Pourquoi les taux sont-ils si élevés ?
S’il ne fait pas appel au crowdfunding immobilier, le promoteur constitue un tour de table pour se financer en fonds propres. Des investisseurs privés vont entrer directement au capital de la société en charge de l’opération et en tant qu’associés, ils ont droit à leur part de la marge imputée au promoteur. En contre-partie ils assument également la totalité des risques aux côtés du promoteur.
Via le crowdfunding immobilier, le promoteur garde la totalité de la marge de l’opération car les particuliers qui financent ses fonds propres ne rentrent pas au capital de la société mais souscrivent des obligations... Dans ce schéma, on comprend pourquoi il peut se permettre de rémunérer les particuliers avec des taux d’obligations allant de 7 à 10 %.
Comment les taux de rendements sont-ils calculés ?
Chez Homunity, ces taux sont fixés contractuellement avec le promoteur et ne sont pas évalués au hasard. Ils répondent à une analyse rigoureuse fondée sur l’importance des risques potentiellement encourus par les investisseurs. La qualité de certains des 40 points de sélection d’un programme est essentielle dans l’établissement du rendement qui sera délivré à terme ; comme par exemple l’historique du promoteur, sa stabilité financière, les particularités du projet…
Quelle différence entre un projet à 10 % et un projet à 8 % ?
Plus le risque est élevé, plus le taux de rendement sera naturellement élevé afin que le gain potentiel contre balance le risque pris et supporté par l’investisseur jusqu’au débouclage du projet.
Homunity audite ses projets de manière très stricte et ne sélectionne au préalable que ceux qui remplissent les conditions minimum de sécurité, à savoir un permis purgé de tout recours, une commercialisation avancée et un promoteur avec un minimum d’expérience. Chaque risque potentiel lié à l’opération est étudié scrupuleusement avec un système de scoring interne tel que la commercialisation, les obtentions administratives, le montage financier et les aspects techniques du projet. Cela permet de contrôler que la marge dégagée soit suffisante pour palier à d’éventuels problèmes de trésorerie futurs. Très concrètement, en présence de grands acteurs de la promotion immobilière, les taux de rendement négociés ne peuvent pas dépasser les 7 ou 8 %. En effet, si l’on prend l’exemple de CIBEX en cours sur la plateforme, promoteur de poids dans le Grand Paris et lauréat de plusieurs prix pour certaines de ses réalisations, les risques ne sont pas nuls mais très maîtrisés. Ainsi l’investissement réalisé dans ce type d’opération est beaucoup plus sécurisé qu’un investissement dans un projet à 10 % qui signifiera soit que le projet est plus complexe et qu’un risque technique est possible, ou que la société de promotion est encore jeune et n’a pas encore livré un nombre significatif de programmes. Une commercialisation lente peu également justifier des taux de rendement élevés car il y a un risque que le promoteur n’arrive pas à vendre la totalité de ses lots ce qui pourrait engendrer une prorogation du contrat d’émission des obligations…
=> un projet à 8 % est moins risqué qu’un projet à 10 %.
Pourquoi est-il intéressant de prendre part à un projet à 8% ?
Nous le rappelons constamment à nos investisseurs, il existe un risque de perte totale ou partielle du capital investi dans ce type de placements financiers. Il est donc très important de diversifier ses investissements en termes de nature de placement (obligation en crowdfunding, actions en immobilier locatif), en termes de promoteurs (ne financez pas tous les programmes d’un même promoteur), et en termes de niveau de risques. N’investissez pas systématiquement sur des projets à très forts rendements (9 voire 10%) car même si vous diversifiez vos investissements sur différentes opérations vous continuez quand même de supporter des risques plus élevés. Privilégiez parfois des projets à 7 ou 8 % qui sont plus sécurisés et permettent ainsi de diluer le risque que vous encourez sur l’ensemble de votre portefeuille d’investissement.