Le cas UNILEND : pourquoi cela ne concerne pas le crowdfunding immobilier

Depuis jeudi 18 octobre, les investisseurs et partisans de la finance participative s’inquiètent suite à l’annonce de la liquidation judiciaire de la plateforme de prêt UNILEND, spécialiste de crowdlending. Créée en 2013, la plateforme axe son avticité dans le crédit aux TPE-PME financé par les particuliers. Au total, sur ses 5 années d’activités, c’est près de 33 millions d’euros qui ont été prêtés aux entreprises par une communauté de plus de 15 000 personnes (98 % de particuliers). Il resterait aujourd’hui encore plus de 12 millions d’euros à rembourser (capital + intérêts) aux prêteurs et la procédure de « gestion extinctive » a été mise en place pour assurer le recouvrement des sommes restantes selon l’échéancier prévu.

L’annonce de la cessation de paiement d’UNILEND a donc jeté un froid parmi les investisseurs, et éveillé des doutes sur le secteur du crowdfunding en général. Or il est important de faire une mise au point sur le modèle qui est ici touché et d’éviter des amalgames avec d’autres types de financement participatif qui ne sont pas concernés, comme le crowdfunding immobilier par exemple. Rappelons donc dans les grandes lignes ce qui différencie ces deux modèles de financement participatif et qui font que les risques supportés par les particuliers sont totalement différents.

1. Crowdlending et Crowdfunding : deux business modèles complètement différents

On se rappelle encore très bien l’attaque de l’organisme dédié aux consommateurs, UFC que Choisir, qui en février 2017, s’en prenait aux plateformes de crowdfunding alors que dans les propos, seul le crowdlending était spécifiquement visé. On a encore trop tendance à parler de crowdfunding en général ou de financement participatif comme un terme générique alors qu’il existe dans la réalité différentes formes de dons ou prêts, les montages sont différents et les intérêts touchés n’ont pas forcément la même nature. Dans le cadre du financement de projets, la différence essentielle à faire est celle entre le crowdlending et le crowdfunding.

Crowdlending ou prêt participatif aux entreprises, quand la plateforme joue le rôle de la banque

Le don est certainement la première forme de financement participatif à s’être développée, et ce il y a déjà quelques siècles. Très vite, des notions de récompenses et de rétributions ont vu le jour pour finalement voir apparaître la notion de prêt participatif ou dans sa version moderne, crowdlending.

Il s’agit pour un groupe de particuliers d’accorder un crédit à une entreprise pour le financement d’un projet en particulier ou pour le développement d’une activité de manière plus large. Le prêt est accordé directement à la TPE/PME avec un échéancier de remboursement étalé sur un nombre donné d’années. La rétribution pour les prêteurs est alors mensuelle. Le montage est alors assez similaire à un schéma de crédit bancaire classique sauf que les taux d’intérêts sont plus importants afin de contre-balancer le risque pris par les particuliers. A travers le crowdlending, les prêteurs viennent donc remplacer les banques pour aider des entreprises de taille modeste à atteindre un objectif de développement ou la réalisation d’un projet en particulier.

Cette forme de financement participatif s’est beaucoup développée dans les années 2010 et Unilend était d’ailleurs une des plateformes pionnières. Le contexte était assez favorable, avec un grand nombre de PME en demande de crédits et en besoins de financement mais avec en face des banques réticentes qui réclamaient d’énormes garanties. Le business modèle repose alors sur cette opportunité de venir remplacer la banque via un prêt soit plus cher mais plus simple et rapide, sans pour autant accepter de financer n’importe quel projet sans un audit de la viabilité et du potentiel du projet. Aujourd’hui la conjoncture a nettement évolué et les banques sont beaucoup plus enclines à prêter à ces mêmes PME ou TPE à des taux plus bas que ceux proposés par les plateformes. Dans ce contexte d’évolution de marché où l’offre est devenue plus importante avec le retour des établissements bancaires dans la course, le business modèle du crowdlending a en effet beaucoup souffert pour maintenir une certaine rentabilité. Enfin, à noter également que dans ce contexte très concurrentiel, ce marché de plus en plus déséquilibré en termes d’offre et de demandes (prenant en considération les projets viables) est également aspiré par un leader, Lendix qui concentre 43,5 % du marché et qui empêche une partie des autres plateformes à atteindre leur seuil de rentabilité.

