Investissement locatif

VEFA est l'acronyme de vente en l'état de futur achèvement. Plus concrètement, cela consiste en l'achat sur plan d'un bien immobilier qui de ce fait n'est pas encore construit.

Le Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui donne droit à une réduction d’impôt lors de l’acquisition d’un logement neuf.

L’investisseur a la possibilité de choisir la période d’engagement 6, 9 ou 12 ans afin de bénéficier d’une réduction de 12, 18 ou 21 %. Les ménages français sont limités à deux logements Pinel par an et plafonnés à 300 000 € par an.

Avant d'acheter un bien en Pinel, il est important de le sélectionner avec attention : développement économique, emplacement du bien, prix du loyer, etc. Ces éléments sont importants, car ils vont vous permettre de limiter le risque de vacances locatives. En effet, le risque principal est de ne pas trouver de locataire donc de ne pas percevoir de recettes foncières et de réduction d'impôts.

Homunity Patrimoine travaille en amont en auditant les programmes avant de vous les proposer. Nous nous préoccupons uniquement des besoins réels de l’acquéreur et n’avons aucun intérêt à commercialiser un programme neuf plus qu’un autre.

Le dispositif Pinel apporte de nombreux avantages aux futurs acquéreurs :

• Se constituer un patrimoine immobilier ;
• Financer une partie de ce patrimoine grâce à une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 euros ;
• Percevoir un revenu complémentaire une fois le crédit immobilier remboursé ;
• Préparer votre retraite ;
• Louer votre bien à vos descendants ou ascendants.

Le dispositif Pinel s’adresse à tous les contribuables français payants au minimum 3 500/4 000 € d’impôts.

Le chantier est interdit au public durant toute la construction pour des raisons de sécurité et d’assurance. Toutefois, vous pouvez suivre la construction de votre logement sur votre espace client du site du promoteur.

Les 6 étapes pour acheter un appartement neuf sont :

• La recherche d’un logement neuf ;
• Signature du contrat de réservation ;
• Recherche d’un financement ;
• Signature de l’acte authentique chez le notaire ;
• Construction de votre logement neuf et appels de fonds auprès de votre établissement prêteur ;
• Remise des clés.

Le jour de la livraison, vous êtes accompagné par un chargé de la conception-livraison et d'un expert indépendant. Vous réalisez la visite complète du logement et pouvez tester l'ensemble des équipements. Les éventuelles réserves constatées sont répertoriées sur un procès-verbal de livraison, rédigé par l'expert. A l'issue de cette visite, vous contresignez le procès-verbal de livraison.

La réglementation thermique 2012 est une norme obligatoire pour tous les logements neufs et a pour but de limiter la consommation d'énergie primaire. Les appartements neufs doivent ainsi respecter une consommation de 50 kWh/m²/an soit 3 fois moins qu'un bâtiment ancien.

Aussi, la future réglementation environnementale, RE 2020, va imposer des réductions en consommation d’énergie et en émission de gaz à effet de serre, entraînant notamment la fin du chauffage au gaz dans les maisons neuves dès 2022.

Le rôle d’Homunity est de vous accompagner de A à Z dans votre projet d’achat. En plus de vous trouver le bien qui correspond à vos besoins et votre capacité d’emprunt, Homunity vous met en relation avec des courtiers et des gestionnaires locatifs pour vous aider à financer et gérer votre bien immobilier.

Homunity évalue la santé financière des promoteurs, le prix par rapport au marché neuf aux alentours, le dynamisme de la ville et le programme dans sa globalité.

Ces points sont essentiels afin de pouvoir remplir l’objectif annoncé : s’assurer de la mise en location rapide du bien et de sa prise de valeur dans le temps.

Les avantages de passer par Homunity sont :

• Un accompagnement sur-mesure ;
• Une présélection des biens immobiliers sur le marché par notre pôle audit ;
• Une sélection de bien en fonction de votre budget et de vos objectifs ;
• Un service gratuit, nous ne facturons aucun service (simulation, recherche, etc.) ;
• Une garantie de neutralité, Homunity se préoccupe uniquement des besoins réels de l’acquéreur et nous avons donc aucun intérêt à commercialiser un programme neuf plus qu’un autre.

Homunity ne facture pas de frais aux investisseurs, nous sommes uniquement rémunérés comme apporteur d'affaires par les promoteurs.

