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Les questions les plus fréquentes

Le crowdfunding immobilier, c’est quoi ?

Concrètement, comment marche un investissement ?

Pourquoi un promoteur fait-il appel à Homunity ?

Questions en plus

Le crowdfunding immobilier se traduit littéralement par « financement par la foule » de l'immobilier. Plus concrètement, c’est l'opportunité donnée à des particuliers de se grouper dans le but d'investir dans des projets immobiliers.

Autrefois appelé monteur d'affaires immobilières, le promoteur immobilier est l'acteur central de l'immobilier neuf. Son cœur de métier va de la recherche d'un terrain à la livraison d'un appartement à son acquéreur, en passant par la conception du projet, le financement, la vente des lots, le suivi du chantier… On parle du promoteur comme d'un chef d'orchestre qui va réunir autour du projet une équipe de spécialistes composée d'architectes, de bureaux d'études, d'entreprises de construction et bien d'autres acteurs.

Dans le schéma de financement d’un promoteur immobilier, celui-ci fait généralement appel à ses fonds propres, à des investisseurs, ainsi qu’à une banque. Homunity n’a jamais vocation à remplacer la banque, mais se substitue aux investisseurs et vient ainsi compléter les fonds propres du promoteur immobilier.

Le crowdfunding immobilier vous permet aujourd'hui d'accéder à un investissement lucratif avec une dimension immobilière prépondérante. Cet investissement est accessible dès 1 000 €, sur des périodes allant de 12 à 24 mois, et vous proposant un rendement compris entre 8 et 10 %* net avant impôts.

Vous devenez investisseur une fois que le montant total recherché est collecté. Vous souscrivez à des obligations émises par une SAS (Société par Actions Simplifiée) ad hoc créée par Homunity, qui sert de véhicule d'investissement. Pour chaque nouveau projet, c'est une nouvelle SAS qui est créée. Le bulletin de souscription précise le type d'obligations qui est émis, l'objectif de rendement, la durée... Cette SAS souscrira elle-même à une obligation ou un bon de caisse émis par la société de promotion immobilière portant le projet.

Si le nombre d'investisseurs n'est pas suffisant, vos fonds vous sont restitués sans frais. Les projets sont validés à partir du moment où 80 % des fonds sont collectés.

Homunity facture au promoteur des frais de collecte (5 % hors taxes des montants collectés). Par exemple, sur 200 000 € collectés, Homunity ne perçoit aucuns frais des investisseurs, et perçoit 10 000 € HT de frais de collecte. En cas de paiement par carte bancaire, 8 € de frais sont prélevés à l'investisseur. En cas de paiement par virement, l'investisseur ne paie aucuns frais.

Un promoteur immobilier vit de la vente des appartements ou des maisons qu'il construit. Le produit de la vente lui permet de payer les études préalables, la commercialisation, la construction, ses employés mais également les frais liés aux sommes qu'il emprunte aussi bien auprès de vous que de la banque ayant accordé le crédit. La marge moyenne pour un programme immobilier en France oscille entre 8 et 10 %. Cette marge n'a aucune corrélation avec le rendement qui vous est délivré.

Pour un particulier, depuis le 1er janvier 2018, le revenu des obligations est soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), soit une taxe unique plafonnée à 30 % (comprenant 17,2 % de prélèvements sociaux et 12,8 % d’imposition). Vous devez toujours déclarer ces revenus en tant que « revenus mobiliers ».

Pour les personnes dont le TMI (Taux Marginal d’Imposition) serait inférieur à 12 %, sachez qu’il est possible de demander à ne pas être soumis au PFU de 30 %. Vous payerez alors comme c’était le cas avant la nouvelle loi de finances les prélèvements sociaux (maintenant à 17,2 %) + votre TMI habituel.

Pour une société, le revenu des obligations est soumis à l'impôt sur les sociétés. Pour les PME, il correspond à une imposition de 15 % jusqu'à 38 120 € de bénéfices imposables, puis 28 % de 38 120 à 500 000 € et 33,33 % au delà. Pour les autres entreprises, il correspond à une imposition de 28 % jusqu’à 500 000 € de bénéfices imposables et 33,33 % au-delà. Ce dernier taux sera baissé à 31 % en 2019 puis dégressif jusqu’à atteindre un taux de droit commun de 25 % pour l’ensemble des entreprises (PME et autres) à compter de 2022.

Dans tous les cas, le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque investisseur et est susceptible d'être modifié ultérieurement.

Malgré l'audit réalisé par Homunity pour chaque projet, tout investissement comporte des risques ; nous avons listé pour vous ceux que vous supportez en tant qu'investisseur :

  • risques juridiques : autorisations administratives, permis de construire, assurances
  • risques techniques : études des sols, étude de faisabilité technique de la construction
  • risques financiers : élaboration du budget, dépassement du budget, faillite de l'opérateur immobilier
  • risques commerciaux : force de vente du promoteur immobilier
  • risques législatifs : évolution de la réglementation, évolution des normes admises

Compte tenu de la connaissance de ces différents risques, il convient de les étudier un par un. Malgré l'ensemble de ces analyses, le risque de perte partielle voire totale de l'investissement, ainsi qu'un risque d'illiquidité, existent toujours.