Crowdfunding ou investissement participatif, quand la plateforme est complémentaire de la banque

A côté du crowdlending, le crowdfunding en tant que solution de financement via une notion d’investissement financier s’est énormément développé depuis la mise en place de la régulation et des statuts agréés en 2014. Là encore, différentes formes se sont développées selon les secteurs d’activités et le type de titre financier généré lors de l’investissement.

En effet, la forme la plus conventionnelle concerne le financement des startups, on parle souvent de crowdequity. En échange de fonds, ces dernières confient des parts de leur capital aux investisseurs et les rétribuent avec des dividendes, à la manière des sociétés en bourse. En clair, les investisseurs misent sur le développement de la startup pour décupler leurs capitaux. La deuxième forme qui connaît une belle croissance depuis 2016 est le crowdfunding immobilier qui consiste à financer des programmes immobiliers via la souscription à des obligations (une forme de prêt rémunéré). Les particuliers viennent aider une société du secteur immobilier à apporter les fonds propres nécessaires et requis par la banque sur une opération donnée. C’est là une des différences fondamentales entre crowdlending et crowdfunding immobilier : la plateforme ne remplace pas le rôle de la banque mais arrive en complément d’un crédit bancaire. Cela implique notamment que le projet a reçu un accord de principe quant à sa viabilité par un organisme dont le métier premier est d’évaluer le potentiel et la santé financière de projets.

Selon les montages les dividendes ou intérêts sont touchés in fine ou régulièrement. En crowdequity par exemple, les dividendes sont souvent distribués annuellement selon le résultat courant hypothétique réalisé alors que pour le crowdfunding immobilier, les intérêts sont contractualisés et remboursés en une fois au débouclage de l’opération en question.

Évidemment, l’attrait de ces investissements est qu’ils offrent des intérêts bien plus intéressants que les placements bancaires tout en étant plus sécurisés que les placements en bourse. Mais justement, entre crowdlending et crowdfunding quelle est la différence de risques ? Doit-on craindre un cas Unilend en crowdfunding immobilier ?

2. Crowdlending : des risques encourus par les investisseurs plus difficilement maîtrisables ?

En termes de montants collectés, le crowdfunding immobilier et le crowdlending ont suivi ces deux dernières années la même croissance rapide et impressionnante, alors que l’investissement en capital (crowdequity) a tendance à reculer depuis 2017.

Ainsi, sur l’année 2017, près de 196 millions d’euros ont été collectés sur la partie prêt (obligations et autres typologies dont les minis bons). Le crowdfunding immobilier seul représente 101 millions d’euros levés en 2017, soit la niche avec la plus forte progression depuis deux ans. La tendance se confirme sur 2018 alors qu’on observe une légère stagnation sur d’autres typologies comme le crowdequity ou même le prêt rémunéré. Au-delà du taux de rendement (plus élevé dans l’immobilier) ou du ticket d’entrée (plus accessible sur les plateformes de prêt car souvent à partir de 20€ par exemple chez le leader Lendix contre 1 000€ chez Homunity), qu’est-ce qui différencie le crowdlending et le crowdfunding et qui peut expliquer notamment les difficultés de certaines plateformes ou l’inquiétude de certains investisseurs ?

