Investir dans un immeuble de rapport: est-ce rentable?

Immobilier
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Investir dans un immeuble de rapport: est-ce rentable?

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

L’immeuble de rapport est détenu par un seul propriétaire. Il s’agit donc d’un immeuble composé de plusieurs lots qui peuvent être des appartements, des commerces ou encore des bureaux. Ces lots sont loués, par le propriétaire, à des particuliers ou des entreprises dans le but d’obtenir une rente constituée des loyers perçus.

Il existe plusieurs types d’immeubles de rapport : l’immeuble de rapport d’habitations, l’immeuble de rapport de bureaux, l’immeuble de rapport de locaux commerciaux et l’immeuble de rapport mixte.

L’immeuble de rapport d’habitation

Il s’agit d’un immeuble à vocation d’habitation. Il s’agit du type le plus préconisé pour les personnes souhaitant acquérir leur premier immeuble de rapport.

En effet, les vacances locatives y sont moins risquées. Les personnes cherchant un logement sont plus nombreuses que les entreprises cherchant un local. En cas de départ d’un locataire, et si vous avez choisi une zone d’investissement dynamique, il est fort probable qu’un nouveau locataire soit trouvé rapidement.

L’immeuble de rapport de bureaux

Il s’agit d’un immeuble à vocation de bureaux. Les locaux sont loués à des entreprises qui s’y installent pour exercer leur activité professionnelle.

Cet investissement est considéré comme plus risqué, car l’occupation des bureaux est directement liée à l’activité économique et aux divers aléas auxquels elle peut être confrontée. En cas de départ d’une entreprise, les locaux peuvent rester vides un certain temps en attendant de trouver une nouvelle société qui souhaite occuper les lieux.

Malgré ce risque, ce type d’investissement est considéré comme plus rentable que les immeubles de rapport d’habitations, car ils offrent une meilleure rentabilité au mètre carré.

L’immeuble de rapport de locaux commerciaux

Son fonctionnement est comparable à celui de bureaux. Les locaux commerciaux sont généralement situés au rez-de-chaussée et possèdent une vitrine. Ils sont loués à des commerces ou des entreprises.

Malgré une potentielle rentabilité attrayante, le risque de vacances locatives reste important.

Immeuble de rapport mixte

Il s’agit d’un immeuble composé à la fois de lots destinés à l’habitation et de locaux commerciaux. Cela permet d’avoir une rentabilité augmentée grâce aux locaux commerciaux et de réduire les risques de vacances locatives grâce aux habitations.

Toutefois, pour que cette opération soit la plus rentable possible, vous devez vous assurer que le loyer du commerce ne représente pas une part majoritaire de la totalité des loyers perçus. En effet, il s’agit du lot qui a le plus grand risque de vacance locative.

90 % des annonces de vente d’immeubles de rapport sont sur le site Leboncoin. On peut également en trouver sur les sites Seloger, Immo Notaires ou encore sur les sites locaux d’annonces immobilières.

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Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

Acquérir un immeuble de rapport permet aux investisseurs de mettre au point une stratégie de "gros". En effet, à travers une seule opération, ils acquièrent plusieurs biens immobiliers.

Investir dans un immeuble de rapport permet de réaliser des économies. Le prix de l’acquisition est généralement 10 à 30 % moins cher que pour l’achat d’un appartement situé dans le même périmètre géographique. Cela permet d’obtenir, selon les villes, une possible rentabilité qui se situe entre 4 et 10 % par an.

Cela permet également de réaliser des économies au niveau des divers frais associés à l’achat. Avec l’immeuble de rapport, vous investissez dans plusieurs biens immobiliers répartis sur un même lieu. Cependant, vous n’aurez qu’un seul passage chez le notaire et une seule négociation de prêt. Cela permet également un gain de temps puisque vous n’aurez besoin que d’une seule visite pour voir tous les biens et vous n’aurez qu’une seule comptabilité à gérer.

Lorsque vous chercherez l’immeuble de rapport dans lequel investir, vous devrez définir les conditions de votre acquisition. Si vous cherchez à acquérir un maximum de rentabilité, il est conseillé d’investir dans un immeuble dans lequel vous devrez réaliser des travaux pour augmenter sa plus-value. À l’inverse, si vous recherchez un investissement qui vous assure de la sécurité, il sera préférable d’investir dans un immeuble de rapport dont une partie ou la totalité des lots sont déjà loués. Pour définir quelle stratégie est la plus adaptée à votre investissement, vous devrez prendre en compte vos objectifs, ainsi que le budget que vous pouvez allouer aux travaux et aux aléas que cela entraîne.

Si vous en avez la possibilité, investir dans un immeuble de rapport en partie loué peut être pertinent. Cela vous permet de bénéficier de revenus complémentaires dès l’achat, tout en effectuant des travaux de rénovation dans les lots non occupés.

Dans quel immeuble de rapport investir pour réaliser sa première acquisition ?

Vous souhaitez acquérir votre premier immeuble de rapport, mais vous ne savez pas lequel choisir? Il est recommandé de privilégier un immeuble de taille moyenne comportant moins de dix lots. Afin de réduire les risques de vacances locatives, nous vous conseillons de vous tourner vers un immeuble de rapport d’habitations proposant des logements de type deux ou trois pièces, car ce sont les logements les plus recherchés. Toutefois, si vous vous situez dans un quartier étudiant, les studios peuvent être une bonne alternative malgré un risque important de vacances locatives, notamment durant la période estivale.