N'investissez que dans ce que vous comprenez et l'argent qui ne vous est pas vital. N'hésitez pas à nous contacter à ce sujet.

Un investisseur aguerri est un investisseur qui diversifie ses placements. Avec Homunity, vous pouvez diversifier vos investissements, en choisissant de financer plusieurs projets plutôt qu'un seul. Comme pour tout investissement, il est important de comprendre ce dans quoi vous investissez. N’hésitez pas à nous solliciter si vous avez besoin de précisions.

Une société peut tout à fait investir dans les projets proposés par Homunity. Il vous suffit alors non pas de créer un compte « Particulier » mais un compte « Professionnel ». Les justificatifs demandés pour investir avec une entreprise sont les suivants : Kbis de moins de trois mois, statuts de la société, pièce d’identité du dirigeant et déclaration des bénéficiaires économiques.

Avant de pouvoir investir, vous devez fournir une pièce d'identité (carte d'identité recto/verso ou passeport) ainsi qu'une attestation de domicile (facture de gaz / électricité / téléphonie fixe ou mobile / fiche d'imposition / quittance de loyer / taxe d'habitation).  La pièce fournie devra toutefois être datée de moins de 3 mois

De manière générale, un projet est accompagné par Homunity si :

- le permis de construire est purgé de tout recours,

- la pré-commercialisation est supérieure à 40 %,

- un prêt bancaire est obtenu,

- l'audit interne est validé,

- le comité de sélection externe valide le projet.

Cependant, la situation est appréciée de manière globale ; si un critère n'est pas rempli, cela pourra être compensé autrement. Par exemple, il sera possible d'accepter un projet dont la pré-commercialisation est à 35 % parce que  le rythme de commercialisation est particulièrement rapide ou parce que l'opérateur immobilier est particulièrement solide financièrement. À noter également, il arrive qu'un opérateur immobilier ne souhaite pas être accompagné par une banque et le critère « obtention d'un crédit bancaire » ne lui sera pas appliqué. C'est notamment le cas des marchands de biens, pour lesquels un concours bancaire ralentirait l'exécution et la sortie des projets car leurs opérations immobilières sont bien plus courtes qu'un projet de promotion classique.

 

En ce qui concerne l'audit interne, plus de 60 points sont examinés au total, à la fois au niveau du promoteur et au niveau du projet :

  • l'audit du promoteur : Homunity réalise un audit complet du promoteur immobilier avec plus de 30 points de contrôle comme sa solvabilité, sa situation financière (fonds propres trop faibles, recours à l'endettement trop important, présence sur d'autres plateformes de financement participatif...), son expérience, ses réalisations, ses projets en cours, sa réputation, sa situation juridique...
  • l'audit du projet : Homunity réalise un audit complet du programme immobilier avec plus de 35 points de contrôle portant sur l'état du marché immobilier local, la demande locale, le dynamisme économique de la zone, les types de lots du programme à l'étude, leur prix de vente et leur adéquation avec le marché local, l’état de la commercialisation, la concurrence locale (d'autres projets en construction/commercialisation)...

Une fois l'audit réalisé, le directeur des opérations immobilières d'Homunity va présenter chacun des projets présélectionnés au comité de sélection externe* ; celui-ci rassemble à la fois les auditeurs d'Homunity et des experts extérieurs travaillant dans les secteurs de la finance et de l'immobilier. Le comité de sélection est le seul décisionnaire concernant la validation finale des projets proposés aux investisseurs inscrits sur la plateforme. Chacun de ses membres dispose d'un droit de veto. Afin de garantir l'objectivité de chacun des membres du comité de sélection, Homunity a dressé une cartographie des risques et des conflits d'intérêts potentiels.

 

En moyenne, sur 100 projets examinés, 20 passent la phase d'audit et 10 sont finalement validés.

 

Par ailleurs, chaque projet présenté à nos investisseurs sur le site bénéficie d'un dossier détaillé téléchargeable directement en ligne ; celui-ci est en quelque sorte une synthèse de l'audit interne : il comporte une trentaine de pages présentant le projet et ses spécificités.

 

* Ses membres sont présentés sur la page « L'équipe » du site d'Homunity.

Homunity proposera une visite par chantier selon le nombre de personnes inscrites.

Homunity est une contraction du mot maison ("home") et communauté ("community") en anglais. Homunity a ainsi pour ambition d'être un nouveau concept d'investissement immobilier en France. Concept qui s'inspire d'un modèle déjà éprouvé aux États-Unis ainsi qu'au Royaume-Uni.

