Les bonnes pratiques du crowdfunding immobilier

Les bonnes pratiques du crowdfunding immobilier

Tiphanie Rouaud
  • Crowdfunding
  • Posté le

Depuis quelques années, on voit fleurir sur le net des plateformes de crowdfunding d’un tout nouveau genre : ces interfaces de financement participatif proposent désormais aux internautes de cofinancer un programme immobilier ou de réaliser un investissement locatif à plusieurs. Cette dernière pratique n’est toujours pas clairement acceptée par l’Autorité des Marchés Financiers, même si les discussions ont été relancées récemment.

L’intérêt est double : les promoteurs immobiliers s’assurent un financement rapide et sécurisé en permettant à des investisseurs privés, comme vous et moi, (ou institutionnels) d’accéder aux rendements de l’immobilier à partir quelques milliers d’euros. Mais attention, si le concept peut paraître simple et rentable, certaines règles d’or et conditions sont à respecter impérativement pour permettre un investissement en bonne et due forme. Alors que la presse reparle à nouveau de l’affaire Terlat, il est nécessaire de rappeler ici les bonnes pratiques du crowdfunding immobilier.

Cibler des projets solides et viables

C’est la base de toute sollicitation financière : le programme immobilier ou investissement locatif doit être à la fois viable et fiable pour être validé. Proposer un projet solide consiste notamment à se munir des bons documents, à savoir :

  • L’analyse de faisabilité terminée et approuvée ;
  • Le permis de construire « purgé » (c’est-à-dire plus susceptible de recours) ;
  • Le financement bancaire accordé ;
  • L’obtention de la garantie financière d’achèvement ;
  • La prévente d’au moins 40 % des logements à construire ;

Utiliser la bonne plateforme...

À l’instar des sites de e-commerces et des e-shops, certaines plateformes sont plus sécurisées que d’autres, et sont donc à privilégier. En effet, il est primordial de bien choisir l’intermédiaire grâce auquel vous allez réaliser votre investissement financier. Au même titre que la solidité du projet en lui-même, cela vous permettra une certaine garantie de votre placement. Cherchez donc le macaron de la Marianne sur la page d’accueil de la plateforme que vous avez en vue. Ce sigle officiel atteste que l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) reconnaît le statut de Conseiller en Investissements Participatifs (CIP) ou de Prestataire de Services d’Investissement (PSI) de la société de crowdfunding immobilier, qui doit, en parallèle, pouvoir justifier d’un numéro d’enregistrement à l’ORIAS.

Un investissement dans l’immobilier, même via le financement participatif (il s’agira alors d’un revenu mobilier et non immobilier, attention), s’envisage sur une certaine durée (souvent moins de 36 mois) et une fois engagé(e) il est difficile de faire demi-tour. Alors dans le doute, pas d’investissement, et tournez-vous vers une plateforme agréée.

...Et vérifier son historique

Depuis quelques années, de nombreuses plateformes apparaissent chaque année sur cette niche du crowdfunding immobilier. Le dernier point présenté par le cabinet Eden Finances fait état de 42 plateformes actives en juin 2017, dont 19 nouvelles. Il est donc très important de se préoccuper de l’historique des plateformes envisagées pour son investissement. Posez-vous les bonnes questions : combien de projets ont-ils déjà été financés ? Y-a-t-il eu des cas de retards sur les projets financés ? Quel pourcentage de réussite la plateforme affiche-t-elle ? Les performances de rendements annoncées ont-elles été tenues ? Quelle est la durée moyenne des investissements proposés ? Il ne s’agit pas d’aller jouer les détectives mais de s’assurer que vous vous engagez avec des partenaires de confiance et de qualité.

Se renseigner sur le montage financier utilisé

On ne s’improvise pas agent immobilier, ni expert de la construction et encore moins spécialiste des placements financiers. Secteur complexe et en constante évolution, l’investissement immobilier à travers le financement participatif en a débouté plus d’un(e). Mauvaises prévisions, investissement au hasard ou “coup de coeur”... Sans expérience, on peut rapidement contracter des engagements excessifs et peu rentables.

Le crowdfunding immobilier permet aux investisseurs de financer des programmes de la promotion immobilière via la souscription de titres financiers (obligations). Ils touchent ensuite leur capital et leurs intérêts au moment du débouclage de l’opération. Ces informations (durée d’investissement et taux de rendements prévisionnels) sont fixées dès le début contractuellement. L’investisseur est donc averti des données financières en amont. De plus, les plateformes se doivent de fournir tous les détails du montage financier mis en place avec la société de promotion immobilière pour le projet donné. S’engager dans ce type de placement, c’est prendre le risque de ne pas percevoir tous les intérêts prévus, voire de perdre tout ou partie de la somme investie. N’oubliez donc pas de vérifier que la plateforme vous fournit bien le détail du montage financier et étudiez-le ! On gère mieux les risques lorsqu’on les comprend.  

