Comprendre la gestion locative pour votre projet d’investissement
La gestion locative est d’une grande aide pour les investisseurs dans l’immobilier locatif qui souhaite se décharger des différents aléas liés à la location de leurs biens. Celle-ci intègre l’ensemble des tâches relatives à la gestion d’un logement mis en location. Cet article détaillera toutes ces étapes et en quoi elles peuvent être bénéfiques pour un propriétaire bailleur.
Que comprend un mandat de gestion locative
Tout propriétaire bailleur bien renseigné se pose la question, lors de son projet, de confier la gestion de son bien à une agence. Certains souhaitent se décharger de cette mission, d’autres au contraire choisissent de maximiser leur rentabilité, quitte à devoir se confronter à certains problèmes. La gestion d’un bien peut souvent être une source de contrainte pour les propriétaires bailleurs, ce qui explique qu’un bon nombre d’entre eux choisissent de déléguer cette tâche. Parmi les obligations liées à la gestion locative, voici d’après une agence, celles que l’on retrouve le plus :
La recherche du locataire :
- Estimation du loyer,
- Établissement du dossier de diagnostics,
- Réalisation de la publicité du logement,
- Visites avec les candidats,
- Étude des dossiers de candidature,
- Rédaction et signature du bail de location,
- Réalisation de l’état des lieux d’entrée.
Gestion courante :
- Perception des loyers et édition des quittances,
- Révision du loyer annuelle,
- Gestion des petits incidents et de travaux plus conséquents (fuites, dégâts, réparations),
- Échanges avec le syndic,
- Règlement des charges de copropriété au syndic,
- Régularisation des charges annuelle,
- Règlement de la taxe foncière.
Gestion juridique :
- Gestion des contentieux avec le locataire,
- Gestion des éventuelles procédures en matière d’impayé ou de dégradation,
Gestion de la sortie du locataire :
- Réception du congé du locataire,
- Rédaction et traitement du congé du bailleur, le cas échéant
- Réalisation de l’état des lieux de sortie,
- Comparaison des états des lieux pour aboutir à un décompte du dépôt de garantie,
- Restitution du dépôt de garantie.
Le mandat de gestion locative
Dans la mesure où vous souhaitez confier la gestion locative de votre bien à une agence, votre conseiller immobilier vous représentera dans toutes les tâches vues précédemment. Pour ce faire il est nécessaire de signer un mandat de gestion locative avec votre agence.
Ce mandat est encadré d’un point de vue juridique par la loi Hoguet du 02 janvier 1970 qui définit les règles pour les missions des professionnels de l’immobilier.
Il est inscrit dans ce mandat toutes les missions de gestion locative qui sont prévues par le professionnel, et pour lesquelles, il vous représentera. Ce mandat peut se limiter à une mission de « location », c’est-à-dire à la recherche du locataire.
La durée du mandat :
Celle-ci varie suivant les agences. Le plus souvent, la durée du mandat est d’un an, renouvelable par tacite reconduction.
La résiliation du mandat :
Les conditions de résiliations, hors renouvellement du mandat, sont définies dans le mandat dès la signature. Celle-ci implique évidemment un délai de préavis ainsi qu’une lettre recommandée avec accusé de réception.
Les obligations liées au mandat :
Chaque mandat implique des obligations que doit tenir le propriétaire bailleur, ainsi que le gestionnaire ou l’agence de gestion locative.
Pour le gestionnaire le devoir de conseil est la plus importante des obligations. Ce devoir implique que le professionnel se doit d’informer le propriétaire de toutes les dispositions à prendre, tout en défendant ses intérêts.
Pour le propriétaire, elles sont là pour lui rappeler des dispositions légales qu’il se doit de suivre tout en précisant que celui-ci doit permettre au mandataire de réaliser sa mission.
Quels sont les frais de gestion locative ?
En mandatant un professionnel pour réaliser toutes ses tâches, le propriétaire paye les frais de gestion locative. Il peut y en avoir plusieurs en fonction des missions.
Ceux-ci correspondent par exemple aux frais de gestion ou de mise en location en fonction du mandat que vous contresignez.
Dans la majorité des cas, ces frais se calculent sur la base de votre loyer mensuel. Les taux varient en fonction de l’agence que vous choisissez, il en va de soi qu’un propriétaire bailleur a un travail de comparaison pour se renseigner sur les tarifs. C’est la raison pour laquelle il faut prêter une attention toute particulière aux missions qui sont prévues dans le cadre du mandat de gestion locative.
Le marché de l’immobilier étant très concurrentiel, il existe de nombreux acteurs qui proposent chacun des services différents à des prix différents. En matière de gestion locative, une agence traditionnelle de quartier propose des taux de gestion aux alentours de 7% du montant du loyer. Vous retrouverez même, chez certaines agences, des taux à 10%. Cependant il existe des solutions très attractives sur le marché comme des agences de gestion locative en ligne qui proposent la gestion complète en dessous de 4%.
N'oubliez pas qu’il est possible dans le cadre du mandat de rajouter des frais annexes dans le cadre de missions supplémentaires spécifiques. Voici une liste non exhaustive :
- Aide à la déclaration fiscale de revenus fonciers,
- Réalisation de l’état des lieux de sortie,
- Assurance loyer impayé mise en place,
- Gestion de travaux suivant les montants,
- Représentation en Assemblée Générale.
Évidemment ces frais sont présentés avant la signature du mandat.