Investir à la montagne
Faut-il placer son argent dans un bien à la montagne ?
L’hiver est désormais entamé et la saison de ski va commencer d’ici peu. Vous êtes un vrai amateur de montagne au point d’y aller à toutes vos vacances été comme hiver ; comme certains vont en Bretagne qu’il pleuve ou qu’il neige (phénomène rare, concédons-le), et vous vous posez donc logiquement la question, ayant de l’épargne de côté, si l’achat d’un bien ou un investissement locatif dans cet endroit que vous appréciez tant ne serait pas une bonne idée... ?
Sachez avant toute chose que l’immobilier de montagne suit globalement les tendances de celui de la ville. Ainsi, les ventes ont progressé comme partout en 2015 de 8% quand les prix ont reculé de 5% au cours de ces deux dernières années.
Investir à la montagne constitue un vrai challenge !
Le constat est assez simple : vous souhaitez acheter un bien pour y passer du temps en hiver ou en été, le fameux « achat plaisir », bien évidemment vous opterez pour une station que vous connaissez, que vous aimez, et votre choix sera plutôt simple. Selon la chaine montagneuse, la réputation du domaine et sa taille, le prix du bien sera plus ou moins élevé. Ce n’est pas une révélation d’affirmer que le prix de l’immobilier dans les stations des Alpes dépasse en très grande majorité celui des stations Pyrénées, du Jura, … Dans les 30 stations les plus chères de France en termes d’immobilier, les vingt-et-une premières sont situées dans les Alpes et les dix premières voient le prix moyen du m², maisons et appartement confondus, s’élever à 5 885€/m². On retrouve dans ces dix stations tant Megève que Courchevel, Méribel ou Tignes. Dans certaines de ces stations, les prix pour investir dans l’ancien peuvent atteindre des prix exorbitants : jusqu’à 20 000€ voir même 45 000€ le m² selon le bien. Les 9 dernières stations sont situées dans les Pyrénées (5), les Alpes (2), le Jura et le Massif Central : ici le prix moyen au m², quant à lui, est presque divisé par 3 (source : MeilleursAgents).
L’emplacement est crucial
Considérant ces prix, le potentiel investisseur locatif doit avoir les reins solides. Avant tout, si vous n’avez aucune idée d’où réaliser votre investissement, il est préférable d’opter pour les stations de ski les plus rentables et donc pour les stations alpines. En effet, sans parler du Jura, des Vosges ou du massif Central, les Pyrénées sont souvent « pointées du doigt » par la Cour des comptes du fait de leur manque de rentabilité et de leurs lourdes dettes.
Choisir le bon emplacement est donc décisif comme pour tout investissement locatif de ville mais ici cela relève même d’un enjeu crucial puisque la période de location d’un bien en station de ski est de 4 à 5 mois maximum selon la neige. En été, il est en effet assez rare que les biens se louent. En fait, on peut même dire que la majorité des biens se louent aisément et rapidement pendant en moyenne cinq semaines (deux semaines de décembre, deux semaines vacances de Paris en février et une semaine pour le reste). La réputation de la station et sa taille, son enneigement (> 1 800m d’altitude est le minimum pour ne pas avoir de problèmes à ce niveau-là), les services, commerces et activités présents sur place, … sont autant de critères qu’il faut prendre en compte avant de se pencher sur le type de bien à privilégier.
La clientèle française et étrangère, qui vient skier, se concentre en grande partie sur des appartements ou chalets de 50m² ou plus. Les chalets de 100m² sont aussi recherchés mais plus rares donc plus chers. Une fois la surface choisie, il vous faudra louer votre bien en meublé donc passer au statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) et décider du régime fiscal qui vous convient.
Reste la gestion locative, les coûts que cela engendre, …
En bref, un investissement en montagne se réfléchit encore plus que n’importe quel investissement de ville et semble d’avantage risqué car beaucoup de paramètres rentrent en jeu.
Il existe une dernière alternative : le crowdfunding immobilier à la montagne avec Homunity, ce qui vous permet d'investir dans des biens dès 1 000€.
