Qui investit en crowdfunding immobilier ? Aperçu des profils types.
2018 aura encore été une année de pleine croissance pour la finance participative dans son ensemble, tous secteurs et tous types confondus avec 402 millions d’euros collectés, soit 20 % d’augmentation sur 2017. On ne présente plus le financement participatif qui, selon une étude de notoriété réalisée en février 2018, est une solution connue par 70 % des français. Le dernier baromètre du secteur, publié par l’association Financement participatif France en partenariat avec KPMG, met en avant un total de 1 527 603 financeurs en 2018 pour 2 563 951 souscriptions sur l’ensemble du secteur (crowdfunding, crowdlending et crowdequity). Sur ce panel d’investisseurs adeptes des dons participatifs ou des investissements, moins de 15 % se sont positionnés sur les prêts en obligations[1]. Ainsi même s’il représente la part la plus importante et la plus lucrative (32 % des montants collectés sur le secteur économique de la finance participative en 2018), le crowdfunding immobilier touche finalement qu’une petite communauté d’investisseurs. Qui sont-ils ? Leur profil est-il similaire au crowdfunder adepte de l’appel au don par exemple ?
Rappel du profil général du crowdfunder
Dans l’étude sur la notoriété du financement participatif réalisée par FPF en partenariat avec le Crédit Municipal de Paris et La Banque Postale, il apparaît que 16% des français ont déjà participé à un projet de crowdfunding. Parmi eux 82% ont choisi le don, contre 15 % pour le prêt et 1 % pour l’investissement en capital. Il en ressort cependant un profil assez précis du crowdfunder (tous types confondus) qui se matérialise sous les traits d’un jeune actif, puisque les moins de 34 ans représentent près de 50 % du panel interrogé, de catégorie socio-professionnelle élevée avec 30 % de cadres. Les crowdfunders sont en majorité des urbains avec les régions Île-de-France et Auvergne-Rhône-Alpes qui concentrent près de 40 % des participants[2]. Ce profil type est cependant à relativiser lorsque l’on s’attarde sur certaines branches spécifiques du financement participatif. L’investisseur en crowdfunding immobilier s’éloigne quelque peu de ce profil normalisé du jeune cadre dynamique urbain.
L’investisseur en crowdfunding immobilier : un profil différent et plus diversifié
Il est en effet nécessaire de nuancer ces résultats dressant le profil d’un investisseur de la finance participative en général d’un investisseur en crowdfunding immobilier. Plusieurs raisons viennent expliquer cette différence. Tout d’abord, il faut tenir compte du fait que le ticket d’entrée dans l’immobilier est plus élevé que ceux proposés par les plateformes des autres secteurs d’activité. Nous sommes majoritairement autour de 1 000 € contre une moyenne de 20 € à 50 € sur les plateformes de prêts aux entreprises par exemple (crowdlending) ou de dons. Ensuite, la promotion immobilière dans toute sa diversité d’opérations (résidentiel, tertiaire, marchand de biens…) est une activité spécifique qui nécessite un minimum de connaissance des notions de base pour appréhender les projets proposés à l’investissement. Bien sûr, des dossiers détaillés sont fournis aux investisseurs avec les comptes-rendus d’audit technique, commercial et financier, mais la décision d’investissement finale va au-delà de l’intérêt affectif face au projet, elle est plus réfléchie. Ce qui nous amène à la troisième raison qui est l’aversion aux risques encourus. La contrainte du ticket d’entrée supérieur aux autres types de crowdfunding suppose que l’investisseur adepte de l’immobilier ne soit pas effrayé par le risque lié à ce type d’investissement. Il est conscient qu’il existe dans le pire des cas une perte possible de son capital investi. Ainsi c’est plutôt la rémunération attractive et donc le retour financier, plus que le retour social ou matériel, qui motive cet investisseur. Ajoutons à cela que l’immobilier a toujours été et reste le placement préféré des français. Enfin, dans un contexte d’implication dans l’économie réelle, les investisseurs y voient une manière de participer à un « enjeu économique et sociétal de premier plan : la construction de logements »[3]. De tout cela, on peut vaguement en tirer un profil général qui est à 85% masculin avec un âge moyen compris entre 45 et 50 ans. Cependant, il est beaucoup plus diversifié en termes de géolocalisation ou de catégorie socio-professionnelle.
Les actifs 35/55 ans : la classe d’âge la plus représentée
Cette tranche d’âge représente sur la majorité des plateformes de crowdfunding immobilier près de 45% des investisseurs actifs (qui ont déjà investi dans au moins un projet). Il s’agit de personnes en plein dans leur tranche de vie active, avec une situation professionnelle en général stable et avec en conséquence une capacité d’épargne supérieure à 10 000 €. Ils sont dans des logiques concrètes de diversification ou de constitution d’un portefeuille d’obligations en vue d’une rentabilité plus importante. Ils sont plus matures, avec souvent une première expérience dans l’investissement immobilier (résidence principale ou locatif) et ont déjà exploité les solutions classiques d’assurance-vie, livrets bancaires ou PEA-PME. Avec une récurrence entre 3 et 4 dans les investissements, ils ont un ticket moyen d’environ 3 500 €.
