Comment défiscaliser tout en investissant sur l’immobilier ?

Comment défiscaliser tout en investissant sur l’immobilier ?

L’investissement dans la pierre fait partie des postes privilégiés des Français qui souhaitent investir, notamment en raison de la stabilité du marché du logement. 

Se constituer un patrimoine est également un bon moyen de préparer ses vieux jours, mais dès lors la question se pose : comment défiscaliser tout en investissant dans l’immobilier ? 

Voici quelques pistes de réflexion !

Le crowdfunding immobilier et sa fiscalité avantageuse

Avec le crowdfunding immobilier, vous prêtez votre épargne à des promoteurs immobilier en souscrivant à des obligations. Ces obligations génèrent des dividendes qui bénéficient d’une réduction d’impôt, car le remboursement des sommes prêtées est considéré comme soumis à l’impôt sur le revenu. 

Cette défiscalisation peut s’obtenir si vous conservez ces obligations pour une durée de 5 ans. En effet, en cas de retrait après 5 ans de détention, les rentes de remboursement et les plus-values de cession de titres ne sont concernées que par des prélèvements sociaux de 17,2%. 

Et en cas de retrait avant la fin de cette période de 5 ans, votre impôt sur le revenu (IR) est soit soumis au barème progressif de l’IR qui vous fait bénéficier d’un abattement de 40% sur vos plus-values, soit soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU). 

Vous bénéficiez aussi d’une fiscalité allégée dans le cadre du prélèvement forfaitaire unique (PFU). Cette « Flat Tax » s’applique depuis le 1er janvier 2018 sur les revenus du capital. Le taux forfaitaire du PFU s’élève à 30%, dont :

• 12,8% au titre de l’impôt sur le revenu (IR)
• 17,2% au titre des cotisations sociales

La loi Pinel : défiscalisez votre investissement locatif

Avec la loi Pinel, vous bénéficiez d’une réduction fiscale dans le cadre d’un investissement immobilier locatif. Cette réduction d’impôt peut être de l’ordre de 12, 18 ou 21% selon que vous vous engagiez à louer votre bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Vous n’avez pas besoin d’avoir d’apport personnel puisque votre acquisition immobilière est payée par les loyers versés chaque mois par votre locataire. A noter que vous pouvez même louer le logement à un membre de votre famille, à savoir vos parents ou vos enfants. Il faut pour cela que votre investissement immobilier se fasse dans le neuf.

Cette réduction d’impôt est calculée à partir du prix de revient d’un maximum de deux logements. Le montant total investi pris en compte est plafonné à 3000 000 € par an, et à 5 500 € par m2 de surface habitable.

La loi Malraux pour la rénovation des bâtiments anciens

Contrairement à la loi Pinel qui s’applique sur les logements neufs, la loi Malraux conserve le marché de l’ancien. 

En tant qu’investisseur, vous n’êtes pas soumis à un plafonnement des loyers, et vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation de l’ordre de 30% du montant total des travaux si le bien se situe dans une zone concernée par un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Taux passant à 22% s’il se situe dans une zone couverte par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine. La dépense liée à votre investissement est plafonnée à 400 000 €.

Zoom sur le LMNP et son amortissement

Investir en location meublée non professionnelle peut elle aussi vous faire bénéficier d’un amortissement. Cet amortissement consiste à évaluer la dépréciation de votre investissement immobilier sur une durée donnée. Grâce à cet amortissement, votre base imposable est réduite : il en découle mécaniquement une fiscalité réduite. 

En choisissant le régime d’imposition réel au moment de la déclaration de votre activité, vous pouvez déduire le prix d’achat du bien. Toutes les dépenses liées à l’achat du logement mais aussi à l’acquisition des meubles se répartissent dans la durée. A titre d’exemple, le vieillissement naturel de la plomberie nécessitera à terme des travaux de rénovation. A ce titre, tous les ans, il vous est possible de déduire une portion du montant de ces travaux.

Plus concrètement, vous avez la possibilité d’amortir jusqu’à 85% de la valeur du logement mis en location ! Cet amortissement est calculé sur une période d’environ 30 ans.

Comment tirer parti du déficit foncier ?

En investissant dans l’immobilier, vous devenez propriétaire d’un bien mis en location. Cet actif se retrouve en « déficit foncier » lorsque les charges que vous devez payer excèdent le montant des loyers que vous percevez. Il en résulte logiquement une diminution considérable de vos revenus fonciers imposables.

Or, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier. A noter par ailleurs que tout excédent au-delà de ce plafond peut être reporté et faire l’objet d’une déduction pendant une période de 6 ans sur tous vos revenus, ou bien de 10 ans sur vos revenus fonciers uniquement.

Quid de la loi Denormandie et la rénovation énergétique ?

A l’heure de la transition énergétique, les mesures incitant à l’investissement immobilier et à l’amélioration des performances thermiques des bâtiments se multiplient. Dans ce contexte, vous avez aussi la possibilité de défiscaliser votre investissement immobilier dans le cadre de la rénovation énergétique grâce à la loi Denormandie.

La loi Denormandie vous autorise en effet à bénéficier d’un abattement fiscal en fonction de la durée de mise en location du bien à laquelle vous vous engagez : 

• Pour une période de 6 ans, la réduction fiscale s’élève à 12% du prix d’acquisition du logement.
• Pour une période de 9 ans, la réduction fiscale s’élève à 18% du prix d’acquisition du logement.
• Pour une période de 12 ans, la réduction fiscale s’élève à 21% du prix d’acquisition du logement.

Le plafond de défiscalisation par m2 est de 5 500 €. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, un quart de l’investissement total doit être consacré à des travaux de rénovation énergétique. Par ailleurs, vous devez vous engagez à respecter le plafonnement des loyers. Notez que seules 245 villes françaises sont concernées, sélectionnées dans le cadre du programme « Action Cœur de Ville ».

Vous l’aurez compris, il existe de multiples façons de défiscaliser votre investissement immobilier locatif !