Les critères de sérieux d’une plateforme de crowdfunding immobilier
La vague du crowdfunding immobilier est en marche, sans mauvais jeu de mots. Les plateformes spécialisées dans cette niche du financement participatif se sont multipliées ces dernières années. Côté investisseur, on se questionne donc de manière légitime. Sachant que les taux d’intérêts annoncés par projets sont assez similaires, qu’est-ce qui fait la différence entre les acteurs de ce secteur ? Quels sont les critères à prendre en compte lorsque l’on choisit la plateforme de crowdfunding immobilier avec laquelle on décide d’investir ?
Voici une petite check list (non exhaustive) de certains points à vérifier avant de se lancer.
Le respect de la réglementation en vigueur d’une plateforme de crowdfunding immobilier
Une plateforme de crowdfunding immobilier représente une solution de diversification intéressante pour un investisseur car les taux de rendement sont beaucoup plus élevés que ceux proposés par les livrets bancaires traditionnels, l’assurance-vie ou même les SCPI. La notion de court terme du placement participe à l’attrait de cette nouvelle solution d’épargne. En outre, cette forme d'investissement est moins sensible aux fluctuations des marchés financiers mondiaux, offrant ainsi une forme de protection contre les crises économiques.
Evidemment, les risques associés sont également plus importants même s’ils peuvent être plus ou moins maîtrisés en amont dans la démarche de sélection des projets proposés sur les plateformes. L’expertise et le sérieux sont donc les maîtres mots du crowdfunding. Pour contrôler cela, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR), les deux « gendarmes » des métiers de la finance, ont mis en place en octobre 2014 des statuts juridiques obligatoires afin de réglementer les pratiques des différentes sociétés œuvrant dans le secteur du financement participatif. Il est à noter que ces réglementations sont susceptibles d'évoluer et de se renforcer à l'avenir, ce qui pourrait encore mieux protéger les investisseurs.
Pour les plateformes spécialisées en crowdfunding immobilier, l’obtention de l’agrément de Conseiller en Investissement Participatif ou CIP (délivré par l’AMF si toutes les conditions sont respectées) est obligatoire. Il confère le droit de proposer des titres de créance (obligations) via un site internet. En retour, les plateformes s’engagent à apporter un véritable conseil à leurs investisseurs en analysant la compatibilité des choix de ces derniers avec leurs ressources et leur situation. Le non-respect de cet engagement peut entraîner des sanctions sévères pour la plateforme, ce qui renforce leur motivation à protéger et conseiller correctement leurs investisseurs.
Il est donc primordial de vérifier que la plateforme de crowdfunding immobilier sur laquelle vous souhaitez investir a reçu son agrément CIP. Une mention sur la page d’accueil (souvent en bas de page) vous indiquera si c’est le cas. Cherchez le macaron de la Marianne !
La plateforme de crowdfunding immobilier peut également disposer des statuts suivants : Intermédiaire en financement Participatif (IFP) ou Prestataire de Services en Investissements (PSI). Assurez-vous toujours de comprendre ces statuts et leurs implications pour votre investissement.
Les partenariats et les prestataires de finance
Légalement, une plateforme de crowdfunding immobilier ne peut pas collecter de l’argent elle-même. Elle n’est pas une banque et n’est donc pas accréditée pour ce genre d’opérations. Elle doit donc avoir recours à une société dite intermédiaire de paiement réputée qui sera garante de la fiabilité des transactions d’argent. L'existence de ces partenariats renforce non seulement la légitimité de la plateforme de crowdfunding immobilier, mais peut aussi lui apporter une expertise supplémentaire en matière de transactions financières.
A ce jour, il existe différentes sociétés spécialisées dans ce genre comme par exemple LemonWay et Mango Pay. Les plateformes n’ont pas l’obligation de mentionner leur prestataire de paiement mais renseignez-vous tout de même avant de commencer vos démarches d’investissement. La réputation et la solidité de ces prestataires peuvent avoir un impact significatif sur la sécurité de votre investissement auprès d’une plateforme de crowdfunding immobilier.
