de crowdfunding est encore connoté comme une faiblesse, alors que d’un point de vue purement objectif, c’est une solution qui permet d’apporter des sommes conséquentes pour un coût largement inférieur au partage de la marge et qui permet en plus d’accroitre la visibilité du promoteur.

Vu l’essor du crowdfunding immobilier et le cadre juridique qu’il lui est donné, il y a fort à parier que les promoteurs vont se tourner de plus en plus vers cette solution, faisant ainsi du crowdfunding une solution connue et reconnue de tous. C'est une nouvelle solution qui rentre au service du financement d'un programme immobilier donné.