Qu’est-ce que le besoin en fonds propres ?


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Les banques

Les contraintes des dispositifs
Bâle III et IV

Les accords bancaires BALE III ont pour objectif de diminuer le risque d’illiquidité des banques et de facto ont eu pour effet d’augmenter la demande en fonds propres via le ratio fonds propres / coût de revient total de l’opération présent dans le plan de financement du promoteur immobilier.

À titre d’exemple, un promoteur immobilier de logements en VEFA aura comme conditions au déblocage de ses crédits bancaires, des justifications d’apports jusqu’à 20 % du coût de revient total de l’opération. Cette « participation au risque » est encore plus nette pour des opérations de marchands de biens où la demande peut aller jusqu’à 30 %.

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Fonds propres

Le nerf de la guerre en promotion immobilière

Concrètement, cette demande en fonds propres peut se révéler être un frein au développement des acteurs de l’immobilier car rapportée au coût d’une opération immobilière de moyenne taille, nous parlons de 500 000 à 1 000 000 d’euros qui seront investis et bloqués tout au long du chantier, soit entre 18 et 36 mois. Les fonds propres sont donc généralement considérés comme le nerf de la guerre car tout opérateur souhaitant réaliser plusieurs opérations par an, se verra dans l’obligation d’effectuer un effet de levier sur ses fonds propres afin de répondre aux exigences bancaires.

Les acteurs de la promotion immobilière


Traditionnellement, les acteurs de l’immobilier recouraient au tour de table en s’associant dans la société de projet (SCCV) avec des tierces parties qui réalisaient un apport pécuniaire. Cette solution couteuse du fait de la répartition de la marge entre associés a été dépoussiérée par l’émergence et l’ancrage du crowdfunding immobilier comme nouvelle solution de financement des fonds propres.

Les investisseurs privés

Le promoteur peut choisir de s’associer à des investisseurs privés pour se financer en fonds propres ou quasi-fonds propres. Généralement, il s’agit de fonds d’investissement spécialisés dans les actifs immobiliers, des assurances ou banques ou encore de riches investisseurs privés.

  • Relation partenariale qui s’instaure souvent sur le long terme (plusieurs opérations)
  • Déchargement de la contrainte financière
  • Solution qui n’est malheureusement pas accessible à tous les profils de promoteurs notamment à cause des politiques très sélectives des fonds ou autres investisseurs privés
  • Partage de la marge (perte économique pour le promoteur)

La co-promotion

Beaucoup de promoteurs choisissent de s’associer avec d’autres professionnels pour le développement de leurs opérations. Le plus souvent, les rôles sont bien délimités, l’un apportant le terrain ou le projet (assurant ainsi toute la partie travaux et gestion du planning) et l’autre apportant uniquement les fonds.

  • Relation partenariale
  • Synergies entre acteurs de l’immobilier
  • Partage des compétences pour le développement d’un programme
  • Partage de la marge

Apport de fonds propres par le crowdfunding


fonds propres crowdfunding

Avantages et caractéristiques de cette solution

L’appel à l’épargne publique permet plus de souplesse, de rapidité et de réactivité. En plus d’un coût d’intervention fixe et déterminé contractuellement, ces solutions permettent à l’opérateur d’économiser 3 à 4 fois plus qu’un tour de table et cela dans un cadre professionnel. In fine, l’opérateur est gagnant car il n’aura donc pas eu à gérer les investisseurs et économisera sur le coût de l’effet de levier.

pourquoi homunity ?

Pourquoi choisir Homunity ?

Concrètement, fort d’une communauté d’investisseurs de plus de 24 000 membres, Homunity finance en l’espace de quelques jours les besoins de ses partenaires de l’immobilier. Pour preuve, la société compte aujourd’hui plus de 50 millions d’euros de fonds propres financés. Plateforme référente en crowdfunding immobilier, elle a confirmé sa position de leader en s’affiliant en janvier 2019 à un fonds d’investissement et gestionnaire d’actifs, paneuropéen et coté en bourse.