Quelle fiscalité pour une SCI ?

 

La Société civile immobilière est le support classique de tout investissement immobilier. Les associés peuvent opter entre plusieurs régimes d’imposition et en fonction des objectifs recherchés, les différences peuvent s’avérer importantes. Nous vous expliquons le fonctionnement de chacune des méthodes pour que vous puissiez prendre la bonne décision, et bien comprendre la fiscalité de la SCI.

SCI transparente ou à l’IS ?

Il existe deux cas de figure en ce qui concerne la société civile immobilière :

  • Les SCI dites « transparentes » (à l'impôt sur le revenu)

Son nom laisse présager ce qu’elle implique. C’est le régime fiscal par défaut au moment de la création et donc celui qui est de loin le plus utilisé. Les revenus des associés, à savoir les loyers touchés au prorata de leur part du capital, seront à déclarer dans leur feuille d’impôt personnelle au titre des revenus fonciers. Les loyers que les associés vont déclarer sont les loyers nets (les loyers bruts diminués de l’ensemble des charges). Attention, certaines charges ne peuvent être déduites des loyers comme par exemple les frais d’agences ou les frais de notaire dans le cas d’une SCI transparente.

Un des autres avantages de la SCI transparente est de pouvoir créer du déficit foncier. Le déficit foncier va vous permettre de diminuer votre imposition générale. Le déficit foncier s’obtient en général en réalisant des travaux dans le bien dans le but de l’améliorer. Ces travaux vont probablement créer un résultat négatif au niveau de la SCI et c’est ce résultat négatif que l’on appelle déficit foncier. Attention, concernant les travaux, il existe une liste de travaux déductibles mais tous ne le sont pas, donc avant de réaliser des travaux assurez-vous qu’ils sont bien déductibles. Il existe également un plafond de 10 700€ par année mais si ce montant est dépassé, le solde est reportable sur les dix prochaines années.

Enfin, le dernier avantage des SCI transparentes est la fiscalité concernant la plus-value. En effet, vous pouvez bénéficier des mêmes abattements qu’un particulier investissant sans SCI. Sachez qu’à partir de 22 années de détention, le bien est exonéré de taxes sur les plus-values.

Le gros inconvénient comparativement aux SCI soumis à l’impôt sur les sociétés est de ne pouvoir proposer uniquement des baux d’habitations et non commerciaux. Exit donc la location en meublé et les baux commerciaux…

  • Les SCI à l’IS (à l'impôt sur les sociétés)

Dans ce cas, la société n’est plus transparente mais au contraire, c’est elle qui va être directement imposée au niveau de ses bénéfices. Pour déterminer le bénéfice, il suffit de déduire des loyers l’ensemble des charges (qui dans ce cas ne sont pas restrictives) et de l’amortissement du bien. Ces bénéfices seront imposés à 15% pour les 38 120 premiers euros puis ensuite à 33,3% pour le restant.

Le bénéfice après impôt pourra être distribué sous forme de dividendes aux associés qui les déclareront alors sur le fiche d’imposition en tant que revenus. A noter qu’un abattement de 40% s’applique avant imposition.

Un des points négatifs de cette option, est concernant la taxe sur les plus-values. En effet, lors de la revente vous devrez calculer la plus-value en partant de la valeur nette comptable et non le prix d’achat. En d’autres termes, la plus-value va être largement plus conséquente car la valeur nette comptable de votre bien diminue d’année en année au fur et à mesure de son amortissement.

Enfin, attention, cette option est irrévocable, c’est-à-dire qu’une fois que vous l’aurez souscrite, vous n’aurez pas la possibilité de faire machine arrière et repasser sur une imposition sur le revenu.

En résumé :

Pour la fiscalité d'une SCI, le choix de l’une ou l’autre des options peut être lourd de conséquence (surtout pour l’option IS) et nécessite de réaliser un bilan sur votre propre imposition. En effet, si vous appartenez aux tranches d’imposition avec des taux élevés, la rentabilité de votre investissement va en pâtir sérieusement lorsque vous allez déclarer les loyers nets d’une SCI transparente dans vos revenus fonciers… De manière plus générale, on peut distinguer un objectif à chacune des deux possibilités :

  • La SCI transparente permet de dégager des revenus récurrents sans être doublement imposé tant que votre barème d’imposition n’est pas trop élevé et permet une taxation plus faible à la revente.
  • La SCI à l’IS permet d’amortir la valeur du bien et permet ainsi une meilleure optimisation fiscale si et seulement si l’objectif n’est pas revendre le bien. C’est une bonne solution pour augmenter son patrimoine.

Pour investir dans l'immobilier, il peut être intéressant d'étudier la solution de la SAS. Si vous souhaitez plus d'informations sur la fiscalité de la SCI vous pouvez directement contacter l'un de nos conseillers Homunity.