Pourquoi diversifier le type de projets immobiliers proposés sur Homunity ?

Depuis sa création et mis à part quelques rares exceptions, Homunity a proposé à sa communauté de financer des opérations de promotion immobilière classique. La raison en est simple, sur une opération de promotion, le risque le plus important est le risque commercial. Le risque administratif étant nul sur les opérations proposées puisque les projets disposent systématiquement d’un permis purgé. Ce risque commercial peut s’appréhender et se mesurer grâce à la pré-commercialisation. En effet, l’équipe immobilière d’Homunity sur chacune des opérations qui lui sont proposées va analyser les performances commerciales depuis le lancement :

  • Nombre de réservations faites au lancement
  • Rythme de commercialisation mensuel
  • Taux d’écoulement global et par typologie
  • Nombre de réservations cassées / nombre de réservations totales

Avec ces statistiques, on peut estimer la durée restante jusqu’à la réservation et vente du dernier lot. Cela reste bien entendu une estimation car la durée restante peut être de plusieurs semaines ou plusieurs mois durant lesquels des évènements nouveaux peuvent modifier ses statistiques (nouveau programme concurrent en commercialisation, modification des lois fiscales, contexte économique…).

De l’intérêt de proposer des opérations de marchands de biens

Sans possibilité d’analyse des performances de pré commercialisation, nous avons jusqu’à maintenant écarté les projets qui nous étaient proposés en financement participatif immobilier afin d’être cohérents avec notre politique de sélection fixée et également afin que notre communauté puisse comprendre les choix qui ont été les nôtres jusqu’à maintenant.

Les opérations de marchands étaient donc de facto écartées alors qu’elles offrent des avantages certains :

  • Risque administratif inexistant ou très faible : l’immeuble est déjà construit et c’est bien souvent une simple opération d’achat/revente à la découpe, de rénovation avec changement de destination ou non.
  • Risque travaux faible : la structure du bâtiment est très rarement touchée et les travaux consistent bien souvent à remettre les immeubles au goût du moment

Le risque commercial est en revanche bien réel pour la simple et bonne raison qu’un marchand de biens ne commercialise jamais une opération préalablement à l’achat du bien. Une exception existe, la vente sous contrat de VIR (vente d’immeuble à rénover) mais elle est peu utilisée car pour obtenir les meilleurs biens objets des opérations, le marchand de biens doit se positionner très rapidement.

Le risque commercial est entier mais il reste néanmoins appréhendable car contrairement aux opérations de promotion immobilière qui se font très rarement en centre-ville pour la simple et bonne raison que dans cette zone, le foncier disponible est extrêmement rare, inexistant même dans les grandes villes, les opérations de marchands de biens peuvent s’y réaliser. Dans cette zone, les statistiques immobilières sont connues et plutôt fiables : prix de vente, durée moyenne de vente car l’élément de comparaison n’est plus l’opération réalisée par un concurrent et à proximité comme en promotion mais le marché immobilier de l’ancien.

Quelles opérations de marchands de biens ?

Notre politique de sélection d’opérations de marchands de biens a pour ambition de conserver l’objectif qui est celui d’Homunity : zéro défaut.

Pour cela, des critères simples ont été établis :

  • Localisation : centre-ville de grandes villes ou zones présentant un intérêt commercial fort avec des données immobilières consultables
  • Opérateur : Un nombre d’opérations réalisées représentatif
  • Stratégie commerciale : vente en VIR, éligible à un dispositif Malraux… et toujours en accord avec la demande locale (prix, typologie)

 

L’opération proposée en janvier 2018, le « Fort Saint Laurent » illustre cette stratégie :

  • Située en plein cœur du quartier de la Croix Rousse à Lyon (04) avec des vues sur tout le sud Lyonnais et surplombant le Rhône
  • Adamia est une société de promotion et de marchands de biens avec une dizaine d’opérations à son actif et une forte compétence technique
  • L’opération est naturellement positionnée haut de gamme et les acquéreurs peuvent bénéficier du dispositif Malraux. Ce dispositif est particulièrement adapté aux acquéreurs fortunés puisqu’il permet des réductions d’impôts de 22% (pour ce projet) du montant des travaux et pour pouvoir bénéficier du dispositif pleinement encore faut-il payer « assez » d’impôts.

 

De nouvelles opérations de ce type sont en cours d’analyse et devraient vous être proposées prochainement. N’hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions sur ce type d’opérations.