Acheter un logement en VEFA c’est acheter un bien immobilier neuf qui n’est pas encore construit ou dont la construction n’est pas achevée. La première grande étape du processus d’achat dans le neuf est le contrat de réservation, un document incontournable qu’il est important de scruter avant de signer. Quelles sont les mentions qui doivent figurer dans ce contrat ? Est-il possible de se rétracter ? Faut-il payer quelque chose au moment de la signature ? Nous tenterons de répondre à toutes les questions que les futurs acquéreurs se posent lors de leur achat sur plan.

Qu’est-ce qu’un contrat de réservation ?

Le contrat de réservation est spécifique à la vente en l’état future d’achèvement, il fait office d’avant-contrat. C’est donc le seul document que vous allez signer avec le promoteur avant la livraison du bien qui doit intervenir 12 à 24 mois plus tard.

Il est signé sous seing privé entre le promoteur et l’acquéreur et engage le promoteur immobilier à réserver le logement neuf si le programme se réalise. Une fois signé, ce document vous permet de lancer les démarches bancaires auprès d’un courtier ou de votre banque.

Quand signez-vous ce contrat ?

Une fois que vous avez défini le logement du programme neuf que vous souhaitez acheter, vous devez signer votre contrat de réservation. Les contrats de réservation peuvent être signés avant ou pendant la construction tant qu’il y a des lots de disponible.

Que contient ce document ?

Tout contrat de réservation doit obligatoirement comporter un certain nombre d’éléments :

Les caractéristiques du logement :

  • La description détaillée du futur logement (surface habitable, nombre de pièces, parking, etc.) ;
  • L’adresse du logement ;
  • Les matériaux utilisés pour la construction et ses équipements.

À noter : la superficie du logement n’est qu’approximative, une tolérance de plus ou moins 5 % est légale. Cela est généralement précisé dans le contrat.

Aussi, plus la description de votre logement est détaillée, plus vous limiterez les risques de mauvaises surprises à la livraison donc regardez bien ce qui est spécifié dans les annexes.

Les caractéristiques de la vente :

  • Le prix de vente ;
  • Le montant du dépôt de garantie ;
  • La date de livraison du bien ;
  • La date prévisionnelle de signature du contrat de vente chez le notaire ;
  • Les conditions de l’emprunt
  • Les conditions pour récupérer le dépôt de garantie en cas de renonciation à l’achat
  • Une explication claire et précise de votre droit de rétractation
  • Le délai prévisionnel d’exécution des travaux

Une notice technique descriptive doit être annexée au contrat. Ces annexes comprennent la description des ouvrages et des prestations. Ce document est important car à la livraison cela vous aidera à vérifier la conformité des travaux. Elle pourra être ensuite complétée et ajustée lors de la signature des actes notariés.

Nous l’avons déjà précisé, mais si vous comptez emprunter, n’hésitez pas à ajouter une condition suspensive de prêt dans le contrat de réservation, vous permettant de récupérer votre dépôt de garantie dans le cas où le crédit immobilier ne serait pas accepté par un établissement bancaire. 

Personnaliser son bien immobilier neuf

La notice comporte toutes les indications utiles relatives au bien (plans, coupes, surfaces, etc.) ainsi qu’à ses caractéristiques techniques (notamment les matériaux utilisés). Si jamais vous souhaitez modifier des matériaux, cela est possible, mais il faudra payer le prix fort. En effet, les promoteurs immobiliers peuvent personnaliser votre bien selon vos goûts et vos envies, quelques mois après la signature du contrat de réservation ils vous inviteront à leur showroom afin de choisir les éléments que vous souhaitez ajouter. Plus tôt vos demandes seront prises en compte plus tôt vous connaîtrez le prix réel de votre bien.