Dans son nouveau régime légal et réglementaire qui est entré en vigueur le 1er octobre 2014, l’AMF précise que les plateformes devront adhérer à une association professionnelle agréée dès qu’elle aura donné son accréditation à certaines d’entre elles. Financement Participatif France (FPF) est une association professionnelle mais elle n’est pas agréée par l’AMF à ce jour. Le temps qu’elle, ou une autre association, le soit, c’est l’AMF qui fait office d’association. Il convient donc de surveiller régulièrement cette accréditation pour s'assurer que la plateforme de crowdfunding immobilier reste en règle.
L’équipe derrière la plateforme
Le sérieux de la plateforme de crowdfunding immobilier est étroitement lié au profil des personnes qui composent l’équipe dirigeante, à leur degré d’expérience et d’expertise dans le domaine, à leurs connaissances du secteur et leur capacité d’adaptation (ce nouveau secteur étant encore en constante évolution). Il faut rappeler que l'immobilier est un secteur complexe avec ses propres subtilités juridiques, financières et de marché. Posséder une équipe avec des membres ayant une solide formation et des années d'expérience dans le domaine est un énorme atout.
Prenez le temps de savoir à qui vous vous adressez. Les plateformes ont très souvent une petite rubrique dédiée avec un résumé des parcours de chaque membre. Les compétences à privilégier pour une plateforme de crowdfunding immobilier qui se spécialise sur cette niche du crowdfunding sont bien entendu celles liées au secteur de l’immobilier. Une personne ayant déjà géré ou travaillé sur des programmes de la promotion immobilière sera beaucoup plus à même d’appréhender les risques liés et de reconnaître un projet viable. L’aspect financier est également important car les plateformes ont avant tout une fonction de conseil auprès de leurs investisseurs.
Un autre point à considérer est l'interdisciplinarité de l'équipe : avoir des experts en droit, en finance, en urbanisme et en architecture peut fournir une vue d'ensemble très bénéfique lors de l'évaluation d'un projet. Une bonne équipe connaît son environnement, son marché et ses concurrents. Elle est à l’écoute des tendances, des réglementations. Elle participe à la diffusion de l’information de son secteur (via les réseaux sociaux ou un blog interne où des articles sur les dernières actualités sur les thématiques du financement participatif, de l’investissement, de l’immobilier… sont publiés régulièrement). D'ailleurs, la publication régulière d'articles et de mises à jour est souvent un signe que la plateforme de crowdfunding immobilier est active et investie dans son secteur.
Une bonne équipe est enfin à l’écoute de sa communauté d’investisseurs. Bien que le business model repose sur le concept du 100% en ligne, il est important de connaître ses investisseurs, de favoriser dès que possible les échanges. C’est aussi montrer le sérieux des projets en investissant constamment dans chaque opération de crowdfunding aux côtés de sa communauté, comme le confie Quentin ROMET, président d’Homunity, dans une interview pour Lactuduneuf.com.
La sélection des programmes financés et des promoteurs
Le secteur de la promotion immobilière, que l’on soit en construction ou rénovation, est un milieu où l’expérience et la reconnaissance d’un savoir-faire sont primordiaux. Ainsi, la collaboration avec des promoteurs ayant une longue histoire de projets réussis est un indicateur clé de la fiabilité de la plateforme de crowdfunding immobilier - comme celle d’Homunity.
C’est pourquoi la sélection des programmes proposés à l’investissement sur les plateformes de crowdfunding immobilier est peut-être la partie la plus cruciale. Cela nécessite une rigueur et des critères bien précis afin de pouvoir maîtriser au mieux les risques en amont, à défaut de pouvoir les éliminer totalement. Il convient de noter que le choix d'une stratégie de diversification - en investissant dans différents types de projets et dans différentes régions géographiques - peut également aider à atténuer certains de ces risques. Chacune des plateformes de financement participatif immobilier possède ses propres critères de sélection, plus ou moins stricts. Les processus de sélection sont également différents et plus ou moins rigoureux.
Qu’en est-il de la plateforme de crowdfunding immobilier Homunity ?
