Comment se finance une opération de promotion immobilière ?

Avec une année 2017 exceptionnelle, le crowdfunding immobilier tend à s’imposer comme la branche leader de la finance alternative en termes de montants collectés. Aujourd’hui, 466 projets de promotion immobilière, qu’ils soient de nature résidentielle ou d’entreprise, ont été financés sur les différentes plateformes existantes dont 50% seulement sur 2017. On constate clairement que les promoteurs sont de plus en plus convaincus par le financement participatif dans leur recherche de fonds propres. Rappelons que la crise financière de 2008 a imposé aux établissements bancaires de nouvelles règles, plus strictes, notamment en ce qui concerne l’octroi des crédits. Les promoteurs immobiliers, qui dépendent de ces crédits bancaires pour développer leurs opérations, ont été les premiers à en pâtir, et surtout les petites et moyennes structures. Quel est l’avantage du crowdfunding immobilier dans les stratégies de financement des opérations immobilières ? Qui sont les sociétés du secteur les plus réceptives à cette alternative et pourquoi ? Nous vous expliquons cela dans cette nouvelle saga "Crowdfunding : quelle opportunité pour le financement de la promotion immobilière ?"

Partie 1 : Comment se finance une opération de promotion immobilière ?

Un projet immobilier, d’entreprise, résidentiel ou autre, ne s’improvise pas. Il s’agit d’une véritable opération dont le processus peut s’étaler sur plusieurs années selon l’envergure du programme. Elle doit être imaginée, conçue puis vendue pour permettre le début de la construction. Le financement est donc le nerf de la guerre pour la réalisation de toute opération de promotion immobilière et ce à chaque étape du projet. Il est donc impératif pour les promoteurs d’envisager le meilleur montage financier possible et ce pour chaque opération engagée. En effet, le but est de pouvoir lancer différents projets en même temps sans se retrouver en manque de moyens financiers.

On distingue trois sources de financement pour une opération de promotion immobilière (détaillées ci-après) : le promoteur lui-même, les fonds issus de la pré-commercialisation et le crédit octroyé par un établissement bancaire, se portant ainsi garant pour le projet.

Les fonds propres du promoteur

D’une manière assez logique, il incombe à l’initiateur du projet de supporter une partie de l’apport des fonds, dont le montant total aura été au préalable estimé en prenant en compte le coût d’acquisition du foncier, les dépenses opérationnelles, la marge prévisionnelle et autres données relatives à la réalisation présumée de toute opération de promotion immobilière. Chronologiquement, c’est d’ailleurs le promoteur qui engage les premiers frais pour faire naître le projet (études de faisabilité, frais d’architecte, maître d’œuvre, obtention du permis de construire et purge de celui-ci (frais supplémentaires en cas de recours) …).

Avant la crise financière, le montant en fonds propres exigé par les établissements bancaires était de 10% en moyenne. En 2007/2008, les accords de Bâle III ont entraîné une hausse de ce seuil. C’est désormais 15 à 20% du coût total de l’opération qui sont requis en fonds propres pour que le crédit bancaire puisse être accordé. Cette augmentation a d’énormes conséquences notamment sur les PME et TPE du secteur de la construction. En effet, ces fonds, exigés pour chaque opération, sont immobilisés car ils servent à sécuriser le montage financier pour que le chantier soit mené à terme même en cas de défaut de trésorerie. Il est donc plus difficile pour certains acteurs de multiplier les opérations car ils restent bloqués par un effet de levier restreint.

Une fois le permis de construire obtenu et purgé, la pré-commercialisation des lots peut alors commencer. Il s’agit de la deuxième source de financement qui représente en moyenne 40% du montage financier.

La pré-commercialisation des logements

Dans la profession, on parle généralement de VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), c’est-à-dire de la vente sur plans des logements du projet qui doit être construit. C’est un dispositif scpécifique au marché français qui permet aux acquéreurs de régler le bien de manière échelonnée selon un planning bien particulier allant du dépôt de garantie à la livraison en passant par différents stades (fondations, hors d’air, hors d’eau et finitions). Les frais de notaire en VEFA sont généralement de 3% ce qui représente un avantage comparé à de la vente classique. Côté promoteur, ce flux monétaire régulier est réinjecté dans le financement de l’opération et va permettre de régler au fur et à mesure les prestataires. Lorsque la pré-commercialisation a atteint au minimum les 40% en valeur de l’opération, le promoteur a alors toutes les conditions réunies pour l’obtention de son crédit bancaire, qui lui permettra d’acheter le terrain et de commencer les travaux.     

Le crédit bancaire

Pour financer le reste de son besoin (40% en général), le promoteur doit faire appel à un établissement bancaire et contracter un crédit immobilier. C’est également une forme de garantie sur l’opération car une banque n’octroi pas ce genre d’emprunt si certaines conditions notamment financières ne sont pas remplies. Comme expliqué plus haut, la pré-commercialisation (qui témoigne de l’attrait du projet) et l’apport en fonds propres font parties de ces prérequis avant que le crédit ne soit accordé. Par ailleurs, le permis de construire doit être purgé de tout recours au moment de la demande du prêt.

Ce crédit promoteur permet d’apporter au promoteur une certaine flexibilité sous forme d’une avance de trésorerie sur du moyen terme en attendant que la totalité de la commercialisation, qui rendra l’opération rentable, soit atteinte. Cela permet également de tabler à d’éventuels imprévus de trésorerie ou d’aléas liés au chantier lui-même car, rappelons-le, le besoin en financement global d’une opération immobilière est fondé sur des données prévisionnelles et sur un délai de plusieurs années.

Voici donc les trois sources de financement pour toute opération immobilière. Vous l’aurez compris, le nerf de la guerre, notamment pour les PME et TPE du secteur de la construction, est la question des fonds propres, c’est-à-dire la somme à engager et à immobiliser pour obtenir le crédit bancaire. En effet, un promoteur ayant généralement plusieurs opérations en parallèle, cela représente très vite des sommes colossales. Plusieurs solutions sont possibles, certaines plus innovantes et récentes que d’autres. Vous les découvrirez la semaine prochaine dans la deuxième partie consacrée aux solutions pour les besoins en fonds propres.