Des risques supportés entièrement par les particuliers et à plus long terme

Comme nous l’avons plus haut, le business modèle du crowdlending repose sur l’idée que les particuliers viennent se positionner en concurrence des banques en prêtant directement aux porteurs de projets, le plus souvent des entreprises de type TPE ou PME. Les prêteurs, réunis sur la plateforme, supportent alors eux-mêmes les risques liés au projet ou au développement de la société financée. Évidemment les dossiers soumis sont étudiés scrupuleusement afin d’écarter ceux qui représenteraient un risque trop important à l’investissement et qui nécessiterait de fixer un taux d’intérêt exorbitant pour compenser. Il n’en reste pas moins que la plupart de ces porteurs de projets passent dans la plupart des cas par les plateformes quand les banques ne leur accordent pas leur crédit. Ce n’est pas volontairement qu’ils se tournent vers des acteurs qui fixent des taux plus élevés que les traditionnels tunnels bancaires.

Attention, nous ne disons pas que le crowdlending est plus risqué que le crowdfunding immobilier. Les projets ne sont pas comparables tant du point de vue des secteurs d’activités que des montages juridiques, simplement il ne faut pas perdre de vue deux choses. Tout d’abord, les investisseurs prennent le rôle d’un établissement bancaire et donc malgré des garanties de paiement qui sont obligatoirement demandées au porteur de projet, ils supportent financièrement sur du moyen terme des entreprises en besoin de financement que les établissements bancaires ont refusé d’accompagner. D’autre part, alors qu’il y a 10 ans les banques étaient dans une logique restrictive en matière d’octroi de crédit aux PME ou TPE, on observe ces dernières années un changement de stratégie en accord avec les politiques visant à financer l’économie réelle. Aujourd’hui les prêts bancaires sont accordés plus facilement et à des taux plus faibles que les plateformes de crowdlending qui montent les taux pour compenser les risques pris par les investisseurs. En effet, Nicolas Lesur, président d’Unilend, a confié la semaine dernière son sentiment pessimiste quant à l’avenir du crowdlending. Selon lui, « avec la politique monétaire accommodante de la BCE, les banques proposent des taux à 1 % presque sans garantie ». Ainsi l’avenir des plateformes de crowdlending qui proposent un taux moyen à 4 % est incertain sans une remontée significative des taux bancaires. Aujourd’hui, le constat fait est que les porteurs de projets sont moins nombreux à se tourner vers les plateformes qui se trouvent confrontées à un dilemme : assumer la pénurie de projets proposés mais en conservant une politique de risque appropriée (stratégie qu’Unilend avait choisi de suivre) ou se lancer dans la course au volume, au risque d’accepter des projets non viables pour tenter de rester (ou de devenir) rentable. Au delà du risque projet, il peut y avoir également un potentiel risque plateforme si le marché du prêt reste à ce point concurrencé par les banques et aux mains d’un leader de poids dont le terrain de jeu s’étend en dehors du sol français.

Crowdfunding immobilier : des conditions strictes à la sélection

Côté financement participatif de la promotion immobilière, les risques ne sont pas nuls non plus même s’ils peuvent être anticipés. On compte 4 types de risques distincts qui sont spécifiquement liés à l’opération en question et au promoteur responsable de sa réalisation :

- le risque administratif : lié notamment au permis de construire.

- le risque technique : lié à la complexité du programme immobilier selon le terrain, le niveau d’expertise des équipes, les techniques de construction envisagées…

- le risque commercial : c’est ce qu’on appelle la VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). Environ 40 % du financement d’une opération immobilière repose sur la commercialisation des lots en avance (ventes sur plans). Si le promoteur n’arrive pas à commercialiser son programme il se retrouvera vite en manque de fonds. Il existe bien sûr un seuil qu’on appelle la couverture du prix de revient qui permet, notamment grâce à la marge dégagée, de considérer une opération toujours rentable même si la commercialisation n’a pas atteint les 100 %.

- le risque financier : lié à la santé financière du promoteur et au montage financier de l’opération.

