Le Grand Paris : où investir ? Pourquoi ? Et comment ?

Depuis 2008-2009, le grand chantier de rénovation de l’agglomération parisienne est lancé ! On l’appelle le « Grand Paris » et l’enjeu est de faire de Paris et ses alentours une véritable métropole mondiale, dynamique, moderne, inventive et durable. Les travaux ont déjà commencé dans beaucoup de communes limitrophes des portes de Paris, comme Saint-Ouen, Clichy, Clignancourt… Le prix de l’immobilier dans ces villes commence déjà à subir les premières conséquences de cette politique de réaménagement de la périphérie parisienne. De nouveaux programmes immobiliers bourgeonnent un peu partout. Le moment semble judicieux et propice à l’investissement en Ile-de-France. Cependant, il convient de bien analyser les zones du Grand Paris les plus intéressantes et les plus prometteuses pour l’avenir.

Voici un petit aperçu du projet du Grand Paris dans son ensemble et des villes à privilégier pour un investissement locatif ou achat dans les prochaines années.

Le Grand Paris, qu’est-ce c’est ?

Lancé par Nicolas Sarkozy dès 2008, ce projet ambitieux vise à redonner une nouvelle identité à la capitale française avec pour objectifs sous-jacents d’améliorer le cadre de vie des habitants en développant ou remettant à neuf certains quartiers et en limitant les temps de transports et l’utilisation de la voiture. L’idée est aussi de réduire les inégalités territoriales et de bâtir une ville globale et durable. Les différentes phases s’étalent jusqu’en 2030 avec une grosse priorité faite sur la création d’un réseau de transport public du Grand Paris performant et innovant avec notamment la création d’un nouveau métro automatique, le « Grand Paris Express » qui relierait les grands pôles économiques périphériques et les aéroports.

Des chiffres impressionnants

Le Grand Paris, c’est tout d’abord des chiffres qui témoignent de l’envergure du programme. Pour vous faire une idée, en voici quelques-uns[1] :

• 68 nouvelles gares sur l’ensemble de l’Ile-de-France,
• 200 km de lignes de métro supplémentaires,
• Un chantier régional échelonné jusqu’à 2030 soit 15 années de travaux,
• 28 milliards d’euros d’investissements.

Comme nous l’avons dit précédemment, plusieurs objectifs sous-jacents gravitent autour du Grand Paris. Outre la développement d’un nouveau réseau de transport, il s’agit d’accroître l’offre de logements dans la région mais à des prix adaptés aux Franciliens. La loi du Grand Paris de 2010 prévoyait la construction de 70 000 logements chaque année pendant 25 ans[2]. Les programmes de promotion immobilière se multiplient sur le territoire de l’agglomération parisienne depuis quelques années et la tendance n’est pas près de changer.

Rééquilibrer le territoire parisien, le Grand Paris social et solidaire

L’accent sera mis sur l’innovation et la rentabilité afin de proposer des logements avec de meilleures performances énergétiques mais abordables en termes de prix. Les promoteurs favorisent déjà l’utilisation de matériaux dits bio-sourcés qui ont un coût inférieur à celui des matériaux classiques avec de meilleures propriétés notamment d’isolation thermique. Au-delà de cet aspect social, l’enjeu est également de briser le traditionnel réseau de transport en étoile où toutes les lignes convergent vers Paris. Le gros challenge était de redonner du poids et de la qualité de vie aux villes limitrophes (petite couronne notamment) sans reproduire le pseudo échec de la politique des « villes nouvelles » lancée au milieu des années 60. Le but n’est donc pas de créer de nouvelles communes mais bien de développer les existantes en créant ou rénovant des quartiers à fonctionnalités multiples, en développant les équipements culturels et universitaires et en se concentrant sur les lieux stratégiques et structurants d’une ville : à savoir principalement les gares.

Les villes où investir dès maintenant

Avec le développement des nouvelles lignes de métro (15 Nord et Sud, et à plus long terme la 17 et 18) et des quartiers enclavés jusqu’ici délaissés, les prix de l’immobilier risquent de flamber. On observe déjà une tendance à la hausse dans des villes de la petite couronne comme Saint Ouen. Il est donc judicieux de s’intéresser dès aujourd’hui au potentiel d’investissement de ces communes et profiter tant qu’il en est encore temps de prix relativement attractifs avec une rentabilité prévisionnelle attrayante.

