Loin de s’essouffler, le financement participatif des acteurs immobiliers bat des records en 2019
Le financement participatif (ou crowdfunding) est une pratique consistant à organiser des levées de fonds afin de financer des projets. De nombreux domaines et de nombreux porteurs de projets peuvent recourir à ce moyen pour réaliser leurs ambitions, commercialiser un produit ou mener des chantiers.
Or, ces dernières années, certains secteurs semblent connaître un ralentissement en matière de crowdfunding. Ce n’est toutefois pas le cas de l’immobilier, niche spécialisée dans l’univers de la finance participative, qui connaît une croissance constante depuis ces dernières années. Petit tour d’horizon de la réalité du marché.
Quels sont les différents secteurs concernés par le crowdfunding ?
Initialement, le crowdfunding s’est développé en France dans les secteurs de l’art, permettant à des créateurs de musique de produire leurs titres en s’appuyant sur une communauté fidèle. Ce procédé leur permet de développer leurs compositions et de les commercialiser en s’affranchissant au moins en partie des canaux de création et de distribution classique.
Ce principe s’est étendu à d’autres secteurs, comme le cinéma ou les productions vidéoludiques, puis le monde des entreprises avec le crowdlending, le crowdequity ou encore le crowdfunding sous forme d’investissement obligataire. Dans le premier cas, les investisseurs prêtent pour une période donnée et récupère chaque année leur emprunt avec des intérêts, à l’image d’un prêt bancaire classique. Les particuliers ont ainsi vocation à remplacer le rôle traditionnel d’une banque. Dans le deuxième cas, il s’agit principalement d’achat de parts d’entreprises en contrepartie de dividendes. Enfin, la dernière forme du crowdfunding correspond notamment au modèle du financement participatif immobilier où les particuliers financent un projet en souscrivant à des titres financiers (obligation) en vue d’un rendement annoncé et qui sera délivré in fine, au débouclage de l’opération immobilière. Apparu en 2014 au moment de la mise en place du cadre législatif global de la finance participative, le crowdfunding immobilier a connu, depuis, une croissance continue de + 70 % minimum, avec un record en 2019 à + 102 %.
Peut-on réellement parler de déclin ?
Selon cet article, en 2018, 402 millions d’euros ont été collectés par les plateformes françaises de la finance participative, soit une croissance de 20 % sur l’ensemble du secteur (contre +44 % l’année précédente). On pourrait acquiescer avec une impression de ralentissement de la croissance ou de l’engouement. Effectivement, le nombre des particuliers ayant investi en financement participatif ne progresse plus aussi rapidement qu’à ses débuts dans de nombreux domaines. Plusieurs raisons sont invoquées à cela, à savoir le fait que les investisseurs se montrent plus frileux, la mise en place d’une régulation ayant contribué à professionnaliser le secteur, ou encore la fin d’un potentiel effet de mode. Une autre raison peut également être celle des taux d’intérêt, relativement bas et qui profitent aux banques.
Dans ce contexte, il est aisé de parler de déclin. Cependant, certaines niches du secteur ne sont nullement concernées par ce recul, bien au contraire. C’est le cas du crowdfunding immobilier qui se démarque clairement du reste des secteurs concernés par le financement participatif. En effet en 2019, ce secteur a connu une croissance exceptionnelle et record de 102 % avec 373 millions d’euros collectés. Branche la plus lucrative du secteur, elle représente à elle-seule près de 50 % des montants financés dans l’ensemble chaque année. Parler de recul pour le crowdfunding en général dans ces conditions est donc inexact. Dans le domaine du logement, bien au contraire, la croissance est toujours très importante. Il importe donc de ne pas faire la confusion et de bien opérer la distinction envers cette solution d’investissement qui attire au contraire chaque année de plus en plus d’investisseurs.
Quels sont les points forts du financement participatif immobilier ?
Le financement participatif immobilier consiste concrètement à procéder à des levées pour venir financer les fonds propres des acteurs immobiliers afin qu’ils puissent démarrer des projets immobiliers. Ce sont donc les promoteurs qui sont porteurs des projets. Des investisseurs privés et particuliers se chargent alors d’apporter leur contribution en souscrivant à des titres financiers (obligation) dont le rendement et la durée sont fixés contractuellement en amont. Solution alternative de placement de son épargne, le crowdfunding immobilier permet aux particuliers de diversifier leur portefeuille et d’accéder à l’investissement immobilier avec un ticket d’entrée relativement abordable.
Une fois que la levée de fonds atteint le niveau requis, les chantiers de construction peuvent démarrer, car les promoteurs contractent des prêts immobiliers à taux intéressant auprès des banques. Puis, lorsque les logements sont construits, puis vendus ou loués, les contributeurs se voient rembourser leur investissement (capital + intérêts) en une fois et in fine.
Tous les acteurs sont donc gagnants, et notamment les investisseurs. En effet, tout d’abord, dans un contexte de taux de rendement plutôt en baisse, le financement participatif immobilier offre des taux intéressants (entre 8 et 10 %*) sur de courtes durées (entre 12 et 24 mois). Les investisseurs dont la capacité d’investissement est plus importante peuvent quant à eux largement diversifier leurs placements et ainsi limiter les risques encore davantage. La fiscalité appliquée est également un atout pour cet investissement qui bénéficie d’imposition flat à 30 % (prélèvement sociaux inclus) depuis l’entrée en vigueur du PFU en 2018 (les revenus étant considérés comme mobiliers malgré le sous-jacent immobilier).
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