Louer en meublé
Louer en meublé ou louer nu, il faut choisir !
Quelle option semble la plus favorable à l’investisseur ? Quel avantage économique ?
Le rendement locatif d’un logement meublé est plus intéressant que celui d’un logement vide : cela parait une évidence puisque pour deux biens similaires, le loyer est plus cher dans le premier cas que dans le second. Ainsi, à Paris, avec l’encadrement des loyers, l’écart moyen de prix entre les loyers nus et meublés est de 11%. Ce premier argument pourrait pousser tous les investisseurs locatifs à louer leur bien en meublé. Mais c’est oublier qu’un logement meublé se trouve essentiellement à proximité d’universités, de campus ou dans les centres des grandes villes car ils s’adressent aux étudiants ou aux jeunes actifs célibataires. Il s’agit dès lors de petites surfaces. Enfin, l’investisseur doit bien sûr penser à installer des meubles récents, donc à compter leur prix dans le calcul de son investissement. Outre les meubles, le logement doit avoir tout ce qui permet d’y vivre normalement et immédiatement.
Du fait de la nature de la cible (étudiants, cadres de passage,etc.) et que le logement est composé de meubles n’appartenant pas au locataire (sentiment de ne pas être chez soi), une location meublée est forcément destinée à être une location de court terme et de passage. Ainsi, pour l’investisseur il faudra compter sur un turn-over important, plus de démarches, potentiellement plus de petits travaux à effectuer et donc une gestion conséquente qui prend du temps. Auparavant et avant toute chose, les règles de la copropriété sont à consulter pour constater si la location en meublé est autorisée.
En ce qui concerne le bail du meublé, il est de plus courte durée, 1 an, que celui du logement vide, 3 ans. Quant au préavis du bailleur avant reprise du logement, il est de 3 mois pour le meublé contre 6 mois pour le vide. Le préavis du locataire est d’un mois.
Qu’en est-il de la fiscalité ?
En régime simplifiée ou micro-foncier, pour une location nue, si les loyers ne dépassent pas 15 000€ annuels, l’abattement forfaitaire est de 30%, ce qui représente plus ou moins les charges payées pas l’investisseur. De même, en régime micro-BIC, pour une location meublée, si les loyers ne dépassent pas 32 900€ annuels, l’abattement forfaitaire est de 50%. Le meublé s’en tire donc mieux.
En régime réel, les charges sont déductibles du revenu locatif pour leur montant réel. Ce régime permet de diminuer les revenus issus des loyers, de diminuer son imposition et ainsi d’augmenter son rendement locatif. Enfin, en cas de revente d’un meublé, si celui-ci a été détenu pendant 22 ans, la plus-value potentielle réalisée ne sera pas taxée et l’investisseur sera exonéré des impôts sociaux si le bien a été détenu plus de 30 ans.
En bref, mettre son bien en location en meublé est avantageux fiscalement pour un investisseur mais elle requiert une gestion plus importante que pour la location en nue et oblige à trouver le bon emplacement qui évitera, comme pour tout logement, une vacance entrainant une baisse du rendement.
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