Si le marché de l’immobilier a envoyé de nombreux signaux positifs pendant la crise, tout n’est pas rose pour autant. En effet, la France se dirige vers une pénurie de logements. La construction neuve ne donne toujours aucun signe de redressement depuis la chute amorcée en 2017. Emmanuelle Wargon, ministre chargée du logement, va devoir décider de nouvelles mesures afin de soutenir le secteur de la construction et inciter les particuliers à investir dans l’immobilier. Chaque crise du secteur du bâtiment s’accompagne d’un nouveau dispositif de défiscalisation destiné à relancer le marché. Une loi Wargon verra-t-elle le jour en 2021 ? Remplacera-t-elle la loi Pinel ? Si oui, sous quelle forme ?

Où en est le dispositif Pinel ?

Sylvie Pinel a créé en 2014 le dispositif Pinel afin de soutenir la construction immobilière et de relancer le marché. En pratique, cela permet aux investisseurs d’acheter un logement neuf dans le but de réaliser de l’investissement locatif tout en se constituant un patrimoine immobilier. En contrepartie, l’acquéreur bénéficie d’une réduction fiscale allant de 12 à 21 % en fonction de la durée de location choisie, 6, 9 ou 12 ans. Initialement, le Pinel devait s’achever au 31 décembre 2021 mais au vue du contexte le gouvernement a décidé de le prolonger jusqu’au 31 décembre 2024.

Une prolongation certes, mais dont les réductions d’impôts seront rabotées chaque année. En 2023, la réduction passera de :

  • 12 % à 10,5 % pour une mise en location de 6 ans ;
  • 18 à 15 % pour une location de 9 ans ;
  • 21 à 17,5 % pour une location de 12 ans.

En 2024, la réduction d’impôt diminuera une nouvelle fois de :

  • 10,5 à 9 % sur 6 ans ;
  • 15 à 12 % sur 9 ans ;
  • 17,5 à 14 % sur 12 ans.

Mais ce n’est pas la première fois que la reconduction du Pinel impacte les conditions, depuis 2018, il y a eu :

  • Un recentrage du dispositif et suppression des zones B2 et C ;
  • Des statuts RT 2012 et BBC 2005 pour la construction ; 
  • Une impossibilité de faire construire une maison en loi Pinel.

Quant aux conditions d’accès et les loyers plafonnés, ils sont révisés chaque année par le gouvernement.

Ci-dessous le plafond des revenus des locataires pour être éligible au logement Pinel :

Composition du foyer du locataireZone A Bis

Reste de 

la Zone A

Zone B1Zone B2 & C
Personne seule 38 377 €38 377 €31 280 €28 152 €
En couple 57 357 €57 357 €41 772 €37 594 €
Personne seule ou en couple ayant 1 personne à charge 75 188 €68 946 €50 233 €45 210 €
Personne seule ou en couple ayant 2 personnes à charge89 769 €82 586 €60 643 €54 579 €
Personne seule ou en couple ayant 3 personnes à charge106 807 €97 766 €71 340 €64 206 €
Personne seule ou en couple ayant 4 personnes à charge120 186 €110 017 €80 399 €72 359 €
Majoration par personne à charge supplémentaire (à partir de la 5e)+ 13 390 €+ 12 258 €+ 8 969 €+ 8 070 €


Et ci-dessous le plafonds des loyers en 2021 :

Zone PinelBarème Pinel 2021
Zone A bis17,55 €/m²
Zone A13,04 €/m²
Zone B110,51 €/m²
Zone B2 & C9,13 €/m²

Réaliser un investissement locatif en Pinel permet au futur propriétaire de se constituer un patrimoine à moindre coût grâce aux revenus locatifs et à l’avantage fiscal. S’il est très intéressant pour le contribuable, il l’est moins pour le gouvernement car ce dispositif est très coûteux, c’est pourquoi l’administration est actuellement en train de réfléchir à une nouvelle loi plus efficiente et économe.

À quoi pourrait ressembler ce nouveau dispositif ?

La loi Wargon pourrait être une version plus « verte » de la loi Pinel. Cela est fortement possible dans la mesure où dans ses prises de parole la ministre évoque sans arrêt que l’écologie est un enjeu de la relance. D’ailleurs dès sa prise de fonction, les jalons sont posés, elle explique « il est possible de concilier logement, développement urbain et écologie. C’est la feuille de route que nous a tracée la Convention citoyenne pour le climat, que nous suivrons ».

En parallèle, les promoteurs souhaiteraient la mise en place d’un dispositif « Pinel croissance verte »  avec des réductions d’impôts plus importantes que la loi Pinel actuelle pour les logements à hautes performances environnementales. Une idée intéressante pour les futurs acquéreurs et qui fait jouer la corde sensible de la protection de l’environnement lorsqu’on connaît l’objectif de neutralité carbone de la France à l’horizon 2050.

Quant aux logements anciens, ils n’ont pas été mis de côté par Emmanuelle Wargon. Parmi les mesures du plan de relance, l’accès à l’aide MaPrimeRenov a été assoupli afin de lutter contre 4,8 millions de passoires thermiques en France.

Pour le moment, aucune loi Wargon n’est au programme, mais on peut déjà être certain que les performances énergétiques, cheval de bataille de la ministre, seront au cœur d’un potentiel futur dispositif.

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