Quelles sont les étapes pour la réalisation d’un programme immobilier ?

Chaque année, la promotion immobilière vend en France plus de 134 000 logements1. Les programmes immobiliers neufs offrent un habitat de grande qualité et participent à la lutte contre la pénurie de logements dans le pays. Le secteur, qui représente pas moins de 43,1 milliards d'euros1, implique de nombreux acteurs pour franchir une à une les six grandes étapes nécessaires à la réalisation d'un programme immobilier. Passage en revue de ces étapes.

1. La recherche du foncier pour réaliser un programme immobilier              

De moins en moins disponible et de plus en plus cher, le foncier est à la base de tout programme de construction. En clair, il s'agit de trouver un terrain constructible susceptible d'accueillir un programme en adéquation avec la demande locale. Le terrain devra être viabilisé avant que le chantier de construction pour la résidence ne puisse commencer. Cette tache peut être réalisée par différents acteurs de la promotion immobilière : soit le promoteur lui-même, soit un aménageur foncier qui, ensuite, vendra le terrain viabilisé à un promoteur immobilier.            

2. Les études de faisabilité et de marché     

Tout terrain constructible obéit aux règles strictes du Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune qui l'accueille.

Le promoteur doit de prime abord analyser le potentiel de constructibilité :

- Quel type et combien de logements ?

- Quelles contraintes réglementaires et techniques ?

- Quel montant en termes d'investissement ?

Les réponses à ces questions dressent une ébauche de la future construction. L'étude de marché devra valider sa pertinence économique. Les produits proposés devront tout simplement répondre à la demande constatée localement.         

3. La pré-commercialisation du programme immobilier    

La plupart des promoteurs ne lancent les travaux qu'après avoir enregistré un pourcentage minimum de réservation. Une pré-commercialisation réussie rassure leurs partenaires financiers qui débloquent le financement nécessaire au lancement de l'opération. Il n'est pas rare que les banques réclament un taux de réservation supérieur à 60 %. Dans le cadre du crowdfunding, les plateformes spécialisées dans le financement des fonds propres du promoteur, comme Homunity, exigent également un taux minimum (entre 40 et 50 %) pour limiter le risque commercial sur l’opération proposée aux investisseurs. On comprend dès lors pourquoi cette commercialisation intervient très tôt dans la globalité du projet. Celle-ci s'effectue sous forme de contrat VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement). Un contrat très bien cadré juridiquement, au cœur de la promotion immobilière en France !          

4. L’obtention des autorisations administratives    

Une fois le compromis de vente du terrain signé, le promoteur va devoir lancer les études de sol. Rendue obligatoire par la loi ELAN (loi pour l'Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique), cette étude va permettre de déterminer la composition du terrain pour écarter tout risque inhérent à la stabilité du sol.

Parallèlement, un permis d'aménager, purgé de tout recours, devra être obtenu. L'architecte responsable du projet peut ensuite finaliser ses plans et déposer le permis de construire, ultime sésame administratif pour lancer le projet !  

5. La construction du programme immobilier          

Permis de construire en poche et acte authentique d'achat du terrain signé, le promoteur peut lancer les travaux. Le promoteur devient alors maître d'ouvrage. Il choisit un maître d'œuvre qui va articuler les différentes entreprises intervenantes sur le chantier.

Ce dernier doit répondre à un triptyque essentiel à la viabilité du projet :

- La sécurité des installations

- La conformité de la construction

- Le délai de livraison du programme immobilier

Il s'agit de fournir une construction neuve respectant les dispositions prévues au permis de construire et imposées par la réglementation technique à la date prévue contractuellement lors de la phase de commercialisation. Tout retard, synonyme de pénalités, peut être lourd de conséquences économiques et impacter la rentabilité du projet. 

 

Focus sur les appels de fonds        

La prévente en VEFA permet au promoteur de procéder à des appels de fonds auprès des acquéreurs au fur et à mesure de l'avancement de la construction. Le pourcentage maximum de ces appels de fonds est fixé par la loi :            

- 35 % à l'achèvement des fondations ;           
- 70 % à la mise « hors d'eau » ;          
- 95 % à l'achèvement des travaux.    
 

L'acquéreur verse le reliquat de 5 % du prix de vente après son acceptation définitive du logement neuf, c'est-à-dire après la levée de ses éventuelles réserves émises lors de la visite de réception.         

6. La livraison du programme immobilier    

Lorsque la construction est achevée, ses différents lots sont livrés aux clients. La transaction ne devient définitive qu'avec la signature par ces derniers du procès-verbal de réception. Dès lors, les garanties légales se mettent en place. Elles sont au nombre de 3 :     

- La garantie parfait achèvement d'une durée d'un an ;       
- La garantie de bon fonctionnement d'une durée de 2 ans ;            
- La garantie dommage ouvrage d'une durée de 10 ans.      

La promotion immobilière évolue dans un environnement réglementaire, technique et financier particulièrement complexe. À ce titre, elle exige une multitude de savoir-faire et une persévérance sans faille pour franchir avec succès ces 6 étapes incontournables : un secteur de passionnés !    

Sources :           
(1) https://fpifrance.fr/articles/les-chiffres-cles-de-la-promotion-immobiliere