Crowdfunding immobilier : un secteur encadré pour mieux protéger les investisseurs
Crowdfunding immobilier : un secteur encadré pour mieux protéger les investisseurs
Depuis son apparition en France en 2013, le crowdfunding immobilier connaît un essor remarquable. Ce mode de financement alternatif, d’abord introduit par la plateforme Lymo, répond à un besoin clair : permettre aux promoteurs de petite et moyenne taille de financer leurs projets face à des banques de plus en plus exigeantes en fonds propres.
Homunity, pionnier sur le crowdfunding immobilier locatif depuis 2014, a contribué à démocratiser l’accès à l’investissement immobilier. Pourtant, si cette solution attire de plus en plus d’épargnants, elle repose sur un cadre réglementaire précis, mis en place pour garantir la transparence et la sécurité des placements. Décryptage.
Pourquoi une réglementation spécifique du crowdfunding immobilier ?
Avec plus d’une vingtaine de plateformes dédiées au secteur immobilier en France et un engouement croissant des investisseurs, les autorités ont dû réagir pour encadrer cette activité. Le ministère de l’Économie a donc établi des statuts réglementaires spécifiques, dont la supervision est confiée à l’Autorité des marchés financiers (AMF).
L’objectif est clair : protéger les investisseurs particuliers en s’assurant que les plateformes respectent un cadre légal strict.
Les différents statuts réglementaires applicables
Voici les principaux statuts encadrant l’activité des plateformes de financement participatif :
- Intermédiaire en financement participatif (IFP) : adapté aux prêts avec ou sans intérêts.
- Conseiller en investissements participatifs (CIP) : dédié aux titres de capital ou de créance.
- Prestataire de services d’investissement (PSI) : requis dès lors que les montants levés dépassent un million d’euros ou pour des activités plus complexes.
Le statut de CIP est le plus couramment utilisé pour le crowdfunding immobilier, notamment dans le cadre de levées de fonds par des sociétés par actions simplifiées (SAS), structure juridique privilégiée pour ce type d’opérations.
Pourquoi la SAS est-elle privilégiée face à la SCI ?
Historiquement, certaines plateformes utilisaient des SCI (Sociétés Civiles Immobilières) pour regrouper les investisseurs. Cependant, ce format n’est pas compatible avec le statut de CIP, qui ne peut proposer que des titres de capital ou de créance — et non des parts sociales comme c’est le cas pour les SCI.
Le passage à la SAS permet de répondre aux exigences réglementaires tout en offrant davantage de souplesse dans la gestion de la société (exonération de commissaire aux comptes, statuts adaptables, etc.).
Quelles implications fiscales pour les investisseurs ?
Les revenus tirés du crowdfunding immobilier sont considérés comme des intérêts et soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), ou flat tax, au taux de 30 % brut annuel (12,8 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux).
Du côté des sociétés (SAS), les bénéfices sont soumis à l’impôt sur les sociétés, souvent au taux réduit de 15 % sur la première tranche de 42 500 € (seuil 2025), avant distribution sous forme de dividendes. Ces dividendes subissent à nouveau le PFU au niveau des investisseurs. Cette fiscalité peut s’avérer plus avantageuse qu’une SCI, surtout pour les contribuables situés dans les tranches supérieures du barème de l’impôt sur le revenu.
Une activité strictement encadrée par l’AMF
Pour opérer légalement, toute plateforme de crowdfunding immobilier doit obtenir un enregistrement à l’ORIAS et adhérer à une association professionnelle agréée. Elle est également tenue de respecter des obligations d’information et de diligence à l’égard des investisseurs : évaluation du profil de risque, documents d'information, reporting régulier, etc.
Homunity, acteur de référence du crowdfunding immobilier
Avec près de 800 millions d’euros collectés, plus de 300 projets remboursés, 275 millions d’euros de capital et 60 millions d’euros d’intérêts versés, Homunity confirme son rôle de leader sur le marché. Grâce à un ticket d’entrée dès 1 000 €, un rendement moyen brut annuel de 10,55 % en 2024 et une sélection rigoureuse des projets, la plateforme continue d’attirer un large public.
Conclusion
Le crowdfunding immobilier offre une opportunité d’investissement à fort potentiel de rendement, à condition d’être bien informé et de choisir une plateforme régulée par l’AMF. La transition vers des structures comme la SAS, la clarté du cadre fiscal (PFU) et la rigueur réglementaire sont autant de gages de sécurité pour les investisseurs.
Avant d’investir, il convient de bien comprendre les risques associés, notamment la perte en capital et l’illiquidité, et de diversifier ses placements.