Evaluer la durée de blocage des fonds

L’investisseurs doit être conscient dès le début qu’un investissement immobilier à travers le crowdfunding présente un risque d’illiquidités. A partir de là, c’est à lui de mesurer et d’évaluer la faisabilité de son investissement. Contrairement à des placements en Bourse où l’on peut vendre et se retirer d’un mauvais placement, il n’est pas possible de sortir de son investissement avant l’échéance dans le financement participatif immobilier. Il est donc important de vérifier la durée du placement annoncée et être sûr que celle-ci corresponde bien à nos attentes !

Penser diversité

La règle d’or dans l’investissement et dans l’épargne c’est la diversification. C’est le même principe qu’aux courses : on peut choisir de tout miser sur un seul cheval, selon la cote la récompense n’en sera que plus importante mais le risque de tout perdre sera énorme. A l’inverse, on peut choisir de répartir la somme à investir entre plusieurs chevaux afin d’assurer ses arrières et surtout réduire le risque de perte totale ou partielle. C’est exactement la même chose avec le crowdfunding. Cette solution alternative n’est ni plus ni moins qu’un nouveau type de placement financier. Ainsi, par définition, il doit être équilibrée par rapport au portefeuille de l’investisseur.   

Faire connaissance avec le promoteur

La Fédération des Promoteurs Immobiliers, suite à l’affaire Terlat de janvier 2017, a rappelé dans un communiqué de presse les règles à respecter afin de protéger les épargnants. Ces règles sont surtout adressées aux plateformes elles-mêmes notamment en ce qui concerne leur analyse des projets qui seront proposés aux investisseurs. On y retrouve les critères d’analyse d’ordre administratifs, juridiques, financiers, commerciaux et techniques des projets de construction ou de rénovation. La question de l’analyse de la maison mère de la maîtrise d’ouvrage est également primordiale et l’investisseur doit pouvoir avoir accès à ces analyses. N’étant pas sur le terrain, il doit tout de même pouvoir connaître aux côtés de quel promoteur il s’engage en souscrivant son obligation.

Quel est son quota de performance ? Est-il sur le marché depuis longtemps ? Quel est son taux de réussite ? Si les performances passées ne permettent pas de connaître celles du futur, elles permettent néanmoins de dresser un portrait du promoteur en charge de la réalisation du programme.

Connaître les risques associés et connaître ses droits

Les principaux risques associés au crowdfunding immobilier sont ceux associés à la promotion immobilière, à la réhabilitation ou à l’aménagement foncier. Ils peuvent être financiers (solvabilité du promoteur, retard de construction ou dans la commercialisation). Les risques peuvent également être d’ordre techniques ou opérationnels (spécificité des sols, fiabilité des corps de travaux, complexité du projet). C’est pourquoi chez Homunity par exemple, les bilans financiers du promoteur et de la société mère sont épluchés avec grand soin et que les projets en dessous de 40% de VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) ne sont pas retenus. Enfin, un comité externe composé d’expert du milieu de la construction, de la promotion et de la finance, est en charge de la validation finale des opérations proposées à l’investissement sur la plateforme afin que la protection de l’investisseur soit la plus maximale possible.

Pour l’investissement locatif, dont le futur est encore incertain, il existe également des risques. Il s’agit bien évidemment d’un excellent moyen pour des particuliers qui souhaitent devenir co-propriétaires. Mais les investisseurs doivent bien avoir en tête qu’ils s’exposent aux mêmes risques que lors d’un achat immobilier classique : manque de locataires, loyers non perçus, dérives des charges de copropriétés, dégradations locatives, dommages, travaux de rénovation énergétique, baisse du prix du bien, etc. Il est donc impératif de lire attentivement ses statuts pour savoir ce qui est prévu si l’un des associés ne respecte pas ses engagements.

Le plus risqué et le plus chronophage n’est donc pas forcément l’investissement qu’on croit !

Réclamer un suivi régulier et précis

En tant qu’investisseur, vous avez droit à un suivi régulier de l'opération financée. Toutes les plateformes de crowdfunding immobilier fournissent au moment de l’investissement un dossier détaillé du projet à la collecte. Une fois les fonds levés pour le promoteur, l’opération est clôturée et l’horizon d’investissement commence. Mais durant cette période, pouvant aller jusqu’à 24 mois, l’investisseur doit pouvoir avoir accès au déroulement du projet. Chez Homunity par exemple, des rapports trimestriels sont envoyés aux investisseurs afin de faire régulièrement le point sur l’avancement des travaux. Ces données permettent d’anticiper le déroulement du chantier et de rassurer l’investisseur sur son placement.

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