L'investisseur devra payer les frais de courtier et le dépôt de garantie (qui sera déduit du montant de son investissement au moment du passage chez le notaire).

Homunity.com existe depuis 2014 et nous proposons de l'investissement locatif depuis octobre 2020.

Homunity Patrimoine travaille avec une trentaine de promoteurs que nous avons audités au préalable.

Homunity ne rentre pas de mandats, nous ne vendons pas de biens directement c'est pourquoi nous ne sommes pas une agence immobilière. Aussi, nous ne vous facturons aucuns frais pour les recherches de logement.

Les frais de notaire dans le neuf s'élève à environ 2,5 % du montant du bien, à titre de comparaison, dans l'ancien ils sont de 7,5 %.

Dans le cadre d’une VEFA, un contrat de réservation est un document par lequel le promoteur s’engage à construire et à vendre un bien. L’acquéreur s’engage, quant à lui, à l’acheter. Le contrat de réservation est spécifique à la vente en l’état de futur achèvement et fait office de compromis de vente.

Il est signé sous seing privé entre le promoteur et l’acquéreur et engage le promoteur immobilier à réserver le logement neuf si le programme se réalise. Une fois signé, ce document vous permet de lancer les démarches bancaires auprès d’un courtier ou de votre banque.

Un contrat de réservation doit mentionner :

1. Les parties présentes au contrat et leurs coordonnées ;
2. Les informations relatives au logement (superficie, localisation de l'immeuble), la date de conclusion de la vente, le prix de vente, les éventuels prêts, le délai dans lequel les travaux seront réalisés ;
3. La notice descriptive, il s'agit d'une annexe qui dresse la liste de toutes les caractéristiques du bien concerné (matériaux utilisés, équipements ...) ;
4. L'état des risques. Ici, le promoteur informe l'investisseur de tous les risques éventuels auxquels est exposé le programme.

Vous avez 10 jours pour faire jouer votre droit de rétractation et revenir sur votre décision. Passé ce délai, vous perdrez votre dépôt de garantie.

Ce délai de 10 jours intervient à compter de la réception du contrat contresigné par le promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le prêt à taux zéro (PTZ) est destiné aux ménages avec des revenus modestes et intermédiaires qui souhaitent acquérir leur résidence principale.

Pour en bénéficier, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années, et répondre à un seuil maximal de revenu. (Le plafond est fixé selon le nombre de personnes constituant le ménage)

Si le contrat le permet, il vous est possible de faire des travaux modificatifs acquéreur (TMA).

Les éventuelles modifications autorisées concernent uniquement l’aménagement du logement, mais celles-ci restent à l’appréciation et à la validation du mettre d’œuvre et du mettre d’ouvrage.

En général, les modifications engendrent des frais supplémentaires. Il convient de s’assurer que les modifications ne viennent pas enfreindre le code de la construction, les normes en vigueur et le permis de construire qui a déjà été délivré. Si vous ne le pouvez pas, cela est précisé sur le contrat de réservation : « aucune demande de modification ne pourra être formulée par le réservataire ».

Vous pouvez financer votre projet immobilier locatif à l’aide de vos fonds propres ou à travers un crédit immobilier. Nous recommandons ce dernier afin d’utiliser le levier de la dette. Les mensualités seront couvertes d’une part par les loyers que vous percevrez, d’autre part, par les économies d’impôts générées grâce au dispositif Pinel, et enfin par un effort d’épargne variant selon le projet.

L'effet de levier désigne l'utilisation de l'endettement pour augmenter sa capacité d'investissement. Il est intéressant d'en bénéficier, car il permet à terme de convertir son emprunt en patrimoine.

Dans la mesure du possible, il est préférable de ne pas mettre d'apport. Dans certains cas, la banque demande à l'investisseur d'apporter l'équivalent des frais d'acquisition (notaire + garantie).

L'effort d'épargne est obtenu en faisant la différence entre d'une part les loyers que vous allez percevoir et la réduction d’impôt dont vous allez bénéficier et d'autre part le remboursement du crédit et l'ensemble des charges.

Un conseiller d'Homunity Patrimoine pourra vous présenter des simulations financières, sans engagement.

La capacité d’emprunt dépend des revenus du ménage et des charges fixes existantes (loyers, prêt à la consommation, prêt immobilier, etc.).

