Investir dans l'immobilier aux Etats-Unis
Un contexte difficile
La crise de 2008 aux Etats-Unis, on le sait, a affecté des millions de foyers américains qui ont perdu leur logement saisi par les banques leur ayant accordé des crédits impossibles à rembourser. Le résultat : six millions de logements saisis, presque autant de familles expulsées obligées de vivre dans des camps de tentes ou dans la rue. Symbole de la crise de 2008 : la ville de Détroit, ville industrielle par excellence et berceau de l’automobile et du fordisme, siège de Général Motors (« ce qui est bon pour GM est bon pour les Etats-Unis » déclarait le PDG du groupe, Charles Wilson, en 1955), a connu son apogée de 1920 à 1960. Depuis 1960, le développement de la ville s’est totalement figé et n’a cessé de décroitre : les belles années qui ont fait la réputation et la grandeur de Détroit font désormais partie des cours d’histoire. Le point ultime de la déchéance de Détroit est atteint en 2013 lorsqu’elle est déclarée en faillite avec 18 milliards de dollars de dette.
Pour autant, c’est justement à cette ville que nous allons d’abord nous intéresser pour un investissement immobilier aux Etats-Unis.
Un pari sur l’avenir
En effet, Détroit ne peut, dorénavant, que renaître et se redévelopper.
Bien qu’il y ait de quoi avoir des doutes en ayant un tel tableau de la ville en tête, les progrès se font actuellement ressentir et l’espoir est permis. La restauration du centre-ville, le début du redressement des constructeurs automobiles restés à Détroit, l’installation de start-ups comme GoGarden, Catsle, Quikly ou Banza, l’arrivée de nouvelles entreprises ou encore les projets immobiliers en cours, constituent tous des signes de la renaissance et du redéveloppement progressif de Détroit. De même, le cinéma s’installe avec ses studios et vient tourner des films dans la ville permettant la création de quelques milliers d’emplois. Petit à petit, certains quartiers reprennent vie du fait de l’achat des maisons y étant situées par des investisseurs étrangers.
Bien évidemment, le chemin est encore long pour Détroit avant de retrouver le développement qui a fait sa réputation.
Il faut avoir en tête que la large majorité des particuliers investissant à Détroit est constituée d’étrangers recherchant de belles rentabilités voire même de belles plus-values. On retrouve un phénomène similaire à celui de quelques années où beaucoup d’étrangers investissaient à Miami, le contexte n’étant bien sûr pas le même. Après le gros de la crise, les prix de l’immobilier ont chuté considérablement aux Etats-Unis et c’est à Détroit qu’ils ont baissé le plus. Certaines maisons n’y valent plus rien : acheter une maison à une banque pour 500 ou 1 000 dollars est affaire courante. Cependant, avec un tel prix, il faut compter sur une maison avec plusieurs milliers de dollars de travaux à réaliser (entre 10 000 et 40 000 dollars). La rentabilité nette pour un investissement locatif annoncée par certains organismes d’investissement immobilier aux Etats-Unis s’élève entre 10 et 18%. Et ce en raison d’une demande locative nationale très importante favorisant des loyers élevés. Cependant, la typologie du locataire est souvent celle d’un locataire bénéficiant d’une allocation logement et dont la durée d’installation dans un logement se juge à court terme. Le turn-over est donc important, ce qui casse quelque peu une rentabilité permanente.
Avant d’acquérir un bien dans cette ville, il s’agira donc d’étudier quels sont les quartiers qui se redynamisent et dont les maisons et villas trouvent petit à petit des propriétaires. Evidemment, il faudra bannir les quartiers les plus abandonnés où les prix sont peut-être les plus bas mais où l’état des infrastructures et des maisons laissent fortement à désirer. Passer par les bons organismes ne promettant pas des rentabilités extravagantes et avertissant du contexte économique de la ville et du contexte plus local de votre investissement semble être une condition obligatoire. Ces organismes proposent souvent des investissements clés en main s’occupant également de la gestion du bien en contrepartie de frais.
Finalement, un investissement à Détroit est un vrai pari sur l’avenir et sur l’espoir d’un redressement économique de la ville. C’est sans aucun doute un investissement à long terme puisque les prix de l’immobilier y sont constants et que la revente d’un bien avec une plus-value semble difficile dans la mesure où il faut trouver un acheteur qui sera probablement étranger.
Investir dans l’immobilier sans se préoccuper de toutes ces conditions et de d'autres paramètres, Homunity le propose avec le crowdfunding immobilier : le terme est d’un an ou deux, avec des rentabilités comprises entre 8 et 10% net avant impôts.
