Investir dans l'immobilier avec une SAS

La Société Civile Immobilière (SCI) a toujours été considérée comme le véhicule juridique de référence pour investir dans l’immobilier et les principaux arguments sont la souplesse de gestion et les avantages fiscaux accordés dans le cas d’une donation.

De nombreux investisseurs ne pensent pas pour autant directement à la donation lorsqu’ils investissent dans un bien immobilier pour le louer mais simplement comme un complément de revenu et un potentiel de plus-value à la revente. Dans ce cas, la fiscalité des loyers perçus et de la plus-value réalisée est déterminante. La SCI est-elle toujours aussi avantageuse ? Quelle autre société peut convenir ?

Les solutions possibles

Pour réunir des investisseurs et éviter le système de l’indivision qui possède de nombreux défauts, il existe trois types de sociétés :

• La SCI (que nous vous avons présentée dans plusieurs articles)

• La SARL de famille

• La SAS

Si vous n’investissez pas avec vos proches, la SARL de famille n’est par déduction pas une solution envisageable.

Présentation de la SAS

La Société par Actions Simplifiée est un type de société très en vogue dernièrement pour la simple et bonne raison qu’elle offre une grande souplesse aux créateurs. En effet, il existe très peu de règles obligatoires à insérer dans les statuts, c’est à la création et à la rédaction des statuts que va s’organiser la vie de la société. Très concrètement, on va pouvoir adapter les statuts d’une SAS presque à l’identique de ceux d’une SCI.

A première vue, la gestion d’une SAS paraît également plus complexe et notamment avec la nomination d’un commissaire aux comptes obligatoire, ce qui implique une tenue de comptabilité stricte. Cependant, cette mesure n’est en fait obligatoire que si la société respecte les 3 critères suivants :

1. Bilan supérieur à 1 000 000€
2. Chiffre d'affaires supérieur à 2 000 000€

1. Plus de 20 salariés

Avec Homunity, pour chaque projet nous créons une SAS et la probabilité que ces critères soient respectés est nulle puisque nous vous proposons des logements de petites surfaces ou bien des commerces. La "SAS immobilier" est à ce titre régulièrement employée pour de l'investissement.

Et fiscalement ?

La SAS n’offre, contrairement à la SCI, pas de possibilité de transparence fiscale par défaut pour la gestion de patrimoine. Nous nous retrouvons donc dans la situation d’une double imposition : une première au niveau de la société (IS), puis au niveau des actionnaires sur les dividendes.

Payer plus d'impôts ? Pas forcément !

Bénéficier de l’imposition réduite (IS)

En termes d’imposition du bénéfice, il est possible, si le résultat est inférieur à 38 120 €, de bénéficier du taux d’imposition réduit de 15 % contre le taux normal. Chez Homunity, un bien = une SAS, ce qui permet de rester quasi-systématiquement sous ce seuil.

L’imposition sur le revenu

Les dividendes sont soumis aux cotisations sociales (15,5%) et à l’imposition sur le revenu après un abattement de 40%.

Le Plan Épargne Action (PEA)

Investir dans une SAS via un PEA est autorisé et accorde des avantages majeurs : après 5 ans, vous bénéficiez d’une exonération totale d’impôt sur le revenu sur les retraits. Seuls les prélèvements sociaux restent dus.

Chiffres à l’appui !

Hypothèse : Taux marginal d'imposition (TMI) de 30% et revenus compris entre 25 000 et 75 000 €.

Imposition sur les sociétés (IS)

Comparatif de l'imposition des associés

Cas 1 : La SAS Classique

Cas 2 : La SAS via PEA (Le plus avantageux)

Cas 3 : La SCI (Transparence fiscale)

Conclusion du comparatif

Investir au travers d'une SCI n'est donc pas le plus avantageux pour le rendement annuel pur. Même la SAS sans PEA permet souvent une meilleure optimisation. Concernant la plus-value, la SAS avec PEA reste la solution reine si vous conservez le bien entre 5 et 15 ans.

L'inconvénient principal du PEA est l'indisponibilité des fonds pendant 5 ans pour valider l'avantage fiscal, mais au vu des gains réalisés, la question mérite d'être posée !

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