Publié au journal officiel mercredi 30 octobre[1], le décret relatif aux offres au public de titres marque un nouveau tournant positif pour le secteur du crowdfunding. Initiée par la loi PACTE adoptée en mai 2019, cette mesure vient modifier certaines dispositions en place comme le seuil de collecte plafonné à 2,5 millions d’euro par projet. Depuis le 30 octobre, les plateformes de crowdfunding enregistrées en tant que CIP, notamment dans l’immobilier, peuvent proposer des opérations pour un montant de levée de 8 millions d’euros. Ce rehaussement est une nouvelle décisive pour la poursuite du développement et de la croissance du marché et il était très attendu par les acteurs du secteur.

Une mesure très attendue pour les plateformes de crowdfunding immobilier

Depuis l’apparition des plateformes de financement participatif et les premières prémices de réglementation, les acteurs œuvrent pour mettre en avant leurs propositions visant à soutenir le développement du secteur. Grâce au travail notamment de l’association professionnelle Financement Participatif France (FPF), certaines de ces demandes ont été entendues au fil des années par Bercy. En 2014, quand le cadre législatif est créé, le plafond de collecte est alors fixé à 1 million d’euros. Très vite les plateformes se heurtent à ce plafond pour financer des porteurs de projet plus importants, notamment dans certains secteurs comme l’immobilier. Le 31 octobre le plafond passe à 2,5 millions d’euros. C’est d’ailleurs à ce moment là que le crowdfunding va véritablement exploser en termes de montants collectés. C’est également à partir de 2016 que le crowdfunding immobilier va entamer sa croissance exceptionnelle et devenir la niche la plus dynamique et lucrative de la finance participative. La démocratisation grandissante de cette solution alternative de financement, côté promoteur, et d’investissement, côté investisseur, a entraîné un véritable engouement avec l’arrivée d’acteurs de taille plus importante de part et d’autre (promoteurs nationaux avec des besoins de financement conséquents, des investisseurs institutionnels et qualifiés). Le plafond de 2,5 millions d’euros est donc rapidement devenu un frein aux yeux des plateformes pour accompagner ces nouveaux entrants. C’est pourquoi la demande de relèvement du seuil des collectes était l’un des enjeux centraux dans le cadre de l’adoption de la loi PACTE dès 2018.

L’intérêt du rehaussement du plafond de collecte à 8 millions

L’augmentation du seuil des levées de fonds à 8 millions, autorisé par le décret n°2019-1097 du 28 octobre 2019, va surtout avoir un impact pour les plateformes de crowdfunding immobilier. En effet, c’est sur ce marché spécifique de la finance participative qu’on observe déjà la plus grosse moyenne en termes de montants collectés par projet. Chez Homunity, le montant moyen est de 768 000 € par opération sur l’année 2019. Il va tout d’abord leur permettre de s’adresser à des promoteurs d’envergure, nationaux voire internationaux, qui peuvent avoir des besoins en fonds propres de 10 millions d’euros sur des opérations données ou pour assurer leur plan de développement. On ne parle ici pas encore du top 10 de la promotion (Vinci, Bouygues, Nexity, Kaufman & Broad…) qui continuent pour le moment à se financer sur les marchés financiers entre autres. Mais déjà un certain nombre d’acteurs de poids, sur le marché francilien notamment, se sont tournés courant 2019 vers le crowdfunding comme solution de diversification dans le financement d’une partie de leur fonds. Le plafond de 2,5 millions est souvent apparu comme un obstacle pour ces promoteurs dont les besoins ponctuels dépassent en général les 5 millions d’euros. Chez Homunity, le rehaussement du seuil de collecte à 8 millions d’euros a permis de répondre aux attentes d’opérateurs de plus grande taille. La plateforme a d’ailleurs ouvert le premier projet au-dessus du plafond jeudi 31 octobre pour financer un projet d’achat/revente d’une galerie commerciale en Île-de-France à 4,4 millions auprès d’une société de promotion qui a développé plus de 150 000 m² en 17 ans. 

En s’adressant à ces nouveaux intéressés, le nouveau plafond est indirectement une bonne nouvelle pour les investisseurs. En effet, cela signifie que ces grosses collectes seront à 90 % portées par des entreprises plus solides financièrement, parfois cotées en bourse. Ainsi il y aura une meilleure maîtrise des risques, notamment financiers et techniques, sur ces gros projets. Côté investisseur d’ailleurs, l’intérêt concerne surtout les institutionnels (fonds, family offices…) qui représentent un pourcentage de plus en plus important. Les plateformes vont ainsi pouvoir proposer une diversité d’opportunités d’investissements de taille plus importante pour ces tickets de versement plus élevés et plus récurrents.

Un signal positif pour soutenir la croissance du secteur

2019 aura définitivement été une année exceptionnelle pour le secteur du financement participatif immobilier avec encore une croissance positive (108 %) en termes de montants levés, de montants remboursés (121 %) avec un taux de défaut stable à 0,50 %. Ces chiffres illustrent l’élargissement du secteur à un plus grand nombre de promoteurs, prouvant le besoin crucial de fonds propres pour les TPI/PME et l’intérêt de la diversification pour les plus gros, avec un nombre d’opérations financées qui a doublé cette année.

Le relèvement du plafond unitaire de collecte à 8 millions d’euros va sans aucun doute accélérer la croissance du crowdfunding immobilier sur les années à venir via une diversification des acteurs immobiliers d’une part et l’augmentation des investisseurs institutionnels d’autre part. Il n’est pas impossible de voir peu à peu les géants de la promotion manifester leur intérêt pour le crowdfunding comme solution alternative. Le financement de ces acteurs d’envergure est un signe encourageant pour l’avenir du secteur et notamment en termes de sécurisation des opérations financées et de maintien d’un taux de défaut au plus bas. Les taux de rendement pourraient alors tendre vers les 8 / 9 % plutôt que 10 % mais avec un risque associé moins élevé.

 

Même si d’autres mesures réclamées sont encore en attente, comme l’éligibilité des titres de financement participatif aux produits d’épargne-retraite ou à l’assurance-vie, la loi PACTE et notamment cette hausse du plafond à 8 millions d’euros montre que le marché a prouvé son potentiel pour le financement de l’économie réelle.


 

[1] https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000039291848&categorieLien=id