Le financement participatif permet de cofinancer des projets ou des personnes. Il peut s'agir de prototypes, d'entreprises, d'artistes, de cinéastes et permet maintenant d'investir dans l'immobilier. Le financement participatif, concept largement répandu dans les pays anglo-saxons sous le terme « crowdfunding » a vu le jour en France en 2007 avec la plateforme My Major Company, axée autour de projets artistiques, suivie de près par la plateforme Kiss Kiss Bank Bank qui proposait à ses débuts des projets musicaux.

Procédure de Traitement des réclamations

Pour toute réclamation, vous êtes invités à contacter Homunity soit par mail (reclamation@homunity.fr) soit par courrier adressé au service de relation Clients à l’adresse suivante : Homunity – 11 rue François Ponsard 75116 Paris.

Pour information, une réclamation est une déclaration actant du mécontentement du client envers Homunity. Une demande d’information, d’avis, de clarification, de service ou de prestation n’est pas une réclamation.

Homunity s’engage à envoyer un courrier d’accusé réception sous un délai de 10 jours ouvrables maximum à partir de la date de réception et à vous répondre sous un délai de 2 mois maximum à partir de cette même date.

Chaque réclamation est enregistrée par Homunity et fait l’objet d’un suivi régulier afin de pouvoir détecter tout dysfonctionnement et y apporter à la procédure les corrections nécessaires.

Si le traitement des réclamations décrit ci-dessus ne parvenait toutefois pas à répondre aux attentes du client et si celui-ci décidait de mettre en demeure Homunity de satisfaire une obligation à laquelle il croit pouvoir prétendre, Homunity transmettrait le dossier au cabinet d’avocats avec lequel il traite habituellement. Homunity examinera, avec l’aide de ses conseils juridiques, les suites (y compris judiciaires) à éventuellement donner à toute réclamation de ce type.

 Si vous n’êtes pas satisfait de la réponse apportée à votre réclamation, vous pouvez vous adresser, gratuitement, au médiateur de l’Autorité des marchés financiers (par courrier postal, à l’adresse 17 place de la Bourse 75082 Paris cedex 2 ou par formulaire électronique accessible sur le site internet de l’AMF, http://www.amf-france.org /le médiateur)

 

Le rôle d’Homunity est multiple. Nous mettons en relation les investisseurs et les promoteurs, organisons les collectes, gérons les tâches administratives et juridiques, tout cela dans le but de simplifier les démarches de l’investisseur et du promoteur.

Notre rôle principal reste celui de sélectionner les projets et les promoteurs que nous présenterons à nos investisseurs. Nous proposons des projets après en avoir analysé les forces et les faiblesses et rassemblons les informations nécessaires à leur examen dans un dossier détaillé, synthèse de l'audit effectué par les équipes d'Homunity, qui est téléchargeable par nos investisseurs directement sur la page de chaque projet.

Enfin, Homunity investit également dans chacun des programmes proposés sur la plateforme.

La signature peut se faire 100 % en ligne grâce à notre prestataire Yousign. C'est simple, rapide et totalement légal. 

Le versement des fonds se fait à travers notre prestataire de paiement Mangopay, par virement ou carte bancaire ; le paiement par carte bleue est plafonné à 2 000 € et a un coût de 8 €, le virement est quant à lui totalement gratuit.

Vous pouvez investir sur un projet seulement pendant une période de collecte définie. Ce temps de collecte dure en moyenne deux semaines par projet.

Vos fonds sont utilisés par le promoteur immobilier afin de développer le programme immobilier dans lequel vous avez investi. Nous vous tenons au courant avec des rapports trimestriels sur l’avancement du projet que vous avez souhaité financer.

Le ticket minimal pour investir est de 1 000 € (exceptionnellement de 2 000 €), le ticket maximal étant le montant total à collecter pour un projet donné.

Dès lors que le promoteur restitue les fonds, votre capital et les intérêts sont reversés sur votre compte bancaire.

L’investisseur ne paye ni frais d'entrée, ni frais de sortie, ni frais de gestion. S’il investit par virement, cela est totalement gratuit. L’investisseur ne paye que des frais de 8 € s’il paye par carte bancaire.

Non, Homunity ne remplace jamais la banque dans le financement d'un promoteur et intervient en complément d’un prêt bancaire. Cependant, dans le cadre d'opérations de marchands de biens, un prêt bancaire n'est pas toujours sollicité par l'opérateur ; Homunity peut alors accepter de proposer le projet à ses investisseurs.

Le montant apporté par Homunity ne peut dépasser 80 % de la somme requise en fonds propres par le promoteur. 

Un promoteur immobilier a tout intérêt à utiliser Homunity car cela lui coûte moins cher que des investisseurs traditionnels qui rentrent au tour de table et se rémunèrent directement sur la marge de l’opération.

Contactez-nous, nous soumettrons votre projet à notre processus de sélection avant d'éventuellement le proposer à nos investisseurs. N’hésitez pas à visiter la page Lever des fonds pour avoir plus d’informations sur le sujet.

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