Le crowdfunding immobilier : opportunité pour les PME et TPE de la promotion immobilière

Solution récente dans les stratégies en fonds propres des promoteurs, le crowdfunding immobilier semble progressivement devenir l’option la plus avantageuse. Il suffit de voir les chiffres pour l'année 2017 et publiés par Hellocrowdfunding, plateforme agrégateur de projets : les montants collectés sont en hausse de 83% pour un nombre de projets (essentiellement résidentiels pour le moment) qui augmente de 64%. Quels sont les avantages et les enjeux du financement participatif pour les acteurs de la promotion immobilière ? Et qui sont ces acteurs ?

Une réponse adaptée aux problématiques des promoteurs

Les promoteurs prennent constamment des risques (financiers, commerciaux…) pour réaliser leurs opérations. Il est donc primordial pour eux d’optimiser leurs montages et de maîtriser les sources de financement de leurs opérations afin de dégager des marges intéressantes justifiant cette prise de risques. Faire appel à l’épargne publique permet aux acteurs de la construction de répondes à certaines de leurs problématiques liées au fonds mais également aux délais ou à la conjoncture du marché. En effet, lever des fonds via une plateforme permet généralement d’obtenir plus rapidement l’argent nécessaire. Les investisseurs particuliers trouvent eux aussi un intérêt dans cette solution qui leur permet sur du court terme des rendements élevés avec un risque qui tend à être maîtrisé en amont dans la sélection des projets et des promoteurs. Ainsi, les montants sont maintenant levés en quelques heures voire minutes. Une aubaine pour les promoteurs qui peuvent également utiliser cette solution pour des refinancements en cours d’opération afin d’éviter de rallonger des délais de chantier à cause d’un manque de trésorerie ponctuel qui peut arriver en période de reprise ou de forte activité. Ils réduisent ainsi les délais d’immobilisation de leurs fonds et peuvent les réinjecter dans le développement d’autres projets.

Crowdfunding immobilier : des avantages multiples 

Sans en faire l’apologie, il est évident que le crowdfunding immobilier représente des avantages pour le promoteur. Tout d’abord, cette solution va lui permettre de dynamiser son activité à travers la possibilité de lancer plus d’opérations simultanément. Puisque le promoteur n’immobilise plus la totalité de ses capitaux dans une seule opération, il a l’opportunité de s’engager dans plusieurs projets. Ainsi il dilue son risque, mais augmente aussi son chiffre d’affaires global. Et si toutes ses opérations sont en crowdfunding, l’effet de levier n’en est que plus important et à moindre coût car sa marge n’est plus partagée. Ensuite, indirectement le promoteur bénéficie d’une étude complémentaire de son projet par les équipes d’experts de la plateforme sélectionnée. En effet, chaque dossier soumis est étudié et analysé avec rigueur selon un certain nombre de critères définis par des professionnels de la construction, de l’immobilier et de la finance. Ainsi, le promoteur bénéficie gratuitement d’une expertise complète sur la faisabilité et la pertinence de son opération. Enfin, dans une moindre mesure, compte tenu du nombre d’acteurs impliqués et gravitant autour de l’opération en cas de collecte sur une plateforme dédiée au crowdfunding immobilier (plateforme et ses réseaux digitaux, chaque investisseur particulier et ses propres réseaux…) la visibilité du projet est plus importante.

Quels sont les principaux intéressés ?

D’une manière générale, les acteurs de la construction en France disposent chacun d’une « enveloppe » destinée à leurs fonds propres. Celle-ci est plus ou moins limitée selon la taille de l’entreprise en question. Lorsque l’enveloppe est vide, le promoteur est alors obligé d’attendre le « débouclage » de son ou ses opérations en cours pour récupérer les mises de départ et relancer de nouveaux projets. On comprend vite que les plus touchés par la problématique des fonds propres sont les plus petites structures, notamment depuis la hausse du seuil à 20% exigé par les établissements bancaires et devenu prohibitif pour certaines TPE ou PME.

Avec des frais fixes (des frais de collecte envers les plateformes et des intérêts à reverser aux investisseurs selon un taux de rendement fixe établi contractuellement au préalable), le financement participatif immobilier a tout de même un coût pour le promoteur. Cependant, en comparaison avec un partage de marge en cas de co-promotion ou de recours à un fonds d’investissement, le calcul est vite fait pour les petites entreprises qui ont intérêt à contourner au maximum les freins à leur développement et accroître leur activité pour rester dans la course.

Malgré leur expérience et leurs compétences, tous les promoteurs sont confrontés aux problématiques liées au financement de leurs opérations. L’enjeu est bien entendu différent selon l’importance de la société en question mais le besoin en fonds propres reste le point central de la stratégie du montage financier. On dit souvent à juste titre que la promotion immobilière est une des activités les plus « capitalistiques ». Le crowdfunding immobilier apparaît aujourd’hui comme une alternative aux traditionnelles pratiques d’association. Il n’est pas encore toujours assumé car encore perçu comme une faiblesse plutôt qu’une véritable opportunité de levier. Mais avec l’essor de cette pratique et la communication plus importante, on peut penser que les mœurs vont évoluer et que, dans un futur proche, les gros promoteurs du top 10 français s’y metteront également.