Quelle fiscalité pour une SCI ?
Quand on souhaite investir dans l'immobilier avec une SCI, la question fiscale est loin d'être anodine : pour vous guider, lisez nos conseils.
Pour les lecteurs pressés
L’essentiel de l’article
- La SCI peut être soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS) selon le choix des associés.
- L'IR est adapté pour une SCI patrimoniale où les associés souhaitent déduire les charges de leurs revenus fonciers.
- L'IS permet d'amortir les biens et de piloter la distribution des bénéfices, mais alourdit la fiscalité à la revente.
- Le choix du régime fiscal de la SCI doit être fait en amont selon les objectifs à long terme des associés.
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La Société civile immobilière est le support classique de tout investissement immobilier. Les associés peuvent opter entre plusieurs régimes d'imposition et en fonction des objectifs recherchés, les différences peuvent s'avérer importantes. Nous vous expliquons le fonctionnement de chacune des méthodes pour que vous puissiez prendre la bonne décision, et bien comprendre la fiscalité de la SCI.
SCI transparente ou à l'IS ?
Il existe deux cas de figure en ce qui concerne la société civile immobilière :
Son nom laisse présager ce qu'elle implique. C'est le régime fiscal par défaut au moment de la création et donc celui qui est de loin le plus utilisé. Les revenus des associés, à savoir les loyers touchés au prorata de leur part du capital, seront à déclarer dans leur feuille d'impôt personnelle au titre des revenus fonciers. Les loyers que les associés vont déclarer sont les loyers nets (les loyers bruts diminués de l'ensemble des charges). Attention, certaines charges ne peuvent être déduites des loyers comme par exemple les frais d'agences ou les frais de notaire dans le cas d'une SCI transparente.
Un des autres avantages de la SCI transparente est de pouvoir créer du déficit foncier. Le déficit foncier va vous permettre de diminuer votre imposition générale. Le déficit foncier s'obtient en général en réalisant des travaux dans le bien dans le but de l'améliorer. Ces travaux vont probablement créer un résultat négatif au niveau de la SCI et c'est ce résultat négatif que l'on appelle déficit foncier. Attention, concernant les travaux, il existe une liste de travaux déductibles, mais tous ne le sont pas, donc avant de réaliser des travaux assurez-vous qu'ils sont bien déductibles. Il existe également un plafond de 10 700€ par année, mais si ce montant est dépassé, le solde est reportable sur les dix prochaines années.
Enfin, le dernier avantage des SCI transparentes est la fiscalité concernant la plus-value. En effet, vous pouvez bénéficier des mêmes abattements qu'un particulier investissant sans SCI. Sachez qu'à partir de 22 années de détention, le bien est exonéré de taxes sur les plus-values.
Le gros inconvénient comparativement aux SCI soumises à l'impôt sur les sociétés est de ne pouvoir proposer uniquement des baux d'habitations et non commerciaux. Exit donc la location en meublé et les baux commerciaux…
Dans ce cas, la société n'est plus transparente, mais au contraire, c'est elle qui va être directement imposée au niveau de ses bénéfices. Pour déterminer le
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