L’investissement locatif : la bonne solution pour investir ?
Parmi les différents postes d’épargne existants, l’investissement locatif se présente comme une solution attrayante. Entre les avantages fiscaux et les revenus qu’il est possible d’en tirer, de nombreux avantages semblent en effet s’en dégager. Homunity revient sur un placement lucratif pour les petits épargnants comme pour les gros investisseurs.
L’investissement locatif, en quoi ça consiste ?
Le principe est relativement simple : il s’agit de faire l’acquisition d’un ou de plusieurs biens immobiliers pour les mettre en location. L’idée est de se constituer progressivement un patrimoine personnel, en couvrant une majeure partie des frais de remboursement par les loyers tirés des logements.
A moyen-long terme, les biens acquis deviennent votre pleine propriété et les prêts sont remboursés. Vous pouvez donc tirer directement des revenus de vos loyers perçus, ou bien revendre les habitations pour en acheter une, voire plusieurs autres de plus grande valeur.
A plus long terme encore, c’est un moyen de préparer vos vieux jours et d’anticiper la réduction de vos revenus. Vous pourrez parfaitement faire de ce bien votre résidence principale, ou le conserver en location pour compléter votre pension de retraite.
Pour qu’un projet soit viable et qu’un emprunt bancaire vous soit accordé, il faut que votre dossier tienne compte de la demande locative de votre zone géographique, des frais associés à votre démarche ou encore de l’état physique du logement. Une bonne santé des finances personnelles représente une condition sine qua non pour l’obtention d’un crédit à taux d’intérêt préférentiel.
Par ailleurs, ceux qui le souhaitent peuvent opter pour la création d’une SCI, ou Société Civile Immobilière, afin d’investir dans l’immobilier à plusieurs. Un bon moyen d’accéder à la propriété locative là où il aurait été compliqué de le faire en étant seul.
Dans le même esprit, l’investissement locatif participatif, ou crowdfunding, a le vent en poupe depuis quelques années. Il permet à divers contributeurs d’investir à plusieurs dans un projet de construction immobilière. Une fois bâtis et mis en location, chacun des participants reçoit ainsi une part des loyers perçus. Dans une certaine mesure, il s’agit là d’une manière de s’affranchir des finances bancaires traditionnelles.
De quelles aides de l’Etat peut-on profiter à ce titre ?
Il est notamment possible de profiter du dispositif Pinel, et ce jusqu’au 31 décembre 2017. Cette loi consiste en une incitation fiscale pour les personnes souhaitant procéder à un investissement locatif. En effet, le bénéficiaire peut espérer une réduction d’impôt allant jusqu’à 300 000 euros par an et 5 500 euros par m² de surface habitable.
Divers taux de réduction s’appliquent selon la durée du bail. Par exemple, pour un bail de 6 ans, la réduction d’impôt s’élève à 12%, à raison de 2% par an. Et pour un bail de 9 ans, elle s’élève à 18%.
Les bâtiments conservés sont les logements anciens, neufs ou en état d’achèvement prochain. Les habitations neuves doivent répondre aux critères définis par la RT 2012 (ou Règlementation Thermique 2012), tandis que ceux nécessitant des travaux doivent le label HPE ou le label BBC rénovation 2009.
Notez que le locataire ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal, et que son revenu fiscal ne doit pas déplacer certains plafonds selon votre région. Pour en tirer le meilleur parti, certaines villes sont à privilégier, comme le démontre le Figaro.
Mais d’autres dispositifs peuvent également vous concerner. Si vous optez pour un investissement locatif dans le neuf ou en résidence meublée, vous pourrez profiter de la loi Censi-Bouvard 2017. Grâce à elle, vous pourrez réduire vos impôts en proportion du prix de revient de votre habitation, tout en récupérant la TVA sur la valeur investie.
A l’inverse, si vous préférez acquérir une habitation ancienne dans l’objectif de la rénover, c’est la loi Malraux qui peut vous intéresser. En effet, elle attribue au bailleur une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de rénovation réalisés, à hauteur de 22 ou de 30% selon la zone géographique. Cette réduction est plafonnée à 400 000 euros sur une période de 4 ans consécutifs.
Il est donc possible de défiscaliser en optant pour l’investissement locatif, tout en bénéficiant de l’effet de levier induit par la valorisation des biens immobiliers sur le long terme.
