Marché immobilier post-Covid : doit-on s’attendre à un krach ?

Nous sommes maintenant au surlendemain du confinement, l’heure de faire le premier bilan de cette crise autant sanitaire qu’économique et de tenter d’anticiper la suite. Si, jusqu’à présent, le marché de l’immobilier post-Covid se maintient à flot, entraînant même une hausse des prix dans certaines villes, comment peut-on envisager l’avenir du secteur ? Un krach est-il envisageable ? Analyse.

La crise du Covid-19 ne fut pas seulement sanitaire. Elle a bousculé les marchés boursiers comme immobiliers, entraînant l’économie dans un contexte très incertain. Si l’on peut tirer une leçon de cette période tumultueuse, ce serait que la pierre continue à rassurer les Français lorsque la bourse se révèle d’une volatilité extrême. Mais la santé du marché immobilier post-Covid reste pourtant incertaine. 

L’immobilier, un secteur qui peut résister à la crise ?

Dès la fin du confinement, le marché immobilier français est reparti à la hausse, se révélant être toujours aussi vif qu’auparavant. Selon les spécialistes, cela est dû au rattrapage suite à la période de confinement. Alors que tout s’est arrêté pendant deux mois, la demande immobilière, elle, n’a cessé de croître. Ainsi, de nombreux acquéreurs se sont précipités en agence dès le déconfinement pour acheter un logement. Grâce à ce rattrapage, tout l’été, il n’y a eu quasiment aucune baisse de prix à déplorer dans les villes françaises. Au contraire, dans les principales grandes métropoles, les ventes immobilières furent plus nombreuses ! À Paris, après une légère baisse, le prix du mètre carré a augmenté de 0,5 % en trois mois, à Nantes et à Toulouse, de 1 % sur la même période et à Lyon, il est même allé jusqu’à grimper de 1,9 % ! Le marché immobilier neuf et ancien post-Covid reste donc très tendu dans la majorité des grandes villes. Globalement, on ne voit pas de krach arriver pour l’instant, car la hausse des prix de l’immobilier ne cesse pas… ou pas encore, car la bulle pourrait rapidement éclater.

Faut-il s’attendre à une baisse du marché immobilier post-Covid ?

Maintenant que la rentrée est arrivée et que ce rattrapage va se calmer, comment pouvons-nous anticiper le futur de ce secteur ? Dans les semaines et les mois à venir, les professionnels de l’immobilier se montrent très prudents. Certains fonds de pension ont anticipé une correction de 10 à 15 % des prix des biens immobiliers, comme c’est déjà arrivé à New York et Londres après le confinement. Mais à long terme, il est très difficile d’anticiper une baisse des ventes immobilières ou un krach, pour la simple et bonne raison que l’on n’a pas encore suffisamment de visibilité concernant cette crise du coronavirus. Ainsi, toutes les conséquences économiques de la crise sanitaire ne sont peut-être pas encore là. Et si la situation économique redevient morose, cela impactera négativement le marché immobilier post-Covid : si les Français n’ont pas confiance en l’avenir, ils attendront avant d’acheter un logement. D'autant de signes négatifs auxquels s’ajoute le problème du crédit.

Le crédit immobilier de plus en plus inaccessible

C’est une tendance qui se dessine depuis quelques semaines : si les taux de crédits immobiliers sont toujours bas et devraient le rester, les banques, elles, ont resserré leurs conditions d’octrois à cause de la crise. Il est maintenant plus difficile de devenir propriétaire. En effet, face à l’incertitude économique actuelle, les banques doivent protéger leurs fonds propres, et donc ajuster le risque de non-remboursement des crédits. Ainsi, il devient plus difficile d’obtenir un prêt immobilier pour les primo-accédants sans apport personnel, les investisseurs endettés au-delà de 33 % et les seniors. Le nombre de crédits octroyés pour acheter un logement aurait déjà baissé d’au moins 20 % depuis mars. Cette baisse du pouvoir d’achat immobilier pourrait obscurcir un peu plus le marché immobilier post-Covid, dès les prochains mois. 

Pourquoi le marché immobilier post-Covid a les moyens de rester solide ?

Mais ne soyons pas défaitistes : il ne faut pas oublier que l’immobilier a de nombreux atouts pour faire face aux crises. Le logement est un besoin intemporel : malgré les difficultés, nous aurons toujours besoin de nous loger et sommes nombreux à souhaiter devenir propriétaire. De plus, l’immobilier est un élément de sécurité. Les Français ont bien plus confiance envers la pierre qu’envers les placements plus spéculatifs, comme la bourse. C’est pour cela qu’on voit l’immobilier comme une valeur refuge. Les épargnants seront donc plus enclins à investir dans l’immobilier pour se constituer un patrimoine que dans la bourse lorsqu’elle est extrêmement volatile. Cette tendance s’est d’ailleurs confirmée avec la reprise des financements participatifs immobiliers (crowdfunding). Ainsi, si une correction du marché s’applique comme le prévoient les investisseurs, cela ne sera pas forcément négatif : le marché pourrait ensuite repartir plus sainement.