Aucun texte de loi définit de pourcentage d’endettement précis. Beaucoup de banques fixent ce taux d’endettement maximum à 33 % du revenu disponible, mais il est possible de dépasser ce seuil, par exemple si l’emprunteur dispose d’un “reste à vivre” important.

Dans le cadre d’un investissement locatif, la banque ajoutera à vos revenus actuels 80 % des revenus locatifs que vous percevrez, ce qui augmentera votre capacité d’endettement.

Il est conseillé d'emprunter sur une période de 20-25 ans (en fonction de votre profil). Le taux d'intérêt de l'emprunt est d'environ 1 % sur 20 ans et 1,3 % sur 25 ans, assurance non comprise.

Les taux actuels sont historiquement bas ; à ce titre, il est aujourd'hui particulièrement pertinent de profiter du crédit pour se constituer un patrimoine immobilier.

Pour constituer son dossier de financement, il est nécessaire de fournir comme documents :

• Un justificatif d’identité
• Les justificatifs de votre situation familiale : livret de famille, livret de mariage, certificat de la mairie attestant que vous êtes pacsé si c’est effectivement le cas.
• Un justificatif de domicile de moins de trois mois.
• Vos trois derniers bulletins de salaire, vos deux derniers avis d’imposition, vos trois derniers relevés de compte.
• Si vous êtes entrepreneur ou indépendant, vous devez être en mesure de montrer que vos revenus sont réguliers, en général sur une période de trois ans avant la date de signature de la promesse ou du compromis de vente.
• Les documents qui justifient de votre apport personnel
• Les pièces liées à votre projet immobilier, ensemble des pièces constituant votre dossier de réservation.

Nos partenaires courtiers spécialisés dans l’investissement locatif vous aident à constituer votre dossier auprès des banques et à négocier les meilleures conditions.

Les partenaires bancaires d’Homunity sont spécialisés dans le financement des biens en investissement locatif.

Dans le cadre de notre offre clé en main, Homunity est en relation directe avec ses partenaires ; ainsi il nous est plus facile de suivre et de tenir informé nos investisseurs sur l’avancement du financement de chaque dossier et d’apporter des solutions rapides si nécessaire.

S'il s'agit de votre banque personnelle, vous pouvez potentiellement bénéficier d'un taux intéressant et accéder plus simplement à un prêt. Le courtier interrogera plusieurs banques afin d'obtenir à un instant T la meilleure offre de prêt.

Homunity facilite la mise en relation entre les investisseurs et les promoteurs immobiliers en sélectionnant et en présentant des projets sur sa plateforme. Pour ce service d’intermédiation, Homunity est exclusivement rémunéré par les promoteurs, qui nous versent des honoraires.

Il est impossible de garantir que le bien sera loué, toutefois Homunity Patrimoine audite les programmes immobiliers selon un cahier des charges et des statistiques précises qui permettent de limiter considérablement le risque de vacances locatives.

Nos partenaires en gestion locative proposent une assurance Loyers impayés (3 % du loyer) couvrant les impayés sans limites de temps ni de montant.

Homunity ne gère pas la gestion locative, toutefois nous avons sélectionné des partenaires expérimentés qui s’occupent de la gestion locative partout en France.

Il est conseillé de souscrire à une assurance "détérioration" qui permet de vous protéger de ce type de risque.

L’avantage de passer par une de nos agences partenaire est le prix. En effet, nous avons négocié les tarifs afin de vous faire profiter du meilleur service à un tarif réduit.

Nous sélectionnons nos partenaires locatifs en fonction de leur sérieux, du niveau de prestation proposé et du tarif. Notre objectif est de pouvoir proposer à nos investisseurs un bon niveau de service à des prix compétitifs.

Le loyer Pinel se calcule ainsi : (0,7 + (19/surface)) * surface * prix pinel au m² selon la zone géographique.

Afin de bénéficier de la réduction fiscale liée au Pinel, il est nécessaire de respecter les plafonds de loyer imposé par ce régime fiscal. Dans le cas où les conditions ne sont pas respectées, aucun avantage fiscal ne pourra être octroyé.

En étant expatrié, vous ne bénéficiez pas du dispositif Pinel. Toutefois, nous leur recommandons de faire de l’investissement locatif sous le statut LMNP. Ce régime permet de percevoir des revenus locatifs avec une imposition très faible, voire inexistante.