Immobilier et fiscalité : ce qui change sous le quinquennat d'Emmanuel Macron

Dimanche soir, la nouvelle était officielle : Emmanuel Macron, le candidat d’En Marche ! devient le 8e Président de la Ve République. À l’aube de ce nouveau quinquennat, faisons un point sur les réformes qui toucheront les secteurs de l’immobilier et de l’investissement. À quelle fiscalité les Français vont-ils être mangés ?  

Immobilier : les mesures prévues par Emmanuel Macron

Les Français accordent à l’immobilier une importance cruciale, que ce soit en termes d’investissement ou en matière de politique du logement. La plupart des sondages durant la campagne présidentielle avaient d’ailleurs relevé le mécontentement de ces derniers face à des programmes jugés trop silencieux sur le sujet.

Qu’en est-il alors des dispositions prévues pour ce quinquennat à venir ?

L’exonération de la taxe d’habitation pour 80 % des ménages

La taxe d’habitation a été l’un des fils rouges de cette campagne présidentielle. Pour rappel, cette contribution est due par toute personne occupant un logement, et ses revenus alimentent directement les caisses des collectivités locales (à hauteur de 21,7 milliards d'euros en 2015).

La mesure phare prévoit l’entrée en vigueur dès 2018 d’un dispositif visant à exonérer 80 % des ménages de la taxe d’habitation, pour une application totale d'ici 2020. L'État s'est engagé à compenser intégralement la perte de ressources pour les communes, bien que les modalités d'application restent à préciser.

Une politique de construction ciblée

L’activité du bâtiment et de l’immobilier neuf affiche une excellente dynamique, soutenue par des taux d'intérêt historiquement bas et des mesures d’aide au logement (prêt à taux zéro, dispositif Pinel).

Pour ne pas freiner cet élan, le nouveau gouvernement prévoit de définir des zones de construction prioritaires dans les secteurs dits "très tendus". L'objectif est de concentrer l'offre pour contenir la hausse des prix, tout en compensant la transition de l'ISF vers l'impôt sur la fortune immobilière.

Secteur locatif et investissement

L’incitation fiscale de la loi Pinel a largement contribué au dynamisme de l'investissement locatif ces dernières années. Alors que le dispositif actuel arrive à échéance le 31 décembre 2017, sa reconduction (ainsi que celle du PTZ) est fortement pressentie, le temps d'en évaluer l'efficacité réelle.

Par ailleurs, un bail mobilité professionnelle sera mis en place pour faciliter l'accès au logement des profils flexibles, sur le modèle des baux étudiants. L’encadrement des loyers sera également réétudié, tandis que la taxation des propriétaires ayant terminé de rembourser leur prêt est officiellement écartée.

ISF, plus-values et assurance-vie : quelles réformes fiscales ?

C’est en matière de fiscalité que le programme d’Emmanuel Macron bouscule le plus les habitudes, notamment avec la refonte de l’ISF et l’alourdissement de la fiscalité sur l’assurance-vie pour les patrimoines les plus élevés.

Naissance de l’IFI : l’Impôt sur la Fortune Immobilière

Actuellement, les ménages dont le patrimoine dépasse 1,3 million d’euros sont soumis à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Ce dernier prend en compte les valeurs mobilières (actions, assurance-vie), les biens matériels, ainsi que le patrimoine immobilier (avec un abattement de 30 % sur la résidence principale).

La réforme prévoit de transformer l'ISF en Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) :

• L'assiette de l'impôt sera recentrée uniquement sur les actifs immobiliers.
• Les valeurs mobilières, les placements financiers et l'épargne en seront totalement exclus.
• Le seuil d'entrée à 1,3 million d'euros et l'abattement de 30 % sur la résidence principale sont maintenus.

Cette mesure suscite l'inquiétude des professionnels de l'immobilier, qui redoutent une fuite des capitaux de la "pierre" au profit d'investissements jugés plus productifs pour l'économie réelle.

Taxe forfaitaire et assurance-vie

Le gouvernement souhaite instaurer un Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 31,4 % (impôts et prélèvements sociaux inclus) sur l'ensemble des revenus du capital mobilier (intérêts, dividendes, plus-values).

Pour l’assurance-vie, ce taux de 31,4 % s'appliquera uniquement :

• Aux nouveaux versements.
• Aux contribuables dont l'encours global en assurance-vie dépasse 150 000 € par personne.

Pour les encours inférieurs, la fiscalité avantageuse actuelle reste inchangée. L'objectif de cette réforme est d'harmoniser la fiscalité du capital pour inciter les Français à diversifier leur épargne vers les entreprises.

Quel avenir pour le crowdfunding immobilier ?

Dans ce paysage fiscal en pleine mutation, le financement participatif (crowdfunding) pourrait tirer son épingle du jeu et s'imposer comme un grand gagnant.

Un Président favorable au développement de la Fintech

Lorsqu'il était ministre de l'Économie, Emmanuel Macron a activement soutenu le développement de la finance alternative. En 2016, il a notamment porté plusieurs réformes clés :

• Relèvement des plafonds de collecte pour les plateformes.
• Création des minibons pour faciliter le financement participatif par obligations.
• Autorisation du prêt de trésorerie direct entre entreprises.

Cette volonté politique de moderniser le financement des entreprises et de l'immobilier devrait se poursuivre sous son quinquennat.

Des réformes fiscales avantageuses pour le crowdfunding

Plusieurs mesures du programme présidentiel sont de nature à doper l'attractivité du crowdfunding immobilier :

• L'impact positif du PFU à 31,4 % : Actuellement, les intérêts du crowdfunding (qui sont des revenus mobiliers) peuvent être taxés jusqu'à 60 % pour les tranches d'imposition les plus hautes. L'instauration d'un taux unique bloqué à 30 % va rendre ce placement extrêmement compétitif pour les contribuables fortement imposés.
• L'exclusion de l'IFI : Les obligations de crowdfunding immobilier étant des valeurs mobilières, elles échapperont totalement au nouvel Impôt sur la Fortune Immobilière. Un argument de poids pour les investisseurs cherchant à s'exposer à l'immobilier sans alourdir leur fiscalité patrimoniale.

En conclusion : un placement d'avenir ?

Accessible dès 1 000 €, performant et exempt de contraintes de gestion au quotidien, le crowdfunding immobilier s'impose comme un outil moderne et stratégique pour dynamiser son épargne. Face à la taxation accrue de la rente immobilière physique, la "pierre-papier" sous forme de financement participatif s'annonce comme l'une des alternatives les plus prometteuses de ce nouveau quinquennat.