Passeport européen : une nouvelle ère pour le crowdfunding immobilier
Passeport européen : une nouvelle ère pour le crowdfunding immobilier
Depuis plusieurs années, le crowdfunding immobilier connaît un essor remarquable en Europe, et particulièrement en France. Accessible dès 1 000 €, avec des rendements annuels bruts observés entre 8 % et 12 %, il séduit de nombreux investisseurs particuliers. Pour accompagner cette dynamique, l’Union européenne a instauré un cadre réglementaire unique, visant à harmoniser le fonctionnement des plateformes à l’échelle européenne : le statut European Crowdfunding Service Providers (ECSP).
Pourquoi un cadre européen pour le crowdfunding immobilier ?
Historiquement, chaque État membre appliquait sa propre réglementation. Cette fragmentation du marché compliquait l’expansion des plateformes de crowdfunding immobilier, freinait l’investissement transfrontalier et engendrait des coûts de mise en conformité élevés. Afin d'y remédier, le règlement européen 2020/1503, entré en vigueur le 10 novembre 2021, impose un cadre harmonisé à toutes les plateformes souhaitant opérer dans plusieurs pays de l’UE.
Ce que change concrètement la réglementation ECSP
1. Un agrément européen unique
Les plateformes souhaitant proposer leurs services dans d’autres pays de l’UE doivent désormais obtenir l’agrément ECSP, délivré sous la supervision de l’ESMA (Autorité européenne des marchés financiers). Une fois agréées, elles peuvent opérer librement dans tous les États membres, sans démarches supplémentaires auprès des régulateurs locaux.
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2. Un plafond de collecte défini
Le règlement limite à 5 millions d’euros par projet et par an la levée de fonds possible sous ce régime, contre 8 millions auparavant en France grâce à la loi PACTE. Ce seuil vise à limiter les risques tout en conservant un levier attractif pour les PME et les promoteurs immobiliers.
3. Une meilleure protection des investisseurs
La réglementation introduit plusieurs mesures de protection :
- Distinction entre investisseurs avertis et non avertis
- Test de connaissance et d’aptitude pour les investisseurs non professionnels
- Limite d’investissement sans acceptation explicite des risques à 1 000 € ou 5 % du patrimoine
- Délai de rétractation de 4 jours ouvrés, nouveauté dans le droit français
- Obligation de fournir un document d’informations clés (KIIS) à l’AMF, sept jours avant le lancement d’un projet
Impacts pour les plateformes et les investisseurs
Pour les plateformes
- Elles peuvent désormais proposer leurs services dans toute l’Europe sans avoir à créer une entité locale.
- La réglementation encadre aussi les conflits d’intérêts : les salariés ou actionnaires détenant plus de 20 % du capital ne peuvent pas proposer de projets, sauf sous conditions strictes de transparence.
Pour les investisseurs
- Plus de clarté et de sécurité : le même niveau d'information et de contrôle s'applique partout en Europe.
- Diversification facilitée : il devient possible d’investir plus aisément dans des projets localisés dans d’autres États membres.
- Les investisseurs bénéficient des mêmes règles, qu’ils investissent dans un projet en France, en Espagne ou aux Pays-Bas.
Et le crowdfunding immobilier dans tout ça ?
Ce nouveau cadre conforte la légitimité du crowdfunding immobilier dans l’univers de l’investissement. Homunity, acteur pionnier en France, affiche en 2024 un rendement moyen brut annuel de 10,55 %. L’accès se fait dès 1 000 €, pour des durées comprises entre 12 et 36 mois. Aucune gestion locative, aucune fiscalité à l’entrée ou à la sortie, une totale dématérialisation, et un suivi régulier des projets via la plateforme.
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En conclusion
L’introduction d’un passeport européen pour le crowdfunding immobilier est une avancée stratégique pour le financement de l’économie réelle. Elle ouvre la voie à une plus grande transparence, à une meilleure protection des investisseurs, et à une diversification géographique accrue. Bien que certaines limites subsistent (comme le plafond de 5 M€ par projet), cette réforme constitue un tournant structurant pour le secteur et renforce l’attractivité de ce mode de financement alternatif.
Les investissements en crowdfunding immobilier présentent des risques, notamment de perte en capital et d’illiquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Veuillez consulter les documents d’information avant toute décision.
