L’investissement immobilier locatif est un choix sûr : peu risqué, bénéficiant d’une rentabilité correcte et pouvant être récupéré à terme, c’est l’investissement préféré des français. Les avantages fiscaux qui lui sont liés ne sont pas étrangers à cette préférence, et ce quel que soit le type de location choisie, meublé ou nu. Petit tour d’horizon de la question.

Location nue et meublée : des revenus de natures différentes

Les revenus dégagés par la location d’un logement nu sont des revenus fonciers. Vous les déclarez dans la catégorie idoine.

La location meublée est considérée comme une activité commerciale : vos loyers sont à déclarer dans les revenus des Bénéfices industriels et commerciaux.

Il n’est pas inutile de rappeler que dans tous les cas, les bénéfices tirés de la location sont soumis aux prélèvements sociaux (17,20 %) et à l’impôt sur le revenu selon sa tranche marginale d’imposition.

Les deux régimes fiscaux : réel ou forfaitaire

Que vous optiez pour la location d’un bien meublé ou nu, il existe deux régimes fiscaux différents : le régime forfaitaire et le régime réel. Ils vous permettent soit de réduire une partie de vos recettes imposables, soit de déduire des frais de vos recettes.

Le régime forfaitaire

Le régime forfaitaire, aussi appelé micro-foncier pour la location nue et micro-BIC pour la location meublée, est le plus simple : vous profitez d’un abattement sur vos recettes. Il est de 30 % pour la location nue, 50 % pour la location meublée. Concrètement, cela signifie que si vous louez un appartement meublé, l’impôt ne sera prélevé que sur la moitié de vos recettes.

Si vous n’avez pas fait de démarche, c’est le régime sous lequel vous déclarez naturellement vos revenus. Si vos revenus locatifs dépassent un certain seuil, vous passerez sous le régime réel. Ce seuil est de 15 000 euros pour la location vide, 72 600 euros pour la location meublée. Le montant de ce seuil est actualisé tous les trois ans (il l’a été en janvier 2020).

Le régime réel

Le régime réel, un peu plus complexe, vous permet de déduire un certain nombre de charges du montant de vos loyers annuels. Parmi ces charges déductibles figurent les travaux d’amélioration, les intérêts d’emprunt, les réparations et l’entretien de votre logement, les frais liés à la location de votre bien si vous faites appel à une agence de gestion locative comme Mon Bel Appart, les frais engendrés si vous faites appel à un cabinet comptable, etc.

Amortissement ou déficit : les singularités du régime réel

Pour le régime réel, il existe des différences significatives entre un logement nu ou meublé.

  • La location nue sous le régime réel permet d’enregistrer un déficit foncier (si vos dépenses déclarées sont supérieures à vos loyers). Ce déficit est imputable sur votre revenu global jusqu’à 10 700 €/an.
  • Pour la location meublée, vous ne pouvez créer un déficit mais vous pouvez amortir votre bien. Cela se traduit par une diminution de vos recettes et donc de vos impôts.

Les dispositifs particuliers dans le neuf ou l’ancien

Qui n’a jamais entendu parler du dispositif Duflot, du Pinel ou du Denormandie ? Que vous vouliez investir dans le neuf ou dans l’ancien, il existe à coup sûr un dispositif singulier qui veut vous permettre de bénéficier d’avantages fiscaux. A la base, ces dispositifs sont censés encourager des investissements qui répondent à des problématiques sociétales (manque de logements, parc locatif vétuste, etc.) Ils sont souvent assortis d’obligations (d’engager des travaux, de durée de location minimum, etc.)

Voici un petit inventaire des principaux textes de loi qui peuvent vous intéresser si vous réalisez un investissement locatif :

  • Denormandie (ancien) : il consiste en une incitation fiscale pour la restauration d’un bien ancien ; la principale contrepartie est de réaliser des travaux à hauteur de 25 % du prix total de l’investissement
  • Pinel (neuf et potentiellement ancien) : sur le même fonctionnement de réduction de la fiscalité en contrepartie de travaux et d’une durée minimum de location ; il n’est plus disponible que sous certains critères (géographiques et démographiques notamment)
  • Cosse (neuf et ancien) : avantages fiscaux en échange de la location à des loyers abordables et pour des locataires choisis en fonction d’un plafond de revenu à ne pas dépasser.

Il en existe d’autres, plus méconnus, comme la loi monuments historiques ou le Censi-Bouvard pour la location de logement avec service (résidence d’affaire, résidence sénior, résidence de tourisme principalement).

Avant d’investir, renseignez-vous bien sur les dispositifs qui existent et alignez vos choix sur vos critères de rentabilité et  les objectifs que vous avez définis (exonération d’impôt, forte rentabilité, récupérer le logement à terme, réaliser une plus-value, etc.)