Investir dans l’immobilier en 2023  : est-ce le bon moment ?

Face à un contexte inflationniste et à une hausse des taux d’intérêts, cette fin d’année 2023 est-elle un bon moment pour investir dans l’immobilier ?

Comment anticiper les évolutions du marché pour 2024 et les années suivantes ? 

L’interdiction progressive de mise en location des passoires énergétiques doit-elle être prise en compte dans votre prise de décision ?

2023 est-elle une bonne année pour investir dans l’immobilier ?

Le contexte actuel est marqué par une hausse des taux d’intérêt et une hausse des prix au global. Cependant, la demande locative est toujours élevée et le montant des loyers se fixe selon le niveau d’inflation. L’investissement locatif se présente donc toujours comme une opportunité intéressante en 2023.

Par ailleurs, il convient de noter que le gouvernement, en souhaitant mettre l’accent sur la rénovation énergétique, suit toujours son calendrier d’interdiction de mise en location des passoires thermiques. L’étiquette énergétique fixée par le DPE (diagnostic de performance énergétique) détermine l’ordre par lequel ces interdictions seront mises en place : 

• Actuellement, les logements dont la consommation énergétique annuelle est supérieure à 450 kWh/m2/an ne peuvent plus être loués
• A compter de 2025, les logements classés G ne pourront plus être mis en location
• A compter de 2028, l’interdiction passera aux logements classés F
• A compter de 2034, elle passera aux logements classés E

Face à cela, un certain nombre de biens immobiliers anciens connaissent une décote en 2023. Investir dans l’immobilier ancien et notamment les logements classés G sur le DPE pour les rénover s’avère donc un projet rentable. Rénovés, ces biens prendront de la valeur ! Ce qui vous permettra à terme de bénéficier d’une plus-value à la revente.

Quels sont les signes favorables à l’investissement immobilier ?

Plusieurs éléments doivent être considérés afin de vous assurer que le moment est venu pour vous d’investir dans l’immobilier : 

• Vos revenus : en particulier votre source de revenu principale, dont critère premier doit être la stabilité. Des revenus stables sont en effet importants pour souscrire un emprunt. Une rentrée d’argent ponctuelle comme un héritage ou une augmentation salariale peuvent être une bonne opportunité d’investir dans l’immobilier. Plus largement, pensez à épargner pour disposer d’un bon apport lorsque vous passerez à l’action.
• Votre âge : dans l’idéal, investir dans l’immobilier entre 20 et 30 ans vous permet de souscrire plus facilement à un prêt.
• Les taux d’intérêt : il est préférable d’investir lorsque les taux de crédit sont bas afin d’optimiser la rentabilité de votre investissement.
• Les prix du marché : contrairement aux marchés boursiers, les fluctuations du marché immobilier sont généralement minimes. De manière générale, il est préférable d’acheter à prix bas, ou plus largement de négocier.
• Le montant des aides à la rénovation énergétique : le secteur de la rénovation énergétique bouge souvent, et le montant des aides financières évolue tout aussi régulièrement. Il est judicieux de profiter d’une période où les aides sont intéressantes dans le cas où vous envisagez de rénover une passoire énergétique.

La clé afin de trouver le meilleur moment pour investir est de nourrir une mûre réflexion. De nombreux critères entrent en ligne de compte : les impôts et la fiscalité, votre type de logement cible, la tension locative, l’emplacement géographique des biens… Acheter sur un coup de tête n’est jamais une bonne solution.

Quel avenir pour le marché immobilier ?

Comme évoqué plus haut, le marché immobilier traverse une période où les signaux se montrent relativement contradictoires. Ainsi, alors que certains mouvements à la baisse avaient été perçus au premier trimestres 2023, certaines villes françaises connaissent toujours une hausse des prix aujourd’hui. Côté prêt immobilier, en près de 2 ans, le taux d’intérêt moyen a triplé. En passant de près d’1% à plus de 3%, il sort d’office du marché un bon nombre d’acquéreurs potentiels.

Par ailleurs, il convient de souligner qu’investir dans l’immobilier neuf semble présenter moins d’intérêt. Ainsi, les transactions sur les logements neufs auraient diminués de plus d’un tiers en 2023 par rapport à 2022. Et ce, en dépit d’une politique incitative se voulant intéressante.

Cependant, et comme déjà mentionné précédemment, la diminution des prix des biens énergivores en anticipation de l’interdiction de leur mise en location présente une bonne opportunité d’investir dans l’immobilier ancien. En effet, des aides à la rénovation énergétique telles que la prime énergie des CEE (certificats d’économies d’énergie) ou MaPrimeRénov’ permettent de réduire considérablement le montant du reste à charge pour les propriétaires souhaitant entreprendre des travaux de rénovation.

Enfin, il convient de noter que les critères d’attribution de crédit s’assouplissent. Depuis le mois de juillet, le Haut Conseil de stabilité financière (HSCF) accorde une marche de flexibilité destinée à l’acquisition de résidence principale à 70% (au lieu de 80% précédemment) et 30% de projets de résidence secondaire et d’investissement locatif. Cette décision du Haut Conseil a pour but de "donner une souplesse supplémentaire à l’investissement locatif". Les primo-accédants disposent désormais d’une souplesse d’au moins 30%.

Investir dans l’immobilier en 2023 implique de faire face à un certain niveau d’incertitude, même si certains signaux offrent une marge d’encouragement.

Envisager d’investir dans l’immobilier en 2024, une bonne idée ?

Il est possible que les tendances à la baisse des prix de l’immobilier identifiées en 2023 se poursuivent en 2024. Selon cet article, le volume de transactions annuel pourrait être de 800 000 sur l’année prochaine, soit un recul de 10% par rapport à 2023. En parallèle, avec davantage de souplesse pour l’attribution d’emprunts bancaires et une demande limitée, il devrait y avoir plus de logements disponibles à la vente.

Notons cependant que la baisse des prix pourrait ne pas permettre de compenser la hausse des taux d’intérêts qui risque de se poursuivre, d’autant plus qu’elle se présente de manière plutôt hétérogène à travers l’Hexagone. Il n’est donc pas nécessaire d’attendre forcément 2024 pour investir dans l’immobilier. Profiter de l’actuelle décote des passoires thermiques pour ce faire se présente donc comme une bonne idée.

De plus, des solutions d’investissement en immobilier alternatives permettent aussi de vous diversifier et de ne pas nécessairement dépenser des sommes trop importantes. C’est le cas de l’investissement participatif par exemple, dont le ticket d’entrée est de 1 000 euros.