Les normes prudentielles appliquées aux grandes banques internationales poursuivent leur évolution vers des ratios toujours plus stricts entre le montant des fonds propres et celui des crédits octroyés. Les promoteurs immobiliers doivent-ils redouter l’entrée en vigueur de la réglementation dite « Bâle IV » ?

Accords de Bâle IV : de quoi s’agit-il exactement ?

Les accords de Bâle ont pour objet de mieux encadrer les pratiques du monde bancaire, et notamment d’éviter un endettement excessif des banques - c’est-à-dire l’émission d’un volume trop important de crédits - pour limiter les risques d’une crise systémique à l’échelle internationale. Ces normes sont édictées par le comité de Bâle, placé sous la supervision de la Banque des Règlements Internationaux. 
Les accords de Bâle I sont entrés en vigueur en 1988, puis ont été enrichis par les accords de Bâle II au cours des années 2000. La crise économique des subprimes, d’une ampleur inégalée depuis 70 ans, a ensuite nécessité un nouveau cycle de discussions qui a abouti à Bâle III en 2010.

Depuis, les inquiétudes des pouvoirs publics quant à la pérennité de certaines grandes banques ne se sont pas apaisées. C’est la raison pour laquelle une nouvelle série de réglementations nommées « Bâle IV » a été adoptée fin 2017. Le but est toujours le même : durcir le mode de calcul du ratio entre fonds propres et endettement, et empêcher les banques d’utiliser des modèles internes trop « créatifs ».  


À quel moment les accords de Bâle IV vont-ils être appliqués ?     
Les accords de Bâle IV, conclus fin 2017, devaient initialement connaître une application progressive sur la période 2019-2024. Au final, la phase de mise en œuvre devrait être lissée jusqu’en 2027 pour faciliter l’absorption de ces nouvelles normes par le système bancaire.

Vers une hausse importante des fonds propres bancaires

Au cours des dernières années, les établissements bancaires français ou internationaux ont accordé massivement des crédits immobiliers à des taux très bas, notamment grâce à la politique monétaire accommodante des banques centrales. Elles sont donc fortement exposées au risque d’une remontée des taux.           
Pour atténuer ce risque, les banques européennes en particulier vont devoir renforcer de façon considérable leurs fonds propres. Selon une estimation de l’Autorité bancaire européenne (ABE) publiée en juillet 2019, les banques vont devoir augmenter leurs réserves de 24,4 % en moyenne d’ici à l’entrée en vigueur des accords, soit un effort financier considérable évalué à 135 milliards d’euros à l’échelle du continent. L’impact serait ainsi trois fois plus important que la première estimation réalisée en 2017 !

Accords Bâle IV : Quelles conséquences pour les promoteurs immobiliers ? 

Les accords de Bâle IV devraient avoir un double impact sur l’activité des promoteurs immobiliers. Contraintes par des normes plus strictes en matière d’endettement, les banques vont logiquement limiter l’octroi du crédit et donc :

  • Prêter moins aux promoteurs à la recherche d’un financement pour boucler un projet de construction.
  • Prêter moins aux particuliers cherchant à accéder à la propriété, d’où un appauvrissement du carnet de réservation des promoteurs qui va déstabiliser davantage leur modèle économique.


Il est encore trop tôt pour estimer précisément les conséquences de Bâle IV sur les promoteurs immobiliers. En effet, ces accords pourraient être contrebalancés dans les années à venir par une nouvelle hausse des taux d’intérêt, qui rendraient les crédits à nouveau plus profitables pour les banques et les autoriseraient donc à prêter davantage tout en respectant le ratio imposé.

Quelles sont les autres sources de financement pour l’immobilier neuf ?

Pour ne pas souffrir d’un ralentissement de leur activité en raison des accords de Bâle IV, un nombre toujours croissant de promoteurs devraient se tourner vers les solutions offertes par le crowdfunding immobilier dans les années à venir. Pour rappel, le crowdfunding immobilier consiste, pour le promoteur, à recourir à des sources de financement privé et aux simples épargnants, le plus souvent via une plate-forme certifiée et spécialisée comme Homunity. Cette formule, qui rencontre déjà un grand succès, séduit à la fois les promoteurs, qui contournent ainsi le prêt bancaire, mais aussi les particuliers qui peuvent espérer un rendement très attractif sur leur investissement.              


Les conditions plus strictes de Bâle IV rendent prévisible, à moyen terme, le recours croissant au crowdfunding immobilier de la part des grands promoteurs. Une opportunité non seulement pour eux, mais aussi pour l’ensemble des petits épargnants.