 

L’ensemble des plateformes spécialisées dans le crowdfunding immobilier a mis en place un processus de sélection draconien afin de limiter en amont les risques encourus pour les investisseurs. Ainsi chez Homunity, un audit interne s’articule autour d’une quarantaine de points clefs complété par l’approbation finale d’un comité externe composé d’experts de l’immobilier, de la construction et de la finance. Des prérequis très strict sont instaurés depuis le début par les équipes d’Homunity à savoir un minimum de 50 % de pré-commercialisation pour approcher du seuil de couverture du prix de revient, le permis de construire doit être obtenu et purgé de tous recours, une certaine ancienneté ou historique du promoteur (une caution solidaire est de toute façon toujours exigée sur chaque opération), et l’accord du crédit bancaire (qui participe à 40 % du financement total d’un projet immobilier). Concrètement, c’est près de 70 % des dossiers proposés qui sont refusés par Homunity privilégiant une politique sécuritaire envers ses investisseurs. L’avantage du crowdfunding immobilier réside également dans le calendrier court terme des projets, à savoir 24 mois maximum en général. De ce fait, le risque est plus facilement maîtrisable sur de courtes durées que sur un placement long terme durant lequel la conjoncture économique peut changer plusieurs fois.

Encore une fois le risque supporté par les investisseurs n’est pas nul, sinon les taux élevés de rendement ne seraient pas justifiables auprès des promoteurs. Simplement, la maîtrise en amont d’une partie de ces risques (notamment administratif, commercial et technique) est plus évidente en crowdfunding immobilier. De même, les taux sont fixés contractuellement, évalués en fonction du risque et oscillent entre 8 et 10 % en moyenne. C’est volontairement un taux minimum assez élevé par rapport aux taux que l’on peut voir en crowdlending car les marges dégagées sur des opérations immobilières peuvent être assez conséquentes, ainsi le promoteur peut se permettre de rémunérer plus ses investisseurs.

3. Le crowdfunding immobilier : une niche rentable au taux de défaut en dessous des 2 %

La cessation d’activité du pionnier UNILEND a fait rejaillir les mauvaises langues de la finance participative qui ont pointé du doigt les taux de défaut du secteur du prêt. Là encore, il est important de bien faire la différence sur les plateformes concernées par ces taux de défaut moyens. Le taux de défaut moyen en crowdlending s’est malheureusement détérioré depuis quelques années passant notamment de 7,56 % à 9,02 % dans le courant du premier semestre 20181. Lendix, Wesharebonds et Credit.fr sont les plateformes qui réussissent à maintenir un taux moyen en dessous de 5 % tout en concentrant l’essentiel des projets financés. La réalité est totalement différente pour le crowdfunding immobilier.

Un secteur en investissement avec le taux de défaut le plus bas

Depuis sa naissance sous forme régulée et encadrée par l’AMF, le financement de la promotion immobilière n’a connu qu’un seul épisode de casse pour les investisseurs avec l’affaire Terlat et la faillite d’un promoteur, entraînant donc l’impossibilité de remboursement pour les quelques projets en cours sur deux plateformes spécialisées. L’une d’entre elles a réussi à reprendre les programmes pour limiter la perte et pourquoi pas mener le projet à terme. C’est le seul cas de faillite à l’heure actuelle, et c’était en Janvier 2017 soit il y a plus d’un an et demi et ce alors que les montants collectés et le nombre de projets a au contraire augmenté considérablement. Le taux de défaut de cette niche est donc aux alentours de 1,5 % ce qui est, comparé aux volumes collectés et au nombre d’opérations financées, extrêmement faible et plutôt bon signe. En effet, c’est la preuve que les procédures de sélection mises en place par les plateformes sont efficaces et permettent de prévenir au mieux les risques potentiels. Il existe un taux de retard qui tourne autour de 10 % mais ce taux n’est pas représentatif d’échecs. En effet, contractuellement un promoteur peut proroger de quelques mois le remboursement aux investisseurs. La promotion immobilière est soumise aux aléas des retards de chantier (dus au temps, aux aléas du terrain, aux politiques municipales…) et un retard de livraison est assez courant dans la profession. Cela ne veut pas dire que la société de promotion est en difficulté financière ou qu’une faillite est à craindre.

