Crowdfunding immobilier et succession : que deviennent les fonds en cas de décès ?

Le crowdfunding immobilier séduit une large typologie d'investisseurs, dont une part croissante a plus de 55 ans. Il est donc légitime de s'interroger sur le sort des fonds investis en cas de décès de l'épargnant. Comment se déroule la succession ? Quelles démarches prévoir ? Les héritiers peuvent-ils récupérer les sommes investies ? Voici les éléments de réponse.

Succession et patrimoine : que se passe-t-il après un décès ?

En France, dès lors que le patrimoine du défunt dépasse 5 000 €, la succession est obligatoirement encadrée par un notaire. Celui-ci établit l'inventaire des actifs (comptes, biens immobiliers, contrats d'assurance-vie, etc.) et du passif, avant de répartir l'héritage selon les règles légales ou les dispositions testamentaires.

Concernant les placements financiers, le notaire consulte les registres nationaux FICOBA (comptes bancaires) et FICOVIE (contrats d'assurance-vie). À ce jour, aucun registre officiel ne recense spécifiquement les investissements en crowdfunding immobilier. Cela implique que, sauf mention explicite dans un testament ou information préalable transmise aux héritiers, le placement n'apparaîtra qu'au moment de l'analyse approfondie des mouvements bancaires du défunt par le notaire.

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Quelles démarches en cas de décès d'un investisseur ?

Si un investisseur décède, le notaire chargé de la succession peut identifier des placements en crowdfunding immobilier en examinant l'historique des comptes bancaires. Il contacte alors directement la plateforme concernée afin d'obtenir les contrats de souscription.

La plateforme transmettra au notaire les documents attestant de la participation du défunt aux projets financés : montants investis, rendements prévus, échéances, etc. Un RIB de l'étude notariale est ensuite communiqué pour permettre le versement des fonds lorsque le projet arrive à son terme.

À noter : Les héritiers ne peuvent pas exiger un remboursement anticipé des fonds. Le capital et les intérêts sont versés selon les termes du contrat initial. Le décès du souscripteur ne modifie en rien le calendrier de l'opération immobilière.

Les intérêts continuent-ils de courir après le décès ?

Oui. Le contrat de souscription reste pleinement en vigueur. Le capital continue de générer des intérêts jusqu'à la fin du projet, selon les modalités prévues à l'origine. C'est l'un des avantages du crowdfunding immobilier : sa durée étant relativement courte (entre 12 et 36 mois en moyenne), le délai d'attente pour les héritiers reste limité par rapport à d'autres placements bloqués à long terme.

Comment sont distribués les fonds à la succession ?

Les remboursements (capital et intérêts), à l'issue des projets, sont effectués directement sur le compte de l'étude notariale en charge du dossier. Le notaire se charge ensuite de répartir les montants entre les héritiers selon les règles successorales établies.

Attention : Le traitement peut différer si l'investissement a été réalisé via une plateforme étrangère. Dans ce cas, la fiscalité applicable dépendra de la convention fiscale entre le pays d'établissement de la plateforme et la résidence fiscale du défunt.

Quelles obligations fiscales pour les héritiers ?

Chaque année, les plateformes émettent un Imprimé Fiscal Unique (IFU). Ce document récapitule les intérêts perçus sur l'année écoulée afin d'aider à la déclaration de revenus.

En cas de décès :

• L'IFU est directement adressé au notaire.
• Les héritiers n'ont pas de démarche individuelle à faire à ce stade, car les intérêts seront intégrés globalement dans la liquidation de la succession.
• Aucune fiscalité spécifique ni frais de succession ne sont prélevés par la plateforme elle-même.

Par défaut, les intérêts perçus restent soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux), sauf si le notaire ou les héritiers optent pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu. La législation fiscale dépendant de la situation personnelle et étant susceptible d'évoluer, une vérification avec le notaire est recommandée.

Comment anticiper la transmission de ses investissements ?

Pour éviter toute complexité, perte de temps ou oubli au moment de la succession, il est conseillé de mettre en place des mesures simples :

• Informer ses proches : Tenir une liste à jour de ses placements hors circuits bancaires traditionnels (crowdfunding, crypto-actifs, etc.) et la rendre accessible à sa famille.
• Rédiger un testament : Faire figurer explicitement ces investissements dans un testament déposé chez un notaire afin qu'ils soient immédiatement identifiés lors de l'ouverture de la succession.

Conclusion

En cas de décès, les investissements en crowdfunding immobilier suivent une procédure d'attribution transparente. Le notaire prend en charge l'ensemble des démarches auprès des plateformes pour intégrer ces actifs à la succession. L'investissement suit son cours initial et continue de générer des intérêts jusqu'au dénouement naturel du projet, garantissant ainsi la préservation de la performance pour les héritiers.

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