Selon plusieurs sources corrélées[3], il apparaît clairement que certaines villes sont à privilégier plus que d’autres, chacune ayant ses arguments.

Les marchés de report parisien

Les prolongements des lignes de métro permettent de mettre en lumière de nouvelles villes périphériques et donc de créer des opportunités de report direct pour les personnes qui n’auraient pas les moyens d’investir directement sur Paris intra-muros ou petite couronne. Ainsi, le Grand Paris va permettre de créer une sorte de deuxième marché de report parisien. En effet, on peut voir un premier marché avec les villes limitrophes et prisées comme Vincennes, Montrouge, Charenton… Le prolongement de la ligne 4 au Sud puis la création de la ligne 15 Sud va privilégier certaines villes comme Bagneux et Cachan comme solution alternative à Montrouge où les prix sont relativement élevés. Villiers-Sur-Marne apparaîtrait comme un report des investisseurs dont le budget ne permet pas d’envisager un achat sur Vincennes ou Charenton. En termes de chiffres, les prix sur Bagneux restent encore stables mais devraient commencer à monter dès 2019 (arrivée de la ligne 4). A Cachan, le mètre carré augmente déjà et le marché locatif est très dynamique (10% des acquéreurs sont des investisseurs). Les prix ont augmenté de 6% ces dernières années et les projets de construction se multiplient ce qui attire les investisseurs qui s’intéressent à l’immobilier du neuf.

Les plus connectées

Parmi les grandes gagnantes en termes de connexions, nous avons Saint-Denis, Saint-Ouen où les prix ont déjà bien grimpé et Villejuif au sud. Avec trois réseaux (ligne 13, ligne 14 dès 2019 et nouvelle gare RER C), le marché immobilier de Saint-Ouen est plus que prometteur et il est conseillé d’investir dans les deux années à venir pour profiter d’une bonne rentabilité (estimation à 4% actuellement). Aujourd’hui, on trouve difficilement des prix au mètre carré inférieurs à 5000€. Scénario très similaire pour Villejuif qui, déjà desservie par la ligne 7, bénéficiera dès 2023 du prolongement de la ligne 14 (connexion à l’aéroport d’Orly) et ensuite de la ligne 15 Sud. La commune compte pas loin de 70 programmes neufs et même si les prix ne montent pas encore, les délais de vente ont considérablement reculé. La dernière ville à bénéficier du prolongement de la 14 au Sud vers Orly serait le Kremlin-Bicêtre (où la part des investisseurs serait de 40%).

Vous l’aurez bien compris, selon l’avancée des travaux et la date de livraison des nouvelles gares et nouveaux logements, chacune de ces villes présente son lot d’arguments en matière d’investissement immobilier. Pour les deux ans à venir la tendance est plutôt vers le nord (là où les travaux ont commencé) avec notamment Saint Denis et Saint Ouen, mais dès l’année prochaine il sera plus intéressant de se tourner vers les villes de la ligne 15 Sud pour des investissements plus rentables.

Privilégier l’immobilier du neuf et les solutions alternatives à l’investissement

Après avoir énoncé les villes où les opportunités de rentabilité et de plus-values seront à priori les plus intéressantes, il convient de trouver la solution la plus adaptée en termes d’investissement. Bien sûr, cela dépendra du projet de l’investisseur et de son budget disponible. Pour des sommes importantes où l’immobilisation sur le long terme n’est pas un problème ou encore pour un projet de constitution de patrimoine, nous recommanderons l’investissement locatif dans l’immobilier du neuf pour bénéficier des mesures de défiscalisation ou d’aide pour les primo-accédant. En revanche, si le but est de diversifier ses options de placements avec une forte rentabilité, nous conseillerons une alternative de plus en plus privilégiée : le crowdfunding immobilier.

