Vous souhaitez réaliser prochainement un investissement locatif ? Avant de foncer tête la première dans ce placement immobilier, il convient de s’intéresser avant tout à ce qu'il rapporte réellement et de connaître la rentabilité locative réelle de votre investissement. Explication ci-dessous.

Qu’est ce que le rendement locatif?

Nous parlons souvent de la notion de «rendement locatif» mais qu-est-ce que cela signifie réellement? C’est simplement un ratio entre les revenus tirés de votre investissement et les frais que vous avez engagés. Cela permet de mesurer la performance de votre investissement locatif et de savoir si ce placement rapporte plus qu’un autre.

Aussi, il est possible d’affiner ce calcul en intégrant un grand nombre d’éléments de votre projet immobilier qui auront forcément un impact financier mais qui permettront d’avoir une idée plus précise sur votre rendement.

Quelle est la différence entre «rendement locatif» et «rentabilité locative»?

Même si ces deux termes se ressemblent, ils couvrent des réalités bien distinctes.

Le rendement locatif indique uniquement le montant que vous rapporte le bien grâce aux revenus générés par la location du logement.

Tandis que la rentabilité locative tient compte de la potentielle plus-value ou moins-value générée par la vente du bien immobilier mis en location.

Le rendement locatif: un indicateur primordial

Lorsque vous souhaitez réaliser de l’investissement locatif, le principal objectif est d’avoir un gain annuel intéressant. C’est pourquoi connaître le rendement de l’investissement est important. Grâce à des calculs très simples, vous découvrirez legain annuel (exprimé en pourcentage) de votre investissement. Bien évidemment, plus il est élevé, plus l’investissement est judicieux.

Comment calculer le rendement locatif?                                  

Il existe trois types de calcul de rentabilité. Certes différents mais qui se complètent afin de vous apporter une vision plus ou moins fine de votre investissement.

Rendement locatif brut

La rentabilité brute est un calcul très simple puisqu’il ne prend pas en compte les charges de location payées par le bailleur, ni la fiscalité. Attention, ce calcul ne reflète pas le revenu réel que l’investissement locatif va vous rapporter.

La méthode de calcul

Pour établir le rendement locatif, il faut diviser le loyer annuel par le prix du logement et le multiplier par 100.

Exemple concret

Vous achetez un logement à 250000€ loué 650€ par mois.

La rentabilité brute sera de (650 X 12)/250000 X 100 = 3,12%

Rendement locatif net

Le rendement locatif net permet d’avoir une idée plus précise de votre rendement puisque ce calcul va intégrer toutes les charges que vous allez supporter, telles que:

  • Les charges de copropriété,
  • Coût de l’entretien,
  • Honoraire de l’agence,
  • Coût de l’assurance propriétaire,
  • Assurance loyers impayés, etc.

La méthode de calcul

Afin de calculer le rendement locatif net, il faudra retrancher au loyer annuel le montant des taxes et des charges avant de diviser par le prix du logement et de multiplier le résultat obtenu par 100.

Exemple concret

Pour ce nouvel exemple, nous gardons le cas du logement mentionné au-dessus. Ici la taxe foncière est de 700 € et les charges non récupérables sont estimées à 400 € annuel.

Ainsi, le loyer annuel du logement moins les taxes et les charges annuelles s’élève à: 6 700 € (7800 – 700 – 400)

Le rendement est donc de : 6700/250000 x 100 = 2.68 %

La méthode Larcher

Vous trouvez le calcul au-dessus beaucoup trop compliqué? Pour le simplifier, vous pouvez utiliser la méthode Larcher.

Pour simplifier vos calculs concernant le rendement locatif net, vous pouvez utiliser la méthode Larcher. Elle est certes plus approximative mais permet d’être plus rapide! Cette méthode considère que les charges et les taxes représentent environ 25 % du loyer annuel (soit 3 mois de loyer).

La méthode de calcul

Il suffit de reprendre la rentabilité brute en effectuant le calcul sur 9 mois et non sur 12.

Le rendement avec cette méthode est: (650 X 9)/250000 X 100 = 2.34 %

Rentabilité dite nette nette

La rentabilité nette nette prend en compte les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier en étant propriétaire du bien immobilier.

En fonction du dispositif que vous choisissez, vous devrez l’intégrer dans votre calcul au même titre que les montants liés aux travaux et les intérêts versés.

Rendement locatif et fiscalité

Le Gouvernement a mis en place différents dispositifs afin de favoriser l’achat de bien dans une perspective de mise en location.

Loi Pinel

L’investissement en Pinel a pour objectif de permettre au propriétaire d’un bien immobilier de bénéficier de réductions d’impôts conséquentes:

  • Pour une durée de location de 6 ans, la réduction d’impôts sera équivalente à 12 % du montant de l’acquisition du bien.
  • Pour une durée de location de 9 ans, la réduction d’impôts sera équivalente à 18 % du montant de l’acquisition du bien.
  • Pour une durée de location de 12 ans, la réduction d’impôts sera équivalente à 21 % du montant de l’acquisition du bien.

Dans le cas d’un investissement Pinel, vous pourrez espérer des rendements locatifs bruts compris entre 2 % (à Paris) et 3,5 % dans d’autres villes françaises.

Censi-Bouvard

Le taux de réduction appliqué est de 11 % dans un plafond d’acquisition de 300 000 € d’acquisition (d’un ou plusieurs logements) sur une période de 9 ans. Le montant maximum de réduction d’impôts est de 33 000 €.

Enfin, dans le cadre d’une acquisition en Censi-Bouvard, il est possible pour le propriétaire de récupérer les 20 % de TVA sur le bien immobilier.

Si vous êtes intéressé par la possibilité d’acheter un logement en résidence de service comme un appartement médicalisé ou pour étudiants, la rentabilité locative brute sera comprise en 3 et 6 %.

Quelles sont les villes avec la meilleure rentabilité locative ?

Selon le baromètre LPI-SeLoger de 2019, il s'agit de Bordeaux, Limoges, Nîmes, Orléans et Toulon.

Avant de se ruer pour acheter un bien dans l’une de ces 5 villes, il est important d’analyser le marché immobilier et d’être certain que vous pourrez louer votre bien facilement afin d’éviter au maximum la vacance locative.

Chez Homunity Patrimoine, nous vous aidons à trouver le bien qui répond à vos besoins et à vos objectifs patrimoniaux. N’hésitez pas à nous contacter pour que nous puissions échanger ensemble.