Au-delà de 55 ans : les montants moyens investis les plus importants
Cette catégorie d’investisseurs représente environ 25 % des membres actifs des plateformes. Moins présents sur les plateformes de dons par exemple, ces personnes sont généralement attirées par le crowdfunding immobilier pour des logiques de rendement et l’attrait d’une fiscalité avantageuse, surtout depuis la mise en place du Prélèvement Forfaitaire Unique qui plafonne à 30% l’imposition pour les revenus mobiliers et l’exclusion du nouveau IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Les retraités représentent une partie non négligeable des investisseurs malgré, pour certains, la barrière technologique d’un placement totalement désintermédié, innovant et surtout 100 % en ligne (informations, souscription, signature des contrats d’investissement, versement des fonds et remboursements). Avec un patrimoine plus important, ils bénéficient d’une capacité d’épargne plus importante et ont souvent une appétence au risque plus élevée et ne sont pas gênés par le risque d’illiquidité du crowdfunding immobilier. En moyenne, la récurrence pour cette tranche est supérieure à 5 investissements et leur ticket moyen est le plus élevé (supérieur à 5 500 €).
Les 18/34 ans : une population importante en demande pour ces solutions de diversification.
Nés entre 1985 et 2000, ces investisseurs représentent une catégorie dont les comportements, stratégies et visions sont très étudiées. Ce sont la génération Y, les Digital Natives ou encore les Millenials. Ils sont caractérisés par un besoin d’expérience, de nouveauté innovante et d’originalité et surtout par une fibre entrepreneuriale très développée. Ultra-connectés, ils sont notamment à l’origine du renouvellement de la FinTech, PropTech ces 10 dernières années. Curieux, ils sont en quête de nouvelles solutions innovantes dans tous les domaines y compris pour leur épargne. Ils évoluent aussi dans un contexte où les livrets bancaires traditionnels ne sont plus si intéressants et cherchent du rendement ailleurs, autrement. A une époque où les mots uberisation, impact sociétal, économie réelle sont de plus en plus présent, il n’est pas surprenant que cette tranche représente près de 30 % des investisseurs actifs en crowdfunding immobilier (avec tout de même environ 5 % d’étudiants). Le ticket d’entrée n’est finalement pas une barrière importante pour ces jeunes actifs ou passe de l’être. Par contre, la capacité d’épargne l’est beaucoup plus d’où une récurrence moindre (entre 1,8 et 2,5) et un ticket moyen inférieur à 2 800 €. Ils représentent en quelque sorte l’avenir du crowdfunding immobilier.
Deux profils particuliers : les résidents fiscaux non-français et les personnes morales
Il est intéressant de mettre en avant deux derniers profils particuliers de plus en plus importants. Tout d’abord, on peut évoquer les personnes morales, c’est-à-dire les personnes qui investissent au titre d’une société. En effet, le nombre de professionnels augmente régulièrement depuis 2017. Ces derniers optent de plus en plus pour le financement participatif immobilier dans leurs stratégies de placement de trésorerie. Avec un horizon court terme et des taux de rendement annuels attractifs, l’intérêt est compréhensible. La part d’entreprises investissant dans le financement de la promotion immobilière est encore faible (pas plus de 8 %) sur les plateformes mais elle pourrait prendre plus d’importance dans les années à venir. Même chose pour le dernier profil particulier : celui des étrangers ou français expatriés. On compte en effet, en moyenne, près de 10% de résidents fiscaux non-français qui investissent en crowdfunding immobilier. Imposés au régime de l’impôt sur les sociétés, pour les premiers, ou exonérés en France car assujettis à l’imposition du pays de résidence pour les seconds, ces deux profils sont de plus en plus intéressés par ce type de placement qui ne nécessite aucune gestion qui pourrait être un problème compte-tenu de l’éloignement physique pour les étrangers/expatriés.
L’investisseur en crowdfunding immobilier a donc plusieurs visages. De l’étudiant au retraité en passant par la personne morale incarnant la stratégie de placement de trésorerie d’une entreprise, on ne distingue pas de catégories socio-professionnelles prépondérantes comme en financement participatif en général. Chacun de ces visages voit dans ce type de placement un moyen de générer plus de revenus, de diversifier un portefeuille déjà existant, de tester de nouvelles solutions d’investissement. La barrière du ticket d’entrée est finalement vite dépassée quand on voit le nombre d’investisseurs entre 18 et 34 ans. Le pari fait par les plateformes il y a quelques années, de rendre l’investissement immobilier accessible à tous, est donc tenu.
[1] http://financeparticipative.org/wp-content/uploads/2019/01/Barom%C3%A8tre-du-crowdfunding-KPMG-et-FPF-%C3%A9dition-2018.pdf
[2] http://financeparticipative.org/wp-content/uploads/2018/05/ENQUETE-Notori%C3%A9t%C3%A9-du-crowdfunding-et-profils-des-contributeurs_20180515.pdf
[3] https://www.aef.asso.fr/publications/revue-d-economie-financiere/115-les-marches-du-logement-et-leur-financement/242-enjeux-et-debats-des-politiques-du-logement-en-france