Chez Homunity, le taux de défaut se maintient à 0 depuis le début avec déjà 15 projets remboursés aux taux annoncés et dans les temps (avec parfois des prorogations enclenchées). Un seul projet est considéré comme en retard sur la plateforme (délai ayant dépassé la prorogation contractuelle) et la date de remboursement vient d’être annoncée par le promoteur.

En replaçant les chiffres dans leur contexte, on se rend compte que les craintes envers la défaillance ou non du prêt participatif ne doit pas s’appliquer au crowdfunding immobilier.

En termes de faillite de plateformes, les modes de rémunération sont différents avec pour le plus souvent un pourcentage fixe prélevé auprès du promoteurs sur le montant total collecté. Ce pourcentage varie en fonction des plateformes mais se place en moyenne entre 5 et 8% (5 % chez Homunity). La totalité du business reposant sur une structure en ligne, les frais fixes et charges de ces sociétés peuvent être gérées de manière à atteindre un seuil de rentabilité assez rapidement. C’est le cas d’Homunity qui a été rentable avant de fêter sa troisième année d’existence. Un cas de faillite n’est pas à exclure, mais c’est pourquoi il est toujours conseillé aux investisseurs d’étudier, en complément du dossier d’investissement, l’historique et la stabilité de la plateforme via laquelle la souscription d’obligation est faite. En cas de faillite, les obligations déjà émises par les sociétés de projets existeront toujours et permettront, sans la présence d’Homunity, de rémunérer les investisseurs à terme. La seule différence est qu’il n’y aura plus de nouveaux projets proposés.

Des procédures en faveur des investisseurs mises en place par les nouvelles régulations

Comme l’a rappelé Nicolas Lesur, président d’Unilend et également l’association Financement Participatif France, en décembre 2017 l’AMF et l’ACPR ont publié une recommandation concernant la mise en place d’une procédure de gestion extinctive pour prévoir et pallier justement à une potentielle cessation d’activité. Cette procédure est imposée pour les statuts IFP (Intermédiaire en Financement Participatif) et également les statuts CIP (Conseiller en Investissement Participatif) proposant des émissions de minis bons.

De même, depuis la mise en place du cadre réglementaire du crowdfunding en général (crowdflending y compris), tout a été mis en œuvre du côté des autorités de contrôle et de protection des investisseurs pour qu’aucun flux financiers ne soient gérés directement sur les plateformes. Ainsi, même chez Homunity, les transactions financières passent par un prestataire de service de paiement (PSP) agréé. C’est une sécurité en plus qui s’avère utile dans le cas d’Unilend puisque la gestion de l’ensemble des prêts en cours va donc être reprise par le prestataire, la SFPMEI.

Ainsi la cessation d’activité d’Unilend ne signifie pas obligatoirement que les 15 000 prêteurs ne seront pas remboursés.

 

L’annonce a semé un petit vent de questionnement et réveillé d’anciennes peurs au sujet du crowdfunding principalement nourries par des amalgames entre les différents types de plateformes de financement participatif existantes.

UNILEND exerçait sur la partie crowdlending qui est un business modèle spécifique de prêt aux PME/TPE en substitution des établissements bancaires. Les modes de rétribution et le mode de rémunération de la plateforme en elle-même sont différents. Les projets financés sont également totalement différents et pas nécessairement dans des secteurs à fort potentiel économique ou en plein développement comme l’immobilier ou les énergies renouvelables. Ainsi les taux de défaut relayés constamment par la presse à chaque moment critique du crowdfunding sont ceux du crowdlending et non du crowdfunding immobilier par exemple, dont le taux se maintient en dessous de 2 % malgré un nombre de projets financés en constante hausse et un volume collectés atteignant les 312 millions d’euros depuis 2012. Le ratio est donc plus que positif et encourageant pour ce secteur dont le business modèle semble plus rentable.

 

1https://www.crowdlending.fr/liste-des-defauts-en-crowdlending/