Il est également conseillé d’investir dans un immeuble où il n’y aura pas trop de travaux à réaliser. Idéalement, vous ne devez pas avoir plus d’un tiers des appartements à refaire. Veillez également à ce que les parties communes ne soient pas entièrement à refaire et que l’ensemble des éléments de la structure, comme la toiture ou la façade, soient en bon état.

Pour définir le montant de votre premier investissement, il est généralement conseillé de prendre le même budget que celui que vous auriez alloué à un bien immobilier seul dans le cas de l’achat d’une résidence principale par exemple.

Où investir dans un immeuble de rapport ?

Après avoir déterminé le budget que souhaitez consacrer à votre projet d’investissement, il vous faudra déterminer la zone géographique dans laquelle vous souhaitez investir. Pour cela, vous pouvez, dans un premier temps, et en fonction de votre budget, analyser les villes se trouvant aux alentours de votre lieu de résidence.

Toutefois, certaines tendances générales se dégagent. Les grandes ou les moyennes villes vous permettent, en général, d’avoir une demande élevée. Dans ces villes, si vous investissez dans un immeuble de rapport de taille moyenne avec une partie déjà louée et quelques travaux à faire, vous pourrez atteindre une rentabilité allant de 7 à 10 %. Dans le cas des petites villes, vous aurez moins de demandes, mais également potentiellement moins de concurrence.

Elles permettent, dans le cas où vous pourriez faire de gros travaux, d’avoir une rentabilité qui peut éventuellement passer les 10 % par an contrairement aux grandes métropoles où la rentabilité sera de l’ordre des 4 à 5 % annuel.

Pour déterminer le lieu le plus propice à votre investissement, vous devrez prendre en compte vos objectifs, mais également l’activité économique de la ville ainsi que son évolution démographique.

Quels sont les avantages de cet investissement ?

Investir dans un immeuble de rapport présente plusieurs avantages. Dans un premier temps, la gestion des différents biens est facilitée puisqu’ils se situent au même endroit. Cela permet également d’optimiser la vacance locative en l’utilisant pour rénover le besoin si cela est nécessaire.

Concernant les travaux à réaliser dans l’immeuble, vous serez le seul décisionnaire du moment où ces derniers devront être réalisés, vous permettant ainsi d’établir une stratégie vous évitant d’avoir trop de dépenses au même moment.

Vous pouvez également décider, dans le cas d’un immeuble de rapport d’habitations, de louer tous les lots meublés afin de bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut vous permet d’augmenter votre rentabilité, mais également de bénéficier d’avantages fiscaux. Cependant, pour être éligible à ce statut, vous devez respecter certaines conditions, notamment sur le montant des revenus que vous percevez par les loyers. Il sera plutôt adapté aux immeubles de petite taille, voire de taille moyenne.

Quels sont les inconvénients de ce type d’investissement ?

Toutefois, il est important de prendre en compte certains inconvénients. Si avoir tous ses biens immobiliers au même endroit permet de réduire les risques de vacances locatives, il augmente d’autres risques. En effet, tous vos biens immobiliers seront exposés aux mêmes risques tels qu’une baisse de la valeur du quartier, de la ville ou encore de l’intérêt économique de la zone dans laquelle votre immeuble de rapport se situe. Dans le cas d’un accident, comme un incendie ou une inondation, l’ensemble de vos biens risquent d’être impactés.

Si dans une copropriété, l’ensemble des copropriétaires se soucie du bon état de l’immeuble, dans un immeuble de rapport vous devrez procéder à toutes les vérifications seul. Il est donc très important de penser à tout vérifier avant votre achat afin de ne pas avoir de gros travaux par la suite qui n'étaient pas prévus.

Vous serez seul à vous occuper de la gestion de l’immeuble. Cela signifie que lorsque de grosses dépenses sont nécessaires, vous devrez les payer avec votre trésorerie.

Si vous faites le choix de déléguer la gestion à une société de gestion, la rémunération de cette dernière sera à réduire de votre marge.

Il est important de ne pas investir toutes vos liquidités dans ce projet, car la revente de votre immeuble de rapport peut prendre plusieurs mois. En effet, la cible susceptible d’être intéressée est bien moindre que celle que vous pourriez avoir pour un bien immobilier seul.

Comment accroître la rentabilité de son investissement ?

Dans un premier temps, négocier le prix de l’achat du bien immobilier peut vous permettre d’avoir un meilleur retour sur investissement avec les loyers perçus. Si le prix de l’achat est trop élevé, les loyers vous permettront d’amortir votre investissement, mais pas d’avoir de réels bénéfices.

Les travaux d’entretien et de rénovation peuvent également augmenter la rentabilité de votre bien. En améliorant l’état général du bâtiment et des lots, le prix augmentera. La valeur de votre bien augmente et attire de nouveaux clients.

Dans un premier temps, vous pouvez calculer le pourcentage de rentabilité en faisant le calcul suivant: [Loyer annuel hors charges / prix total d’achat (coût du bien + frais de notaire + frais d’agence ] x 100 = % de rentabilité. Afin de prévoir de potentielles vacances locatives, enlever un mois de loyer à votre calcul.

La rentabilité locative nette est plus complexe à calculer, car toutes les charges sont à prendre en compte.

Enfin, vous pouvez également, au moment de la revente de votre immeuble de rapport, décider de revendre les différents lots séparément. Un immeuble entier valant moins cher qu’un appartement seul, vous aurez alors davantage de bénéfices.

 

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  • Romain Naudin

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