Pour Homunity, première plateforme de crowdfunding immobilier en France, le souci premier est de minimiser au maximum les risques pour ses investisseurs. Ainsi le processus de sélection est une partie très importante, l’enjeu étant de privilégier la qualité du projet et de son porteur et la sécurité de l’opération. Une véritable analyse est menée à différents stades. Cela inclut souvent des études de marché pour évaluer la demande dans la région spécifique du projet, des analyses environnementales pour s'assurer que le projet est durable, et des évaluations financières pour estimer le rendement potentiel.
Un premier tri est d’abord fait en interne. Sur la quantité de projets proposés, seulement quelques-uns sont retenus pour la deuxième étape qui se caractérise par une analyse en détail de projet et du promoteur (étude du portefeuille d’opérations de celui-ci, analyse financière, faisabilité du programme, pertinence et adéquation avec la demande…). Cette phase s’accompagne de plusieurs rencontres sur le terrain. L’équipe d’Homunity a à cœur de connaître ses collaborateurs et de comprendre comment ils travaillent et s’organisent sur leurs chantiers. Ensuite, les projets sélectionnés sont validés par un comité de sélection externe composé d’experts du milieu immobilier, de la finance et de la construction. Cette étape de validation externe est essentielle, car elle ajoute une couche supplémentaire de contrôle, garantissant que le projet est examiné sous différents angles.
La sélection des projets proposés sur une plateforme de crowdfunding immobilier est une étape décisive. Avant d’investir, vérifiez que les programmes sont sélectionnés par des personnes qualifiées et aptes à donner un avis objectif sur la viabilité de l’opération.
Qualité des informations transmises aux investisseurs
Le crowdfunding immobilier étant une forme d’investissement financier, les plateformes ont un devoir d’information envers leurs investisseurs. Les renseignements fournis doivent être clairs, précis et honnêtes. En outre, ces informations doivent être actualisées régulièrement pour refléter toute évolution ou changement concernant le projet.
Ainsi pour chaque opération proposée, il est primordial de bien lire les rapports présentés sur la de crowdfunding immobilier et de vérifier que les informations nécessaires et obligatoires y sont présentes afin d’investir en ayant tous les éléments (point fort et points faibles, montage financier, historique du promoteur, santé financière de ce dernier, risques possibles à envisager…).
Une pratique courante des plateformes de crowdfunding immobilier sérieuses est de fournir des mises à jour trimestrielles ou même mensuelles sur les projets, permettant ainsi aux investisseurs de suivre l'avancement et de rester informés.
La transparence d’une plateforme de crowdfunding immobilier en matière de communication est une marque de sérieux de son équipe. Cela montre une certaine éthique de travail et un respect déontologique envers la communauté des investisseurs.
Analyse de la « santé » de la plateforme et de son historique (track record)
La dernière chose à regarder lorsque vous choisissez la plateforme sur laquelle vous allez investir, c’est l’historique de celle-ci et sa « santé » dans l’univers du crowdfunding en comparaison avec ses concurrentes. Intéressez-vous à la fréquence des programmes proposés : des opérations régulières témoignent d’une certaine stabilité de la plateforme dans ses collaborations. Cela montre également la capacité de celle-ci à lever des fonds de manière récurrente et de la confiance accordée par les promoteurs d’un côté et des investisseurs de l’autre.
Dans l’univers du crowdfunding immobilier, qui est encore jeune, beaucoup des plateformes sont de jeunes start-ups, ce qui peut inquiéter un peu. Cependant, en vous intéressant de près au montant total collecté par chacune, au nombre de projets financés depuis le début de leur exercice, au sérieux des programmes proposés, vous verrez bien vite que « la valeur n’attend point le nombre des années » ! Si vous avez des questions, contactez Homunity, votre plateforme de crowdfunding immobilier !
Conclusion
En résumé, le sérieux d'une plateforme de crowdfunding immobilier peut être évaluée à travers plusieurs critères clés tels que le respect de la réglementation, la qualité de l'équipe en place, la sélection rigoureuse des programmes et la transparence envers les investisseurs. En tant qu'investisseur, prendre le temps de faire ses recherches et d'examiner ces critères peut vous aider à faire un choix éclairé et à maximiser vos chances de succès. Contactez les équipes Homunity, 1ère plateforme de crowdfunding immobilier en France, pour lancer votre projet sereinement !
