L'espérance de vie augmentant, les seniors représentent une part de plus en plus importante de la population. Malgré ce constat, le nombre de places en EHPAD n’est pas suffisant pour répondre à la demande. Face à ce boom, investir en EHPAD semble intéressant car en plus de répondre à une demande sociale il vous permet de bénéficier d'avantages fiscaux importants. 

Qu'est-ce qu'un EHPAD ?

Tout d’abord, l’acronyme EHPAD signifie « Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ». Ce sont des résidences où sont accueillies les personnes âgées plus ou moins dépendantes qui nécessitent une assistance médicale quotidienne. Au-delà du service médical, elles bénéficient également d’un service de restauration, de soins d’hygiène et de ménages.

Investir en EHPAD : le principe

L’investissement en EHPAD est très simple, il consiste à acheter une chambre dans une de ces résidences. Le propriétaire-investisseur loue ensuite le bien, non pas à l’occupant, mais à un gestionnaire qui sera l’unique locataire de toute la résidence puisque l’investissement locatif en EHPAD relève de l’immobilier géré. En effet, la gestion locative est gérée par un professionnel qui a une autorisation pour exploiter ce type de résidences, c’est donc lui qui paiera le loyer et pas la personne qui occupera les lieux.

À qui est destiné cet investissement ? 

Pour toute personne qui a pour objectif de se constituer un patrimoine immobilier sans vouloir se soucier de sa gestion locative. Mais aussi pour tout investisseur qui est en quête d’un revenu complémentaire avec un rapport rendement / fiscalité supérieur à une investissement locatif traditionnel.

Finalement, ce type d’investissement dans des résidences services est fait pour ceux qui souhaitent réaliser de l’investissement locatif sans avoir à gérer les locataires mais en percevant des revenus locatifs mensuels.

Les avantages fiscaux

L’investisseur-bailleur a la possibilité de choisir entre deux statuts fiscaux afin de bénéficier d’économie d’impôts : LMNP (location meublée non professionnelle) ou Censi-Bouvard.

Le dispositif LMNP

En choisissant le dispositif LMNP, les loyers perçus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ils sont donc assujettis au BIC ou micro-BIC.

Aussi, avec ce statut vous avec la possibilité de déduire des loyers perçus les frais tels que les émoluments du notaire et d’amortir le bien ainsi que le mobilier du logement.

D’un point de vue financier, l’investissement en LMNP permet d’avoir une rentabilité locative de 5 % sans souci de gestion. Aussi, il permet d’amortir 80 % de la valeur HT du montant de l’investissement sur 20 ans et de récupérer la TVA (19,6 %) quelques mois après l’acquisition de son bien. Deux points non négligeables pour les investisseurs qui sont dans les tranches d’impositions élevées.

Le dispositif Censi-Bouvard

Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du montant investi (hors taxes) sur 9 ans. Toutefois, l’achat ne doit pas dépasser les 300 000 €. Ensuite, il récupère la TVA à 20 % sur le prix d’achat. À noter que pour bénéficier de ces avantages fiscaux, il faut que la résidence soit neuve.

Enfin, quel que soit le statut choisi, il est important de faire un bail commercial long car plus il est long, plus votre investissement est sécurisé.

Les contraintes des EHPAD

Même si ce type d’investissement est financièrement intéressant, il comporte son lot de contraintes qu’il faut connaître avant d’investir dans une résidence.

Lors d’un investissement locatif, on pense souvent, à tort ou à raison, à la plus-value que l’on pourra faire dans plusieurs années. Pour ce type d’investissement, cette revalorisation restera à un stade proche de zéro. En effet, il ne garantit qu’un rendement locatif.

Ensuite, la seconde contrainte est que la réglementation et la législation des EHPAD peut évoluer et être contraignante car cela suppose de nouvelles adaptations pour répondre aux nouvelles normes. Cela peut avoir un coût financier qui sera inévitable pour avoir la possibilité de louer sa chambre.

Pourquoi est-il intéressant d'investir dans un EHPAD en 2021 ? 

La population française est vieillissante, pour preuve l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques a sorti une étude démontrant qu’un français sur 3 aura 60 ans en 2060 tandis qu’1 français sur 6 aura plus de 85 ans.

À l’heure actuelle, il n’y a que 700 000 lits en France, un chiffre qui ne répond pas à la demande au point que le délai d’attente atteindrait les 8 mois pour les EHPAD publics selon l’UFC-que-choisir. C’est pourquoi pour face à ce boom, les résidences médicalisées seraient actuellement en recherche de plus de 10 000 nouveaux lits chaque année pour répondre au besoin croissant des personnes âgées.

À voir les chiffres, les résidences séniors sont un marché en pleine expansion qui jouit d’une rente garantie du fait du vieillissement de la population française et du développement du marché de la dépendance.