Multiplication des programmes immobiliers en Ile-de-France

Que vous soyez primo-accédant ou que vous recherchiez de l’investissement locatif rentable, le choix de l’immobilier du neuf reste une solution très intéressante, si ce n’est la solution. En effet, entre le prêt à taux zéro ou encore les modalités de la loi Pinel, de nombreuses mesures gouvernementales ont été mises en place afin de faciliter et d’encourager l’investissement dans le marché du neuf et donc par conséquent relancer la construction de nouveaux logements en France. Depuis l’annonce du projet du Grand Paris et du lancement des travaux du Grand Paris Express, une multitude de programmes immobilier ont vu le jour en Ile-de-France. Récemment, BFMtv nous rapportait les résultats d’une étude commandée pour le groupe Atland, promoteur et surtout spécialiste de l’investissement dans l’immobilier du neuf. Alors que 20% des Français choisissent encore Paris intra-muros, on compte désormais près de 24% d’investisseurs intéressés par les premières et deuxièmes couronnes, ce qui montre que le potentiel du Grand Paris est maintenant acté[4]. Pour sa part, le groupe Atland construit actuellement 80% de ses nouveaux logements dans cette zone délimitée par A86, et non plus le périphérique. Il n’est pas le seul puisque d’autres grands du secteur (Bouygues, Vinci…) ont également lancé de nouveaux programmes de construction qui seront livrés dans les prochaines années.

Le crowdfunding immobilier, une alternative d’investissement dans le Grand Paris à moindre frais et sans gestion

Le projet du Grand Paris a commencé et les prix de l’immobilier en subissent déjà les conséquences notamment dans le Nord. Les différentes études annoncent globalement des taux de 4 à 15% en termes de plus-values selon les villes concernées. Globalement, pour la majorité, le potentiel de hausse des prix tourne autour des 8%. Cependant, on parle ici de rentabilité à long terme, sur 10 ans voire plus.

Pour les investisseurs moins patients qui ont déjà un patrimoine et qui recherchent simplement à profiter des opportunités du Grand Paris sur du court terme, ou encore pour les investisseurs qui ne disposent pas de sommes nécessaires pour un achat ou de l’investissement locatif, la solution du crowdfunding reste la meilleure alternative. En quoi cela consiste ? Quel rapport avec le Grand Paris ?

Le crowdfunding ou financement participatif est une forme d’investissement proposé par certaines plateformes comme Homunity qui est spécialisée dans l’immobilier. Le principe est simple : permettre à un promoteur de financer un programme de construction ou de rénovation en levant des fonds auprès d’investisseurs particuliers, le tout 100% en ligne et avec des tickets d’entrée à 1 000€ ou 2 000€ selon l’importance de la collecte envisagée. Les investissements sont détenus sous formes d’obligations avec des taux de rendements prévisionnels annuels entre 8 et 10%. Des taux similaires à ceux que vous pourriez obtenir en ayant investi dans un T2 à Villejuif nous direz-vous. Certes, à la différence qu’ici l’investisseur ne mobilise son épargne que pour 24 mois maximum.

Le crowdfunding immobilier, dans le cadre du Grand Paris, c’est donc une autre manière d’investir, plus rapide, tout aussi rentable et intéressante et beaucoup plus accessible. Comme nous l’avons dit, la plupart des promoteurs ont déjà lancé de nouveaux programmes de logements neufs un peu partout en Ile-de-France. Sur la plateforme d’Homunity par exemple, plusieurs projets ont déjà été financés dans la région parisienne (Alfortville, Colombes…). En début d’année, les investisseurs du projet de Croissy-Sur-Seine, dans les Yvelines (78), se sont même vus remboursés leur investissement avec un mois d’avance. Avec la demande de logements neufs et la politique de réaménagements des quartiers aux alentours des nouvelles gares du Grand Paris Express, il y aura dans les années à venir de nouveaux programmes ouverts en crowdfunding en d’Ile-de-France.

Alors que Napoléon III parlait déjà d’un Grand Paris, le projet est aujourd’hui enfin concret avec comme enjeu de faire de la capitale Française une véritable métropole attractive et innovante. Alors nous vous conseillons de rester à l’écoute des prochains projets de financement participatif sur Homunity. Pour les plus impatients, les projets en cours de collectes sur le reste de la France vous intéresseront sûrement !

[1] https://investir.lesechos.fr/placements/immobilier/dossiers/les-villes-du-grand-paris-ou-il-faut-investir/les-villes-du-grand-paris-ou-il-faut-investir-1627870.php

[2] https://www.societedugrandparis.fr

[3] https://patrimoine.lesechos.fr/immobilier/prix/0211947313837-immobilier-les-six-villes-du-grand-paris-ou-vivre-et-investir

[4] http://bfmbusiness.bfmtv.com/votre-argent/immobilier-dans-quelles-villes-du-grand-paris-faut-il-investir-1132432.html