Attention la cuisine n’est pas comprise dans le prix de votre logement, vous aurez donc deux options :

  • Sélectionner une cuisine dans le showroom du promoteur et lui demander de l’installer ;
  • Acheter la cuisine et l’installer vous-même ou bien par un professionnel.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

La signature du contrat de réservation impose au réservataire de verser le dépôt de garantie sur un compte spécialement ouvert à cette occasion par le promoteur immobilier. Le montant du dépôt correspond à un pourcentage du prix de vente ; cette somme sera soustraite au prix de vente final et de l’échéancier de paiement.

Le montant du dépôt de garantie est fixé selon le prix d’achat prévisionnel du bien et des délais de livraison :

  • Inférieur ou égal à 1 an : 5 % du prix de vente
  • Entre 1 et 2 ans : 2 % du prix de vente
  • Au-delà de 2 ans : aucun dépôt de garantie

Existe-t-il un délai de rétractation après la signature ?

Une fois le contrat de réservation signé, vous avez jusqu’à dix jours pour changer d’avis afin que le promoteur vous restitue le dépôt de garantie sans justification. Toutefois, il est nécessaire d’envoyer au promoteur une lettre recommandée avec accusé de réception. Passé ces 10 jours, il existe des conditions suspensives afin d’avoir toujours la possibilité de se désengager du contrat :

  • La banque refuse de financer l’achat ;
  • Le prix de vente est supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel, 
  • Le logement tel qu’il est décrit dans le contrat de VEFA a subi des modifications importantes par rapport à la description qui en était faite dans le contrat de réservation ;
  • L’un des équipements promis ne doit finalement pas être réalisé ;
  • Refus d’obtention du permis de construire. 
  • Non-application de l’une des garanties d’achèvement ou de remboursement (art. R.261.17 à R.261.24 du Code de la Construction et de l’Habitation)

Si votre rétractation correspond avec un de ces éléments, le dépôt de garantie devra vous être intégralement remboursé sous 21 jours.

Que se passe-t-il si le logement reste inachevé ?

Des investisseurs s’inquiètent ne pas voir le logement neuf dans lequel ils ont investi prendre vie. L’administration a prévu des lois pour protéger l’acquéreur au travers de la garantie de remboursement et de la garantie financière d’achèvement.

La garantie de remboursement

Grâce à cette garantie, si la vente fait l’objet d’un problème d’achèvement, on vous rembourse l’intégralité du prix de vente. 

La garantie financière d’achèvement

Si le promoteur fournit cette garantie, vous êtes certain que les travaux iront à leur terme et que le bien lui sera livré. Cette garantie est donnée par une banque, une société de caution mutuelle ou un assureur, qui s’engagent en cas de défaillance du vendeur à fournir les fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Que se passe-t-il une fois le contrat de réservation signé ?

La signature du contrat de réservation va être suivie de plusieurs étapes jusqu’à la remise des clés :

  • Trouver le financement de son acquisition auprès d’un établissement financier ;
  • Signature de l’acte de vente qui est établi par un notaire ; il s’agit de l’acte définitif ;
  • Payer son bien immobilier en fonction des appels de fonds du promoteur ;
  • Remise des clés et état des lieux. Si le bien n’est pas conforme à sa description, il faut le refuser à sa livraison et indiquer dans un procès-verbal tous les éléments qui ne correspondent pas au contrat de vente. De nombreuses garanties sont incluses au VEFA afin de protéger l’acquéreur de malfaçons, etc.

Les conseillers d’Homunity Patrimoine vous conseillent de vous renseigner sur le promoteur avant de signer un contrat de réservation. Nous vous invitons à regarder ses anciennes constructions et à lire les avis clients afin d’avoir une idée sur celui qui construira votre bien.

Avec Homunity Patrimoine il n’est pas nécessaire de réaliser cette étape, nous auditions tous les programmes immobiliers (santé financière des promoteurs, prix par rapport au marché neuf aux alentours, dynamisme de la ville et le programme dans sa globalité) avant de vous les proposer. Aussi nous vous accompagnons dans toutes les étapes de votre acquisition, de la recherche du bien à la gestion locative en passant par le financement.

Si vous avez des questions sur le contrat de réservation, n’hésitez pas à nous envoyer un email à tom@homunitypatrimoine.fr